華僑城集團在北京豐臺南苑的僑禧地王項目已經淪為敗筆了。
兩年前，華僑城為了拿到豐臺南苑地王，一意孤行砸進去了83.4個億。拖至今年8月份，華僑城已經將49%的股權轉給泰禾集團。到最近，華僑城乾脆把最後持有51%的股權也在北京產權交易所掛牌，徹底退出。
作為一家央企，股權轉讓都必須進場交易，也就是公開掛牌競價轉讓。拾遺地對華僑城集團今年掛牌轉讓49%股權時已有關注，在其最終確定受讓方為泰禾集團時，拾遺君已經從一位機構人士處獲悉，雙方在掛牌前私下早已達成股權轉讓意向。
華僑城剩餘51%股權在北交所掛牌還處在預披露階段，掛牌價格需要等到僑禧項目正式掛牌。
到今年三季度末，僑禧項目公司總資產94.5個億，負債97個億，所有者權益-2.7個億。這裡解釋一下，項目公司所有者權益之所以為負，主要由於權益資本抵減了股東貸款計提的利息費用，也就是項目公司實為淨虧損。
泰禾集團取得華僑城僑禧項目49%股權時，花費了近52個億，其中包括股權代價7.34億元，欠付華僑城集團44.5億元股東貸款。再次轉讓51%股權，預計轉讓價格也要超過52億元。
但是，誰會接盤華僑城僑禧項目剩下51%股權？
拾遺君非常負責任地告訴大家，只要泰禾集團願意受讓，項目剩下51%股權的接盤方就是泰禾集團。
《公司法》中規定了其他股東的優先受讓權，“有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。”
所以，大家明白了，這次華僑城僑禧項目51%股權轉讓，只要泰禾集團願意，其他競買方壓根沒機會。而且據拾遺君從一位地產商朋友打聽，泰禾集團全資持有僑禧項目完成開發也相當有興趣，估計不會放棄優先購買權。
華僑城集團在僑禧地王項目上確實壓力巨大。兩年前，華僑城與華潤置地、招商蛇口一起組成聯合體參與了豐臺南苑地塊競買，華僑城一意孤行，83.4個億拿下僑禧地塊，但拿地價格均超過了華潤置地和招商蛇口的授權價格，這兩家地產商選擇退出，留下華僑城集團單獨持有操盤。
華僑城集團也是“打腫臉充胖子”，直到今年8月份引入泰禾集團合作操盤時，華僑城集團一直都沒有給僑禧項目尋求外部貸款，全部資本投入都是華僑城集團的股東貸款，這意味著華僑城在僑禧項目上沉澱了90個億資金。
雖然是一家央企，但華僑城集團的開發能力和產品能力也捉襟見肘，僑禧項目旁邊是天恆集團和中糧地產合作開發的天悅壹號，兩者拿地時間差不多，天悅壹號目前已經取證銷售，而且銷售情況非常不錯。
如果對比天悅壹號和僑禧項目，就會發現兩個項目的規劃設計方案和風格非常接近，或者我們也可以理解為僑禧項目借鑑了天悅壹號的項目和產品設計方案。而天悅壹號已經入市，僑禧項目的競爭壓力可想而知。
華僑城集團在尋求僑禧項目接盤方時，實際上詢問了北京大部分房地產開發企業，但大家遇到的問題都很一致。
一是目前北京商品住宅限價，兩年前華僑城拿地時地價水平已經非常高，短期內入市，僑禧項目或許也難以獲得單價8萬元以上的預售許可，利潤空間有限。即便能夠取得較高預售價格，將來也要繳納非常高的土地增值稅。
二是華僑城收回僑禧項目投資的需求迫切，所以交易價款支付條件設置苛刻。華僑城集團要求受讓方在5天內償還股東貸款，對任何開發企業而言，都是巨大資本支出。
三是，僑禧項目是溢價轉讓，尤其是股權溢價部分，這對受讓方而言，溢價難以抵進項目公司成本，而是作為受讓方的投資成本，某種程度上也是擠壓了受讓方盈利空間。
再來看泰禾集團受讓僑禧項目的過程。一方面，泰禾集團受讓的是項目公司股權，投資入股方式的公司股權轉讓，短期內不用繳納鉅額土地增值稅。另一方面，如果泰禾集團最終承接了剩下僑禧項目公司股權，實際上拉長了泰禾集團收購整個項目的付款期限。
如此，明瞭。
華僑城集團當然是一家絕對任性的公司，“沒有金剛鑽，便攬瓷器活”，當年華潤置地和招商蛇口的知難而退，現在華僑城集團全身而退，給自己房地產開發歷史留下一處敗筆，就當買個教訓，而且可能不吃虧，如果繼續幹下去，虧損倒是有可能的。
泰禾集團嘛，拾遺君就不說什麼了，只是一家比華僑城更加激進的地產開發商。
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