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“金九银十”是传统楼市销售旺季
过去，“金九银十”前后，
楼市新盘扎堆上市，
消费者购买欲望也比平时更加强烈
但值得注意的是，
今年深圳楼市
只见秋风阵阵，凉意渐浓！
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10月14日，深圳首个限地价限售价的“双限”住宅项目碧桂园凤凰国际公馆正式开盘入市，算上前两天先后开盘的香山美墅·云颂等具有市场代表性的项目，近一周内深圳楼市有超过1500套新房源进入市场。
一下子上千房源涌入市场
那它们的成绩又如何呢？
然而，这些项目虽然各有不同的手段揽客，也吸引了不少购房者“围观”，最终的成交量却并未如预期。
为啥会这样？
“随着政策不断将投资客挤出市场，相比上半年甚至过去几年，深圳市场现在已经进入了一个价格平稳，成交萎缩的状态。——某品牌房企城市营销负责人
南都记者了解到，位于坪山的碧桂园凤凰国际公馆首次开盘推出了348套新房源，总价范围171-383万元。
项目施工现场 图/每日经济新闻
《每日经济新闻》记者了解到，由于价格优势，现场刚需置业者较多，其中65平方米户型总价刚刚200万元，上午去化约200套，去化率约57%，有购房者称“看中的就是项目高性价比”。
对于“双限双竞”项目受刚需置业者追捧，美联物业全国研究中心总监何倩茹对《每日经济新闻》记者表示，该项目市场反应良好，证明市场对这类住宅需求量还有很大。“深圳没房的人还有很多，刚需置业需求还是很大。政府应该多推低价房，满足市民需求。”她同时建议。
回溯2016年12月14日，深圳轰动一时的龙华、大鹏、坪山三宗地同时拍卖——这是深圳首次采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让土地。当日，经过2个多小时竞拍，坪山G11314-0092宗地最终由碧桂园以22.8亿元拿下，使用年限为70年住宅用地。该地块规定商品住房预售均价不高于3.06万元/平方米，最高销售单价不高于3.23万元/平方米。两年后，该地块变身为碧桂园凤凰国际公馆。
深圳中原地产研究中心分析认为，项目主要是刚需产品，可抑制投资客炒房行为；规范土地资金市场，则可降低开发商拿地杠杆，降低潜在金融风险。
（碧桂园凤凰国际公馆）
宅地出让方式转变
2016年，采用“双限双竞”出让土地之前，深圳“地王”频出，楼市持续升温。2016年6月上旬，深圳接连出现两宗高价地，成交价分别约83亿元、140亿元元，8月底更是诞生彼时310亿元总价“地王”深圳新会展中心（一期）配套商业用地。
业内专家解读称，深圳“双限双竞”拍卖模式，是建立房地产平稳健康发展长效机制的成功尝试。自此，深圳未再采用过双限方式出让土地，大都以宅地拍卖形势加安居面积，以及纯租地。
实际上，由于土地资源的限制，深圳近年来公开招拍挂的住宅土地极少，旧改成土地开发主要动力。而从今年上半年深圳宅地出让的情况来看，限售和租赁用地有望成为今后住宅用地出让的主要方式。
值得一提的是
2016年底该项目地块
以深圳首宗
限地价又限售价的条件出让
限地价又限售价？
什么意思？
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也就是说，彼时已经明确该项目未来商品房预售均价须低于同类项目届时备案价的90%，且不得高于3.06万元／平方米，最高销售单价不超过3.23万元／平方米。
（碧桂园凤凰国际公馆）
据悉，该地块成交楼面地价为2.24万元／平方米，而目前地块所在区域的二手房均价已经在3.1万元／平方米左右。
又见二手房倒挂现象
数据对比之下，碧桂园凤凰国际公馆首次开盘仅3.06万元／平方米的均价，不仅是坪山在售新房中的较低水平，甚至比二手房价格还低，受到市场关注。
尽管价格具有诱惑性
但下手的客户仍占少数
市场人士透露，碧桂园凤凰国际公馆在10月13日进行认筹，10月14日正式开盘时，现场到场的客户有近300人，但即便价格相对吸引，348套新房最终仅去化200余套，去化率约六成。
坪山的成绩单都差强人意
人气超旺的南山区呢？
实际上，碧桂园凤凰国际公馆已属近期去化相对不错的项目，10月12日开盘的南山区豪宅项目香山美墅·云颂情况更为惨淡！
（香山美墅·云颂）
来看看它的销售情况
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推出836套住宅，均价8.2万／平方米，前期认筹客户501人，到场参与摇号选房的却不足400人，因为弃选客户较多，最终仅售出300余套房源，去化率低于四成。
投资客被挤出，市场更为理性
不可否认，不同项目因户型、片区交通、配套等不同，受客户青睐的程度也不同，但总体来看，如今的市场热度，已不复以往。
总而言之
如华润城项目般的抢房热潮
亦难再现
多数观点均认为，受调控的影响，如今投资客大大减少，目前市场已经越来越理性，无论是一手还是二手房，均不再盲目追求项目价格的投资性，而是倾向于选择核心区域配套较好等性价高的项目，规避风险。
这种情况将持续多久？
“这种情况至少会持续到年底。过往两年深圳的项目开盘去化率基本在七成以上，部分甚至可以达到九成，但今年以来，除了少数类似华润城的热点项目，大多数项目开盘去化率已经普遍降至四至五成。——某品牌房企城市营销负责人
经历了前两年的楼市热潮后
目前市场整体库存已经偏低
因此调控政策已从“去库存”转向“去杠杆”，打压楼市投资性行为，全国各地楼市也因此受到不同程度的影响。
上述人士分析指出，在一二三线城市布局不均衡的房企，因为二三线城市项目去化降低，会考虑将一线城市的项目以价换量，从而补充资金。
另一方面，即便是负债率和融资成本都相对较低的房企，也有加快资金回流，从而抓住市场下行时兼收并购机会的考虑，因此同样会希望能提高项目周转，适时获取更多优质土地。
“目前房企更希望追求量，而不是价格。基于年底回款等压力，接下来市场推出首付分期、打折优惠、特价房等促销手段的项目也会逐步增多。——某品牌房企城市营销负责人
这背后又反映了什么市场状态？
短期来看，目前市场价格较为平稳，客户回归理性，整体利好刚需。但因为住宅用地供应一直较少，而城市更新项目开发周期较长，所以未来几年内深圳的住宅供给依然还是处于紧张的状态中，不过整体是向好的。
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