不久前，各位地產界“大佬”紛紛表態，經營策略轉向保守。種種現象都表明：地產行業不管是受到外部還是內部因素影響，轉折點已經到來。
早在10年前，地產行業就早有應對的共識：產業升級及轉型。以萬科為代表的“均好”型房企在轉型的路上已經積累了大量經驗。而未來行業競爭必將更為激烈。但危機並存，在大浪淘沙之下，投資者更有機會選擇具備長遠價值的投資標的。
10月11日正式登陸港交所的美的置業（3990.HK），可以說是地產行業轉型期中值得關注的投資標的。在品牌協同效應下，美的置業近年來業務快速發展，而在未來“智慧+地產”的生態佈局讓公司具備獨特優勢。可以說在行業中，美的置業是具有稀缺性的。
下面我們進一步看一下公司的詳細分析。
一、從佛山到全國
要分析公司的發展歷史必然會追溯到美的創始人何享健。何享健1968年創立了目前中國最大電器生產商之一美的集團股份有限公司，從此便開啟創業之路。而美的置業歷史最早可追溯至2004年，當時何享健取得了佛山市順德區威靈房產有限公司的股權，成立了美的置業，開始在佛山市發展房地產開發業務。隨後美的置業至今經歷了三個發展階段。
2004-2009年初創期：深耕佛山，聚焦廣東區域。在公司成立初期，公司業務起源於佛山。此階段專注於大本營佛山的地產業務，並逐漸向廣東省內部分城市擴張。
2010-2014年成長期：全國化快速佈局，多業態同步發展。直到2010年，美的置業開始發力，提出了“走出去”戰略，先後在珠三角、西南、長江中游、長三角及環渤海區域進行佈局。這一時期美的置業初步完成了全國化的佈局。同時在業務多元化上業有進一步突破，從以往單一住宅開發業務，延伸至商業運營、物業服務、特色小鎮等十多個細分領域，為日後的業務轉型升級奠定了基礎。
2015-2020年加速期：規模快速增長，發力智慧生態體系。美的置業在基於目前五大區域佈局，持續深耕現有城市。同時，進軍廣州、長沙、寧波、南京、蘇州、重慶、成都、昆明等一二線核心城市，規模上奮起發力，開始了快速擴張之路。
而隨著國內經濟逐漸買入產業轉型升級階段，美的置業構建了以居住為中心的多元產業生態系統，形成智慧住宅、文旅、商業、智慧家居的多元一體化業務體系。
回顧公司14年的發展歷史，可以清晰瞭解到公司未來發展路徑中有兩大優勢：1、深耕五大區域，均衡佈局二三線城市和經濟發達的四線城市，同時土地儲備規模快速增長，未來規模優勢將越來越明顯；2、在多元化發展路徑上，美的置業涉及商業、文旅等業務，能夠成為公司未來轉型的核心優勢。
下面我們就這兩個優勢分析一下公司的業務發展態勢。
二、住宅開發快速成長，品牌優勢明顯
我們先對公司業務結構進行分解：美的置業的業務包括三個主要業務分部：1、物業開發及銷售；2、物業管理服務；3、商業物業投資及營運。
公司收益由2015年的83億元增至2017年的177億元，複合年增長率為46%。截至2018年3月31日止三個月，公司收入同比增長118%至48億元。其中，美的置業主要的收入來源業務為物業開發及銷售，佔總收入比重為97.5%。
進入2016年後，美的置業物業開發及銷售就形成放量增長態勢，2017年的合約銷售達到507億，複合增長率達到113.7%。根據克而瑞數據顯示，2018年1-8月的美的置業的合約銷售達到531億，增速接近78%，目前看來美的置業今年項目銷售和去化的情況十分理想。這個成長速度在目前市場環境是優於同行的，按如此速度預計今年合約銷售規模有望達到700-800億。
總體而言，美的置業成功進入成長加速期的主要驅動力有三個：1、土儲優勢；2、融資優勢；3、品牌優勢。
1、土儲優勢
土地儲備的分佈及數量是決定地產企業未來業務發展的核心因素。截至2018年6月30日，公司的物業開發項目已覆蓋11個省份的36個城市、1個自治區的2個城市及1個直轄巿，共有142個房地產開發項目，也通過合營企業及聯營公司參與了30個房地產項目。公司的土地儲備總量的總建築面積為4000萬平方米。
過去14年，美的置業策略性地進入珠江三角洲經濟區、長江三角洲經濟區、長江中游經濟區、環渤海經濟區及中國西南經濟區等五個區域。
上述五大區域的項目數量和土地儲備比較均衡，這五個區域的戰略佈局會讓公司精準捕捉城鎮化趨勢、生活水平提升及主要經濟區（包括粵港澳大灣區、長江城巿群、京津冀及中國西南地區等）的政府優惠政策所帶來的大量增長潛力。
2、融資優勢
招股書中，美的置業自身也認為公司在無形中受惠於“美的”品牌、其品牌影響力、業務網絡、與金融機構的關係和在地方政府建立的信譽。而這在目前行業的發展態勢下，這一方面能為公司提供長期的競爭優勢。
例如，如今整體經濟資金趨緊，房地產企業許多融資渠道被封閉，但是我們可以看到美的置業融資保持通暢，並且能夠以具備競爭力的成本獲取融資。 公司於2018年5月24日發行本金總額為人民幣14億元，票面年利率為7.8%，於2021年5月到期的公司債。同時，公司亦於2018年9月17日發行本金總額為人民幣10億元，票面年利率為7.5%，於2021年9月到期的公司債。
此外，公司已獲監管機構於2018年4月批准發行合共人民幣17.9億元由應收物業買家款項抵押的資產支持證券，該等資產支持證券已於2018年7月發行，票面利率介乎7.2%至7.8%。
截至2018年3月31日止三個月，公司借款總額（包括銀行及其他借款和公司債券）的加權平均實際利率為5.60%。
低資金成本，使得公司在收購土地資源及合作伙伴機遇上更具優勢。而同時集團的優勢也使得公司能夠以收併購及合作開發的模式獲取低成本的土儲。截至2018年3月31日，公司土地成本佔物業銷售收入比例為19.8%，對比2017年年末下降1個基點。
3、品牌優勢
首先，擁有五十年品牌積澱的美的品牌具有較高的知名度，為美的置業提供了品牌背書。其次，隨著近年來的快速發展，美的置業品牌價值得到市場專業機構認可，品牌效應越來越突顯。2017年，公司獲中國房地產業協會授予“2018中國房地產開發企業品牌價值50強”及“中國房地產開發企業創新能力10強”的稱號，亦獲得博鰲房地產論壇授予“中國地產風尚大獎”之“2017中國年度影響力地產品牌”。
而進入2018年，美的置業先後斬獲“中國年度智慧地產領軍企業”、“中國年度智慧地產綜合實力大獎”等一系列殊榮，並獲全國智標委受邀起草《智慧居住區標準白皮書》和《智慧家居標準白皮書》，並被評定為“國家智慧居住區標準創制基地”，為智慧住宅行業制定技術標準。
我們可以看到，美的置業以住宅開發為核心的品牌實力經過多年夯實，已具備優勢。但是面臨未來行業及產業的轉型，公司業務的多元發展及產品升級也是領先同行的。下面來看看公司其他業務的發展情況。
三、多元業務均衡發展，“智慧+地產”助力生態升級
如本文開頭所提到，單一住宅開發逐漸無法適合未來的房地產行業發展，而過分強調高週轉的模式也無法滿足消費者對品質的追求。這必定意味著房地產行業面臨整個產業的升級，而升級途徑無非：1、多元化綜合運營；2、產品品質升級。
在這兩方面美的置業都有所佈局，這為公司日後發展鋪好了道路。先看多元化發展方面。
上文分析可得，公司除了物業開發及銷售業務之外，還有物業管理及商業運營兩大業務收入。物業管理方面，主要是公司的附屬公司美的物業管理提供，該公司於2016年12月於中國新三板掛牌，向物業開發商及業主提供全面物業管理服務，形成覆蓋物業管理整個價值鏈的一站式服務。
投資物業方面，公司主要持有物業以獲得穩定得租金，持有得物業情況如下。
商業廣場及辦公樓情況：
酒店情況：
除了以上兩大業務之外，公司在多元化上提出了進軍裝配式建築行業，並計劃於珠江三角洲經濟區及長江三角洲經濟區建設多個裝配式建築項目。
裝配式建築行業前景巨大，這一塊業務是值得期待的。據仲量聯行顧問的資料，2017年中國裝配式建築面積僅佔新建面積的2.9%。根據《“十三五”裝配式建築行動方案》，預計2020年底裝配式建築面積佔新建總面積的15%，估計市場規模將近人民幣2.1萬億元。
而截至2018年9月，公司公佈已經在江蘇徐州、湖南長沙、江蘇鎮江、河北邯鄲及福建南安等地簽訂了項目合約。
除了多元化業務發展之外，未來能夠驅動公司獲得長期優勢是公司的產品升級，而其中“智能家居”是關鍵方向。
首先從行業前景上看，這無疑是未來地產行業轉型的必然路徑之一。
“智慧家居”一般指照明、供暖、通風、溼度、電子及其他裝置和設備均可互聯，戶主均能夠使用智能手機或其他遙距裝置通過物聯網技術進行遙控的住宅。
這一塊業務的市場前景是巨大的，且具備趨勢性。Statista估計，2018年，智慧家居在中國的普及率將約為4.9%，遠低於美國、丹麥、韓國、英國及日本等發達國家水平。這將為中國的主要智慧家居市場營運商帶來龐大的增長潛力與商機，預計中國智慧家居的普及率會由2018年的4.9%上升至2022年的21.2%。
而在這一領域，美的置業已經在行業搶先一步取得優勢。佛山美的花灣城為公司首個代表性的智慧家居項目。2017年12月，公司發佈了智慧家居套餐和智慧健康社區套餐以滿足不同客戶的需求。智慧家居套餐和智慧健康小區套餐均配備不同的智慧家居電器及設置。公司預期截至2018年底預售的大部分住宅物業將配備智慧家居解決方案。
2017年12月，公司與阿里雲訂立框架合作協議，計劃整合雙方在大數據、電商、物流及金融等方面的資源，搭建包含無人安保站、無人健身房、無人超市、無人售貨機、無人書店、共享單車系統、24小時醫療、便利店等共享設施於一體的新型智慧社區和商業生態體系。
可以看到，美的置業完全具備實力適應未來行業的變化及發展：以快週轉的住宅開發為基石，向多業態細分領域拓展，協同集團資源發力“智慧+地產”帶動產品升級。公司目前已經為日後長期的發展於轉型奠定了良好的基礎，這是領先於同行的。
小結：
綜上，無論從土儲量、品牌效應還是未來戰略路徑選擇上，美的置業都是一支值得投資者期待和關注的新股。而更受投資者青睞的一點是，美的置業招股書表明，公司擬將自截至2018年12月31日止財政年度股東應占合併利潤（不包括投資物業的公平值收益或虧損淨額）約40%進行分派股息。這一派息決策對於投資者而言是十分具備吸引力的。
公司目前地產核心業務品牌價值突顯，且進入高速成長階段，未來隨著多元化業務以及“智能家居”業務帶動產品及產業升級，公司的土儲價值進一步提升。目前公司估值具備優勢，值得投資者關注。
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