以前开发商拿了远郊地，为了开盘大卖并且卖高价，最常见的动作就是将这个楼盘的附加值做到极致。
聪明如地产人，喜欢用各种配套资源来为地产增值，甚至还能发掘新的盈利增长点，比如健康、医疗、教育、文化、旅游等等，地产业务的周期性明显，急需新的利润增长点来扩大其盈利空间。
比如说样板房必须要带精装，比如说将样板房植入“黑科技“，比如说计划引入大型的商超，用标准化的模板、最快的速度让产品成形，然后采取高举高打的营销模式，将这个楼盘推销出去。
这样做的目的，无非是想扬长补短，弥补远郊盘带来的最大痛苦：地段不受主流人群认可。因为一个楼盘到底能卖多少的价格，归根到底还是由城市和地段所决定的。
将楼盘的附加值做到极致，就有了让客户掏钱购买的理由。因为绝大部分人来购买房子的时候，如果不是专业的投资客，买房的时候大多是受感性支配的。
再加上营销中心炫目的灯光、美丽的售楼小姐给予的”帝王“似的微笑服务，一般人真的很难抵挡住这种”诱惑“，一冲动就刷卡掏首付了。
进入售楼处之前，我们都逻辑清晰、需求明确，可是当你进到样板房之后，看着全新的黑科技，对面的山景or海景的时候，很多人会忘了自己买这房的目的究竟是什么。
而且，这种现象的存在，不仅仅存在于新房系列，就连二手房，也无法避免。在一次论坛上，贝壳研究院的肖小平曾经公布过一个结论，令安静都大吃一惊。
购房二手房的客户，最关心二手房的哪一点？地段？学校？面积？采光？...都不是，对于绝大部分人来说，他们往往关心最关心的是装修。
所以，聪明一点的卖房者，在准备卖房的时候，会将自己家里的家具收拾的干干净净，之前漏水的地方也会找人来维修，让整个空间看上去非常的舒服。
更聪明的卖房者，会对本来破旧的二手房重新简单的翻新，再上淘宝上购买一些简单的稍微有点逼格的家具，将房子的格局进行重新布置，这样搞出来的房子，有时候可以卖出高于市场价10%，而且能够很快的成交。
而他们所花费的成本，不过是几千块钱，这种流派，在市场上一直被称为”凤变冰“。但是，房子的装修，其实是最容易改变、成本也非常低的获取方式。
而这些种种逻辑，梳理起来无非是上面这句话：将附加值做到极致，给客户一个高价购买、快速购买的理由。
最近一直被热议的龙华金茂府就是一个例子。
聪明的二手房卖家都在做“凤变冰”，而聪明的开发商，都在做偷偷抢着建学校。从请各路明星站台高举高打，再到铺天盖地的产品品质宣传，金茂府一直面临着很尴尬的局面。
深圳地王+现楼销售+10W的保底价，金茂的日子一直不好过。
据统计，周边的邻居中海锦城现在二手放盘价大概在7.5W左右；和平里二期，现在二手放盘价大多在5.5W左右；潜龙曼海宁，现在二手放盘价大多在6.5W左右。
一路之隔的鸿荣源尚峻，二手放盘价也才7W多，一手业主基本没赚钱，算上这两年首付的资金成本，应该还是亏的。
周边邻居的价格一直在7W左右上下浮动，可操碎了想卖10W+的金茂的心。如今，金茂府终于找到了属于自己的“救命稻草”——华东师范大学附属深圳龙华学校。
10月18日，深圳市龙华区政府、华东师范大学、中国金茂在上海金茂大厦君悦酒店举行了华东师范大学附属深圳龙华学校合作备忘录签署仪式。
熟悉的配方，熟悉的味道。
世人都说，女人与孩子的钱最好赚。为教育买单，很多人都是心甘情愿的。现今的很多开发盘，为了提高楼盘的溢价，将外地的名校引入，已成惯例了。
而且，回顾深圳以往开盘的楼盘，间接引入名校，公开招聘校长，大部分楼盘的去化率都不会太差。
教育作为社会的刚性需求，尤其是深圳这个紧缺教育资源的城市，不止是很多开发商的救命稻草，也是很多家长的救命稻草。
客观的说，金茂拼尽全力去做教育附加值，可以弥补龙华教育资源稀缺的短板，但不仍不足以撑起10万+这个排面，也不能弥补龙华这个地段的短板。
因为外地学校想在深圳开名校，可不是那么简单的。安静从业这些年，见过不少开发商引入外地的名校资源，为深圳的教育做出了不少的贡献。
但是，如果你仔细一看这些年的学校排名的话，基本是看不到这些引入的外地名校排入深圳全十的，而他们的排名，也基本都在深圳50名开外。
当初宣传的有多热烈，现在基本就有多冷清。有的名校集团开分校，都不一定会得到市场的认可，更何况外地名校了。
一所名校之所以成为名校，绝不是挂一块牌子这么简单。名校的构成，离不开，优质的生源，好的师资力量，以及深厚的底蕴。
只有三者具备，才能经受住时间的考验。对于这些，需要后期市场来进行检验。
当然，对于产品方面，金茂还是下了很大功夫的，对于深圳的开发商来说还是值得学习和借鉴的，对于深圳的楼盘品质，是绝对正向促进。
客观的说，开发商尽力了，也只能做到这样，只能说金茂生错了地方。而这个楼盘，也只属于少数人，与吃瓜群众无关。
至于金茂府最低定什么样的价格，客户买不买单，那就要看富人的品味与需求了。有钱人的品味，反正我不知道~
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