原创： 克而瑞浙江区域 易居克而瑞浙江区域 前天
一叶知秋，楼市的风向变了。
大众原本对市场的良好预期开始动摇，楼市风云舞台上的各个主角也切换了出场方式：房企倾心于“以价换量”、购房者奔走于“投诉维权”、中介机构则选择“降薪过冬”。
有意思的是，政策层面也及时进行了调整：降准来袭、棚改重启、落户放宽，三记出拳，对当下的楼市无疑是利好。
政策频频吹风，维稳意图明显，当下的博弈期，未尝不是买房窗口期。
来自市场的真实反应
近8年杭州国庆黄金周商品房成交情况
数据口径：杭州市（含富阳临安），出自CRIC数据库
国庆假期，杭州楼市成交商品房321套，创下近七年新低！如果说这一数据受制于当前摇号买房的固定流程，不能足够说明市场现状的话，不妨来关注另一个统计数据：
「 6月杭州商品住宅首开6个楼盘，售罄5个；
7月杭州商品住宅首开8个楼盘，售罄7个；
8月杭州商品住宅首开8个楼盘，售罄4个；
9月杭州商品住宅首开10个楼盘，售罄2个。」
2018年6-9月杭州商品住宅首开楼盘售罄率走势图
数据口径：杭州市（含富阳临安），出自CRIC数据库
8月份开始，杭州商品住宅楼盘首开售罄率骤降。进入楼市传统“金九银十”，开发商采取抢跑出货战略，截至目前，杭州全市10月住宅楼盘首开7个，并且将陆续增多。
从市场接受度看，中签率不断走高，不论是萧山科技城这样的新兴板块还是断供许久的艮北新城，尽管有限价红利支撑，但这些区域的楼盘首开，并没有赢得满堂彩。
备受关注的招商越秀公园1872推出480多套房源，中签率29.49%。近30%的中签率，对于一个断供一年之久并且有着强大置业需求的板块来说，并不亮眼。
2018年6-9月杭州月平均摇号中签率情况
数据口径：杭州市（含富阳临安），出自CRIC数据库
当下杭州楼市，中签率提升明显，“流摇”楼盘开始涌现，选房未售罄的现象频繁发生，楼盘去化持续走低！
其实，杭州楼市行情入秋早有迹象。同样是断供近一年的下沙，8月份金地宋都·都会钱塘开盘推出182套房源，均价27170元/平米，中签率56.88%。选房当天甚至出现购房者全部选完后，房源仍有剩余的情况。
再看奥体红盘融信保利·创世纪，6月中旬开盘时人潮涌动， 616套房源，摇号登记总户数20256户，摇号中签率仅为3%。两个月后再次开盘，120套房源，报名1978户家庭，登记人数不足上次开盘的1/10，大幅缩减。
可以看到，投资撤场，刚需迟疑，购房需求上涨乏力，市场正在向买方市场转移。单盘之间冷热不均的分化现象趋于明显，楼市热度也将一改块状分布特征，呈现点状分布。
来自企业的迅速调整
楼市的微妙变化，规模性房企总能敏锐感受并迅速做出反应。刚刚在国庆节前打出“活下去”口号的万科，展开了一系列逆周期操作：疯狂拿地、疯狂收购以及给业主退钱。
- 克而瑞数据显示，万科三季度拿地权益金额近500亿元，逼近恒大、碧桂园、保利等房企的总和；
- 北京万科拟收购华夏幸福5家项目公司的部分股权，暂定交易价款约为32.34亿元；
- 厦门万科白鹭郡推出107套特价房，在去掉精装修、车位及电梯后，总价从原先的450万元至500万元降至278万元至298万元，同时也对前期买贵的业主进行退款补偿。
相比万科通过及时向社会传递悲观情绪而让自身更好的“活下去”，恒大、碧桂园等头部房企则是拿出市场下行的特有招式：
大范围降价出货进行应对。其中，碧桂园为回笼资金，开启“两条腿走路”模式，一面降价大促销，一面开始打包变卖项目。
虽然这些房企目前在杭州还没有明确的动作，不过杭州新房市场已经出现密集推盘，首开新盘甚至选择极具诱惑力的低首开价格来撬动市场。
比如杭州豪宅板块：申花的绿城建发沁园将首开价格定为49500元/平米，这比拿地楼面价仅高出不到9000元/平米。
地价位居杭州第四的金隅中铁诺德·都会森林，58865元/平米的首开备案价也远低于市场预期。
明降未现，暗降却汹涌，曲线降价苗头开始显现。比如不少楼盘将精装房改为毛坯房进行销售，以达到迅速出货保证现金流的目的。
在开盘去化不理想，市场向买方市场的过渡中，不排除杭州会出现项目直接降价销售的情况。
年终冲刺关头，楼市预期出现动摇，房企普遍面临回款压力，头部房企尚可打折促销，拥有选择和腾挪空间，而资金链紧张的中小房企是死亡线上的“垂死挣扎”，未来房企的规模或将继续分化。
来自政策的最新发布
从2016年930新政至今，楼市经历了漫长的调控。而当下房企降价和业主维权伴随出现，市场发出了明确的调整信号，政策也出现了“微妙”变化。
- 国庆长假最后一天，中国人民银行宣布降准1个百分点，将释放7500亿资金，改善市场流动性现状；
- 紧接着，长假后上班第一天，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作；
- 同一天，杭州出台户籍新政，提出自10月17日起适度放宽投靠迁移政策，进一步放宽人才落户政策。
降准也好，棚改也罢，被普遍认为信号意义大于实际效果，起到缓冲大众预期急速下降的作用；而杭州落户政策的放宽，在不少人看来，是通过增加人口的方式，起到变相打开限购缺口的效应。
受政策深度影响的楼市，多重因素正影响着房价和房地产市场的走势，调控政策在防止上涨和大跌之间，寻找着平衡，未来仍然是稳字当头。
反观当下，开发商抢跑出货，密集推盘，下行趋势延续，购房者迎来一定买房窗口期。
上周四，杭州余杭崇贤新城出让一宗商住地块，出现了土地市场近期少有的竞争状况：50轮竞价，14.7%的溢价率，9940元/平米的楼面价成交，相比7月下旬区域内9213元/平米的地块成交楼面价，价格有所抬升，这是否是回稳迹象？
那么，亚运傍身的杭城，摇号半年，经历7次“万人摇”，第8个“万人摇”会不会出现？ 不少热盘已经蠢蠢欲动。
- 创造两个万人摇的良渚，红盘万科未来城二期最后一批高层房源领出预售证，价格在23000元/平米上下，准现房加上地铁口的优势，刚需购房者关注度高，项目今天刚刚启动登记，下午两点左右，登记人数超1000组；
- 天城府天著220万入驻杭州武林的宣传已经出街，项目有杭州主城核心少有的60平米面积段和90平米面积段户型供应；
- 杨柳郡四期也将在10月下旬领证开盘，预计售价36000元/平米，比越秀招商兄弟盘低4000元/平米，并且有88平米小户型共选择。
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