同一个楼市，不同的剧情。
一边，纯新盘首开打折惨卖的消息铺天盖地，一边，被1.9万+/㎡楼盘突袭开盘、全款卖房所暴击。
哪一个才是真实的楼市？
NO.1丨壹
今天一大早刚上班，就得到万科森林公园加推的消息，依旧是突袭开盘、全款请入，先到先得。
据了解，本次加推的是观庭2#楼，昨天预售许可证刚拿到，今天一早就临时加推。毛坯16819元/㎡，装修部分2380元/㎡，折合均价19199/㎡。主力户型为约120㎡和约147㎡，属于纯改善类房源。
有参与选房的网友反映，早在中秋小长假前就得知万科森林公园的开盘物料已经准备就绪，本以为中秋节期间会开盘，所以大家一直保持警惕，结果中秋节没开。今天早上已经去上班了临时接到通知，于是从经开赶过来，8点50左右到现场的时候，10F以上已经没有房源了。
还有一位购房者，早上六点多上班的时候经过售楼部看还没有动静，结果8点钟被电话通知开盘选房，也是一脸懵逼。
据成功选到房的网友说，现场基本是全款，几成首付的几乎没有机会，只能靠最后捡漏。
按照均价来算，120㎡户型全款需要约230万的买入门槛，146㎡全款需要约282万，即便如此，也不是所有准备全款的客户都被通知到。
NO.2丨贰
当下楼市情形，还有那么多全款客户吗？
据了解，当初在观庭最后5栋楼还没备案的时候，就网传预约人数已经超3000人，即使这个数字砍一半，万科森林公园也不差客户，而且多为改善型购房者，有一定经济实力，全款客户自然多。
其次，万科森林公园采取“挤牙膏”式的推售方式，一次只加推一栋楼，8成、6成的客户都要靠边站，为了尽早选到满意的房源，不少客户都准备了全款。
那么，全款买万科森林公园值得吗？很多客户是冲着万科品牌、森林公园环境和“双学区”来置业改善，撇开这些方面不说，单看价格这一点，全款买房就不足为奇。
对比新房，整个四里河板块在售楼盘备案价基本突破2万+，而与万科森林公园同价位1.9万+的碧桂园时代倾城、江山庐州印，无论地段和配套都与万科森林公园不可同日而语。
对比二手房，挂牌价全面突破2.2万+，最高的馨园甚至高达27494元/㎡。
成交价方面，从链家8月份显示的部分房源成交价格来看，基本也达到了2万+元/㎡，最高2.4万+/㎡，属于典型的一二手房倒挂，最高倒挂5000元/㎡，相当于买到就赚几十万。
进入“金九”，合肥进入楼市微妙时刻，而真正的“真金”楼盘就是最后一批一二手倒挂明显，即将消失的限价红利，万科森林公园就属于这其中的典型。
NO.3丨叁
楼市有两种楼盘开盘加推是悄无声息的，一种是万科森林公园这种“太火爆、要低调”盘，一种是打折惨卖的楼盘。
过去的这一周，合肥楼市全面来了一场“开盘大促销”，“降温”迹象明显。
一是，从“毛坯改精装”变成“精装改毛坯”，虽然价格下降买房成本减少，但这一波不按套路的操作，搞的很多购房者仍然一脸懵。
其背后折射的主要还是由于部分精装盘加了装修价格之后竞争激烈，再加上购房者对高房价有抗性不愿买单，也是一种变相降价的操作。
二是，楼盘开盘抢跑猛如虎，无论新盘、老盘纷纷加入“金九”的开盘大军，疯狂出货。
显然，房企也已经感受到市场的凉意，他们懂得客户此时不抢何时抢？多卖一套都是钱，必须先下手为强。
三是，新盘入市很难一炮打响。 比如某纯新盘首开即是86折抄底，另一纯新盘首开惨卖15套，还有纯新盘首开后内部就讨论要降价4000元/㎡。
四是，市场逐渐从“卖房市场”向“买方市场”转变。除个别超高性价比楼盘除外，大部分楼盘的买房要求都有所降低。
拿之前全款优先的滨湖云谷，最近一次开盘我们有个网友社保还差3个月满一年，且首付只有4成也成功选到房，这在8月之前完全是不可能的事情。另外，滨湖G盘之前要求8成首付，后来很多首付5成、甚至3成的客户都选到了房。
显然，市场转凉，已成定局。
NO.4丨结 语
买房无非图两点，刚需看性价比，改善看品质。房企如果这时候还只是在一味吹嘘高逼格和精装修，没有配套、物业、产品等硬实力，恐怕很难让购房者心甘情愿买单。不准备打持久战，要么价格给到位，要么产品做最好，不然只能等着凉凉。
楼市冷却潮才刚刚开始，等这最后一波现成的韭菜割完，市场会陷入一段时间的迷茫。
閱讀更多 合肥樓市 的文章
