“房子是用来住的、不是用来炒的”。德国在发展过程中，较好地维护、做实了房地产的居住属性，房地产市场非常稳定。德国在房地产业发展和管理方面有很多值得我们学习和借鉴的经验。
1、房地产业划入社会福利部门
德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。德国政府始终把房地产业视作是国家社会福利体系的重要组成部分，这是所有房地产政策的核心出发点。因此，德国实行由商品房、合作社建房、私人自建房、政府保障房组成的多元住房供应体系。其中，政府对合作社建房给予多方面的政策支持，合作社建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。政府充分考虑收入差距，对地产规划的高、中、低档房屋比例进行了明确规定，同时为中低收入人群提供保障房。多元的住房供给使德国房地产市场供给相对充足。在德国，房地产业对经济增长的贡献仅占约8%。德国不会也不能通过抬高当地地价和房价来增加政府的税收收入。
2、在房地产领域严厉打击投机与暴利
在德国，出售房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税与3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交（盈利金额）15%的资本利得税 ；如果新购住房未满七年即转让，则其综合税率高达50%；如果五年内卖出3套及以上住房，则还要加收25%的资本利得税。因此，基本无利可图。此外，在德国，炒家无法把税费转嫁给买家。其一，转嫁成功与否取决于购买弹性，如此高额的税率，炒家无法全额转嫁给买家。其二，在德国住房买卖交易中，如果你任意加价，一套房屋超过独立地产评估师评估的合理房价的20%，你可能面临5万欧元的罚款，而如果超过50%，你可能因为暴利而面临刑事处罚！在持有环节，德国住房拥有者还要缴纳土地税。土地税与个人收入无关，标准由当地制定，并由城镇自行支配。
3、发达的租赁市场
德国拥有欧洲最大的住房租赁市场，其正在努力实现每个个体“住有所居”的梦想。德国的住房拥有率始终处于约40%（欧盟平均约为63%）。约一半以上的家庭均通过租房解决住房问题。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率为58%，约77% 的年轻人是“租房族”。 德国刻意设计了一套鼓励租赁而非买卖的法律系统，包括《住房补助金法》、《住房租赁法》等。政府通过优惠的税收政策鼓励房东尽可能地出租房产，租客也享有较多的权利。德国没有户籍制度，德国人到一个新的城市，只要确定住处，去相关的部门登记即可。此外，德国政府还根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力。
4、审慎的住房金融
德国住房金融杠杆率较低，这有利于遏制投机。德国银行很少被允许发放相当于房产80%以上价值的贷款。德国住房存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3％和5％，抵押贷款固定利率期限平均为11 年半。这种长期固定的房贷利率，看似失去了利率调节的灵活性，实际上为消费者提供了长期稳定的预期，对房贷市场起到了重要的稳定器作用。另外，稳定的货币投放是德国房贷利率长期固定的基础。
5、均衡的城市化
德国的城市体系是多核心且均衡的。早在 1960 年，德国城市化率即已达到71.4%，2016年的城市化率为75.5%。当前，德国大约有11个城市群，聚集人口占比71.98%，GDP占比约为73.14%。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里。这不仅有利于房价的稳定，还避免了人口过度集中在少数大城市。因此，也不会引发所谓的住房刚性需求，从而避免为投机炒作留下空间。
综上所述，德国住房体制较好地诠释了“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的内涵，做实了房地产的居住属性。很多经验值得我国学习和借鉴！
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