原創： 克而瑞浙江區域 易居克而瑞浙江區域 前天
一葉知秋，樓市的風向變了。
大眾原本對市場的良好預期開始動搖，樓市風雲舞臺上的各個主角也切換了出場方式：房企傾心於“以價換量”、購房者奔走於“投訴維權”、中介機構則選擇“降薪過冬”。
有意思的是，政策層面也及時進行了調整：降準來襲、棚改重啟、落戶放寬，三記出拳，對當下的樓市無疑是利好。
政策頻頻吹風，維穩意圖明顯，當下的博弈期，未嘗不是買房窗口期。
來自市場的真實反應
近8年杭州國慶黃金週商品房成交情況
數據口徑：杭州市（含富陽臨安），出自CRIC數據庫
國慶假期，杭州樓市成交商品房321套，創下近七年新低！如果說這一數據受制於當前搖號買房的固定流程，不能足夠說明市場現狀的話，不妨來關注另一個統計數據：
「 6月杭州商品住宅首開6個樓盤，售罄5個；
7月杭州商品住宅首開8個樓盤，售罄7個；
8月杭州商品住宅首開8個樓盤，售罄4個；
9月杭州商品住宅首開10個樓盤，售罄2個。」
2018年6-9月杭州商品住宅首開樓盤售罄率走勢圖
數據口徑：杭州市（含富陽臨安），出自CRIC數據庫
8月份開始，杭州商品住宅樓盤首開售罄率驟降。進入樓市傳統“金九銀十”，開發商採取搶跑出貨戰略，截至目前，杭州全市10月住宅樓盤首開7個，並且將陸續增多。
從市場接受度看，中籤率不斷走高，不論是蕭山科技城這樣的新興板塊還是斷供許久的艮北新城，儘管有限價紅利支撐，但這些區域的樓盤首開，並沒有贏得滿堂彩。
備受關注的招商越秀公園1872推出480多套房源，中籤率29.49%。近30%的中籤率，對於一個斷供一年之久並且有著強大置業需求的板塊來說，並不亮眼。
2018年6-9月杭州月平均搖號中籤率情況
數據口徑：杭州市（含富陽臨安），出自CRIC數據庫
當下杭州樓市，中籤率提升明顯，“流搖”樓盤開始湧現，選房未售罄的現象頻繁發生，樓盤去化持續走低！
其實，杭州樓市行情入秋早有跡象。同樣是斷供近一年的下沙，8月份金地宋都·都會錢塘開盤推出182套房源，均價27170元/平米，中籤率56.88%。選房當天甚至出現購房者全部選完後，房源仍有剩餘的情況。
再看奧體紅盤融信保利·創世紀，6月中旬開盤時人潮湧動， 616套房源，搖號登記總戶數20256戶，搖號中籤率僅為3%。兩個月後再次開盤，120套房源，報名1978戶家庭，登記人數不足上次開盤的1/10，大幅縮減。
可以看到，投資撤場，剛需遲疑，購房需求上漲乏力，市場正在向買方市場轉移。單盤之間冷熱不均的分化現象趨於明顯，樓市熱度也將一改塊狀分佈特徵，呈現點狀分佈。
來自企業的迅速調整
樓市的微妙變化，規模性房企總能敏銳感受並迅速做出反應。剛剛在國慶節前打出“活下去”口號的萬科，展開了一系列逆週期操作：瘋狂拿地、瘋狂收購以及給業主退錢。
- 克而瑞數據顯示，萬科三季度拿地權益金額近500億元，逼近恆大、碧桂園、保利等房企的總和；
- 北京萬科擬收購華夏幸福5家項目公司的部分股權，暫定交易價款約為32.34億元；
- 廈門萬科白鷺郡推出107套特價房，在去掉精裝修、車位及電梯後，總價從原先的450萬元至500萬元降至278萬元至298萬元，同時也對前期買貴的業主進行退款補償。
相比萬科通過及時向社會傳遞悲觀情緒而讓自身更好的“活下去”，恆大、碧桂園等頭部房企則是拿出市場下行的特有招式：
大範圍降價出貨進行應對。其中，碧桂園為回籠資金，開啟“兩條腿走路”模式，一面降價大促銷，一面開始打包變賣項目。
雖然這些房企目前在杭州還沒有明確的動作，不過杭州新房市場已經出現密集推盤，首開新盤甚至選擇極具誘惑力的低首開價格來撬動市場。
比如杭州豪宅板塊：申花的綠城建發沁園將首開價格定為49500元/平米，這比拿地樓面價僅高出不到9000元/平米。
地價位居杭州第四的金隅中鐵諾德·都會森林，58865元/平米的首開備案價也遠低於市場預期。
明降未現，暗降卻洶湧，曲線降價苗頭開始顯現。比如不少樓盤將精裝房改為毛坯房進行銷售，以達到迅速出貨保證現金流的目的。
在開盤去化不理想，市場向買方市場的過渡中，不排除杭州會出現項目直接降價銷售的情況。
年終衝刺關頭，樓市預期出現動搖，房企普遍面臨回款壓力，頭部房企尚可打折促銷，擁有選擇和騰挪空間，而資金鍊緊張的中小房企是死亡線上的“垂死掙扎”，未來房企的規模或將繼續分化。
來自政策的最新發布
從2016年930新政至今，樓市經歷了漫長的調控。而當下房企降價和業主維權伴隨出現，市場發出了明確的調整信號，政策也出現了“微妙”變化。
- 國慶長假最後一天，中國人民銀行宣佈降準1個百分點，將釋放7500億資金，改善市場流動性現狀；
- 緊接著，長假後上班第一天，國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作；
- 同一天，杭州出臺戶籍新政，提出自10月17日起適度放寬投靠遷移政策，進一步放寬人才落戶政策。
降準也好，棚改也罷，被普遍認為信號意義大於實際效果，起到緩衝大眾預期急速下降的作用；而杭州落戶政策的放寬，在不少人看來，是通過增加人口的方式，起到變相打開限購缺口的效應。
受政策深度影響的樓市，多重因素正影響著房價和房地產市場的走勢，調控政策在防止上漲和大跌之間，尋找著平衡，未來仍然是穩字當頭。
反觀當下，開發商搶跑出貨，密集推盤，下行趨勢延續，購房者迎來一定買房窗口期。
上週四，杭州餘杭崇賢新城出讓一宗商住地塊，出現了土地市場近期少有的競爭狀況：50輪競價，14.7%的溢價率，9940元/平米的樓面價成交，相比7月下旬區域內9213元/平米的地塊成交樓面價，價格有所抬升，這是否是回穩跡象？
那麼，亞運傍身的杭城，搖號半年，經歷7次“萬人搖”，第8個“萬人搖”會不會出現？ 不少熱盤已經蠢蠢欲動。
- 創造兩個萬人搖的良渚，紅盤萬科未來城二期最後一批高層房源領出預售證，價格在23000元/平米上下，準現房加上地鐵口的優勢，剛需購房者關注度高，項目今天剛剛啟動登記，下午兩點左右，登記人數超1000組；
- 天城府天著220萬入駐杭州武林的宣傳已經出街，項目有杭州主城核心少有的60平米麵積段和90平米麵積段戶型供應；
- 楊柳郡四期也將在10月下旬領證開盤，預計售價36000元/平米，比越秀招商兄弟盤低4000元/平米，並且有88平米小戶型共選擇。
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