以前開發商拿了遠郊地，為了開盤大賣並且賣高價，最常見的動作就是將這個樓盤的附加值做到極致。
聰明如地產人，喜歡用各種配套資源來為地產增值，甚至還能發掘新的盈利增長點，比如健康、醫療、教育、文化、旅遊等等，地產業務的週期性明顯，急需新的利潤增長點來擴大其盈利空間。
比如說樣板房必須要帶精裝，比如說將樣板房植入“黑科技“，比如說計劃引入大型的商超，用標準化的模板、最快的速度讓產品成形，然後採取高舉高打的營銷模式，將這個樓盤推銷出去。
這樣做的目的，無非是想揚長補短，彌補遠郊盤帶來的最大痛苦：地段不受主流人群認可。因為一個樓盤到底能賣多少的價格，歸根到底還是由城市和地段所決定的。
將樓盤的附加值做到極致，就有了讓客戶掏錢購買的理由。因為絕大部分人來購買房子的時候，如果不是專業的投資客，買房的時候大多是受感性支配的。
再加上營銷中心炫目的燈光、美麗的售樓小姐給予的”帝王“似的微笑服務，一般人真的很難抵擋住這種”誘惑“，一衝動就刷卡掏首付了。
進入售樓處之前，我們都邏輯清晰、需求明確，可是當你進到樣板房之後，看著全新的黑科技，對面的山景or海景的時候，很多人會忘了自己買這房的目的究竟是什麼。
而且，這種現象的存在，不僅僅存在於新房系列，就連二手房，也無法避免。在一次論壇上，貝殼研究院的肖小平曾經公佈過一個結論，令安靜都大吃一驚。
購房二手房的客戶，最關心二手房的哪一點？地段？學校？面積？採光？...都不是，對於絕大部分人來說，他們往往關心最關心的是裝修。
所以，聰明一點的賣房者，在準備賣房的時候，會將自己家裡的傢俱收拾的乾乾淨淨，之前漏水的地方也會找人來維修，讓整個空間看上去非常的舒服。
更聰明的賣房者，會對本來破舊的二手房重新簡單的翻新，再上淘寶上購買一些簡單的稍微有點逼格的傢俱，將房子的格局進行重新佈置，這樣搞出來的房子，有時候可以賣出高於市場價10%，而且能夠很快的成交。
而他們所花費的成本，不過是幾千塊錢，這種流派，在市場上一直被稱為”鳳變冰“。但是，房子的裝修，其實是最容易改變、成本也非常低的獲取方式。
而這些種種邏輯，梳理起來無非是上面這句話：將附加值做到極致，給客戶一個高價購買、快速購買的理由。
最近一直被熱議的龍華金茂府就是一個例子。
聰明的二手房賣家都在做“鳳變冰”，而聰明的開發商，都在做偷偷搶著建學校。從請各路明星站臺高舉高打，再到鋪天蓋地的產品品質宣傳，金茂府一直面臨著很尷尬的局面。
深圳地王+現樓銷售+10W的保底價，金茂的日子一直不好過。
據統計，周邊的鄰居中海錦城現在二手放盤價大概在7.5W左右；和平里二期，現在二手放盤價大多在5.5W左右；潛龍曼海寧，現在二手放盤價大多在6.5W左右。
一路之隔的鴻榮源尚峻，二手放盤價也才7W多，一手業主基本沒賺錢，算上這兩年首付的資金成本，應該還是虧的。
周邊鄰居的價格一直在7W左右上下浮動，可操碎了想賣10W+的金茂的心。如今，金茂府終於找到了屬於自己的“救命稻草”——華東師範大學附屬深圳龍華學校。
10月18日，深圳市龍華區政府、華東師範大學、中國金茂在上海金茂大廈君悅酒店舉行了華東師範大學附屬深圳龍華學校合作備忘錄簽署儀式。
熟悉的配方，熟悉的味道。
世人都說，女人與孩子的錢最好賺。為教育買單，很多人都是心甘情願的。現今的很多開發盤，為了提高樓盤的溢價，將外地的名校引入，已成慣例了。
而且，回顧深圳以往開盤的樓盤，間接引入名校，公開招聘校長，大部分樓盤的去化率都不會太差。
教育作為社會的剛性需求，尤其是深圳這個緊缺教育資源的城市，不止是很多開發商的救命稻草，也是很多家長的救命稻草。
客觀的說，金茂拼盡全力去做教育附加值，可以彌補龍華教育資源稀缺的短板，但不仍不足以撐起10萬+這個排面，也不能彌補龍華這個地段的短板。
因為外地學校想在深圳開名校，可不是那麼簡單的。安靜從業這些年，見過不少開發商引入外地的名校資源，為深圳的教育做出了不少的貢獻。
但是，如果你仔細一看這些年的學校排名的話，基本是看不到這些引入的外地名校排入深圳全十的，而他們的排名，也基本都在深圳50名開外。
當初宣傳的有多熱烈，現在基本就有多冷清。有的名校集團開分校，都不一定會得到市場的認可，更何況外地名校了。
一所名校之所以成為名校，絕不是掛一塊牌子這麼簡單。名校的構成，離不開，優質的生源，好的師資力量，以及深厚的底蘊。
只有三者具備，才能經受住時間的考驗。對於這些，需要後期市場來進行檢驗。
當然，對於產品方面，金茂還是下了很大功夫的，對於深圳的開發商來說還是值得學習和借鑑的，對於深圳的樓盤品質，是絕對正向促進。
客觀的說，開發商盡力了，也只能做到這樣，只能說金茂生錯了地方。而這個樓盤，也只屬於少數人，與吃瓜群眾無關。
至於金茂府最低定什麼樣的價格，客戶買不買單，那就要看富人的品味與需求了。有錢人的品味，反正我不知道~
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