在云南丽江，有一个名叫"雪山艺术小镇"的文旅项目，如今已经变成阳光100的地盘，这里，原来是李亚鹏投资的文旅项目，最后草草收场。李亚鹏不仅因为这个"雪山艺术小镇"留下一堆债务，国内知名的一线明星最后还要承担由此带来的一系列后果，被列入了失信人"老赖"的名单。
中小房企的挣扎之路
随着房地产从增量房进入存量房时代，行业触顶已经变得指日可待，房地产行业的进入门槛、竞争门槛也变得越来越高，行业集中度提高成为大趋势。对于那些已经积蓄实力的房地产商而言，正在急速扩张、攻城略地，以图搭上开往第二时代的班车。
在这场竞争中，那些实力不足，没有竞争筹码的中小房企，正在面临着何去何从的窘境。慌不择食中，一头栽进了文旅地产的漩涡，终于尝到了苦果。
市场从来都是无情的，机会稍纵即逝，一旦错过机遇期，只能眼睁睁看着扎堆的实力房企从眼前急速而过，却无法奋力追赶。这正是房改20年，那些一直努力拼搏，却没有机会做大做强的尾部房企的真实写照。面对集约化竞争时代来临，这些企业如何应对，如何找寻生存发展空间，已经成为摆在眼前的难题。
文旅地产能否成为救命稻草？
中小房企在整个房地产行业中，占比超过80%，随着近年房地产开发规模越来越大，一二线市场，基本被行业龙头、全国性大型房企占据，中小房企夹缝中求生存，大部分选择了本地化发展，或选择三线以下的城市生存、开垦、深耕。但是，随着大型房企进攻三四线的号角吹响，生存空间被进一步挤压，在这场争夺战中，文旅地产似乎成为中小房企的救命稻草，然而，是这样吗？
基于文旅地产的特点，大部分项目都处在三线以下自然资源比较丰富的地方，这与深耕三线以下城市的中小房企正好契合。因而，随着文旅地产的兴起，中小房企凭借得天独厚的地域优势，首先占据了很大一部分文旅资源。
能占据这些资源，这因为有三个原因：其一是长期深耕某地，凭借强大的圈子文化，优先获得；其二，文旅项目盘子虽大，但大部分处在非繁华区域，乃至荒郊野岭，拿地成本在中小房企可承受范围；其三，早期大型房企在一二线酣战，三四线市场被忽略，使得中小企业获得了生存发展的空间。
但是，随着一二线城市房地产竞争日益饱和，全国性大型房企开始把目光投向三四线，甚至四五线城市，凭借他们的资金实力和强大的竞争优势，正在把中小企业逼近一个死角，三四线房地产竞争也迎来新变局。
中小房企的文旅项目，正在大型房企的跑马圈地中，逐步失去竞争能力和话语权，变得岌岌可危。面对文旅地产，中小房企暴露出竞争短板，而文旅地产的自身特点，也正在无情地警告这些企业：养不起我，就请离开我。
中小房企为何养不起文旅地产？
这里面有两大原因。一是文旅地产要求开发商具备强大实力和长期抗风险能力；二是文旅项目要求运营商具备极高的操盘能力和强有力的后期运营能力。这两点要求，正是中小房企无法企及的高度。
首先，是土地议价能力。越成熟的文旅地产开发运营商，在获取土地的能力上，议价能力上越强，获取土地成本越低，比如说华侨城，由于树立了强品牌，获地成本低至17%，甚至更低，类似的还有万达、恒大、融创、宋城等文旅巨头。可以说，中小房企从一开始就输在了起跑线上。
其次，资源整合能力。实力越雄厚的房企，资源越充沛，整合资源的能力也越强，文旅地产对资源要素整合的要求特别高，从政府政策，到项目规划、设计布局、金融资本、人才团队、市场信息、渠道内容等等，只要一个环节出问题，项目就很可能功败垂成。
第三，资金实力，以及抗风险能力问题。文旅项目开发周期长、变现能力差，因而，对资金投入要求极高，如果没有资本实力，很难善始善终。在文旅地产兴起之初，开发商通过先期销售住宅、商铺、酒店、办公等文旅楼盘，实现资金回笼，从而达到滚动开发的目的。
然而，随着文旅项目屡屡失败，造成投资者的惨重损失，近年来投资客群越来越趋于理性，这种售卖模式也越来越难，没有实力的开发商玩不起长周期，没有抗风险能力，半途而废的几率越来越高。
第四，运营商与管理团队问题。对于人才资源，中小房企没法跟大型房企争夺。文旅地产的开发链很长，不仅要很强的规划设计、销售招商全程操盘能力，还需要很强的后期运营能力。目前，文旅高端人才和专业团队远没有跟上文旅地产急速发展的步伐，操盘水平低、运营能力差，使很多本来很好的项目作死了，至于那些在选址、规划、布局、业态、文化、品牌、IP导入等方面就有缺失的文旅项目，失败率就更高。
如何在"文旅地产"中求生存？
确切地说，未来中小房企很难在文旅地产中生存，这本来就是一个竞争的时代，没有竞争力，退出市场是再正常不过的结果。当然，如果换一种活法，中小房企想在文旅地产上分一杯羹，还是有可能的，这里有几条思路：
1、走土地流转路线。在早期"圈地运动"中已储备土地资源的中小房企，可以通过土地流转获得增值收益，或凭借长期深耕某地的人脉资源，就地取材，获取优质土地资源，静候时机。
2、走合作之路。通过与强实力的全国性房企联姻合作，或者与深厚背景的外来资本、跨界资本合作，提供当地资源，进行优势整合，从而分一杯羹。
3、选择"小而精"文旅项目。文旅项目的未来，市场将会进一步细分，在细分领域中，选择那些"小而精"的文旅项目，进行开发运营，对中小房企是一个理智的选择，在自己能力范围内做力所能及的事情，成功率更高。万万不可用100斤力气去挑200斤的担子，对于那些文旅地产的超级大盘、大盘项目，建议尽量别去碰了。
文｜三缅
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