北京库存创新高，杭州频频“流摇”

作为一线和新一线很有代表性的城市，北京和杭州最近都苦于库存压力大。我们都知道，在北京，二手房是最能反映市场情况的。贝壳找房的数据显示，北京挂牌在售二手房房源数量明显增加，达到了9.7万套，但交易上却是量价齐跌，9月二手房的网签量同比下降近四分之一，市场处于低温状态。专家认为，楼市“银十”很难再现，市场的低温态势可能持续到春节前。

在这种情况下，买卖双方的预期均有下降，新入市的业主和客户开始减少，部分购房者观望情绪加重，二手房市场的议价空间正在加大。

9月北京链家客户成交周期环比延长5天至89天，为2017年以来的最高值；房源成交周期保持在100天的高位，业主继续选择降价促成交，调价中降价比例增至90.5%。

不仅北京二手房市场熄火，杭州楼市在前两年也出尽了风头，但是今年的情况却和往年大有不同。据钱江晚报，统计杭州7-9月的摇号情况发现，共产生了82次流摇，24个楼盘中签率高于50%。其中，改善型楼盘的报名人数分化明显，个别楼盘销售情况很不理想。

下半年以来，杭州二手房市场行情冷淡，成交量持续下滑，挂牌量则是一路上涨，业内人士估计，后市一段时期内，或许将迎来轻微量价齐跌的情况。

近期楼市真的低迷吗？

北京、杭州的二手房市场低迷，跟新房供应量大有一定的关系。今年以来，北京新建住宅市场供应井喷，特别是限竞房成市场主力，除了限竞房的井喷供应外，中原地产首席分析师张大伟认为，北京楼市库存严重积压的主要原因还与信贷政策过严有关。“目前北京新建住宅库存中，按照现有的普通住宅标准，大部分限竞房已是非普通住宅，平均单套签约金额530万，基本都得按照首套房40%、二套房80%计算首付，这使得全北京市场整体陷入去化难的局面。”

张大伟表示，北京市场过去两年土地供应高峰开始逐渐反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量项目入市，北京已经正式确立供大于求的基本面，购房者的观望态度将更趋明显。

再加上北京正忙着“疏解非首都功能”，2018年北京常住人口减少16.5万，人口少了，房子多了，购房人向来抢房时蜂拥而至，市场冷淡下来，又有很多房子无人问津。

杭州的供应量更是不少，中指研究院数据显示，土地市场正逐渐趋于理性，但杭州仍是房企追逐之地。从房企的角度来看，杭州实在是一座值得投资的城市，近年来，在经济发展、人才政策吸引下，人口快速涌入，前九月，杭州卖地收金近2223亿元，高居城市榜首。这些地，最终都将转化为鳞次栉比的高楼，等待售卖。

新房大量入市，二手房的市场自然要冷淡一些，而且房企进入年终冲刺期，大部分房企四季度面临全年指标的压力，将会把主要精力放在推盘出货上，营销力度不小。有的发力搞“赠送”：送车位、送精装修、送家电等各种方式搞促销；有的楼盘简单粗暴直接打折销售。

中原地产肇庆公司策略研究中心总监朱伟德表示，当前政府要求楼市以“稳”为主，既不能升也不能降，对于一些不利于市场稳定的情况，政府出面干预的情况会越来越多。

楼市拐点已经到来了吗？

仅从部分城市的近期状况无法推论全国房地产市场是否到达拐点，但是现在人们对于买房这件事越来越谨慎了是真的。

楼市有没有拐点，很大程度上也依赖于政策导向，总体看，2019年房地产调控的密集程度达到了历史新高，仅9月，单月全国房地产调控政策发布次数高达48次。调控的大背景是房住不炒，在房住不炒的前提下，因地制宜、因城施策、分类调控，各地可充分考虑本地房地产市场状况制定政策。如今楼市，“稳”是前提，大涨肯定不是稳定，但是大跌同样也不是稳定。