易居克而瑞浙江区域 今天
导 读
行业投资火热在延续了将近两年后，在今年7月骤降至冰点。土地流拍言论四起耸人听闻，市场是否真的“凉了”？
其实不然，透过表面现象来看，流拍影响不大。一方面由于流量和预期的趋冷，企业追求资金安全导致。另一方面企业存在悲观是由诸多因素导致，不是市场层面，企业现金流和经营安全性大环境向好。
关注这段时间出现的几点因素，会发现这段时间反而充满“投资机会”：
1、追求流量安全，帮助企业平稳去杠杆的主基调没有变化（合肥为例）。
2、M2增速和地方债发行加速，预示着新周期的起点。
3、“增存挂钩”和“土地储备债券发行”一揽子行为已经拉开了继去库存后“增土地，调规划”的全新改革。
综上，我认为，企业不应死守在今年底明年初，应该以更积极的心态做准备，挖掘机会，进行独立思考和决策。只要对市场价格的稳定没有怀疑，在流量安全基础之上的去杠杆控制力没有怀疑，就应该适度乐观的补仓，不应错过这波土地“红利”。
Part.1 为什么说目前的“流拍”有些“言过其实”？
导致近期流拍的原因，主要为以下五点：
01
土地供应和成交量在增加
1-7月全国成交土地可建设面积12亿平米，同期成交量不到9亿平米，房地产市场进入补库存阶段，这是大背景。细化到土地市场：1-7月全国土地成交总建面积同比增长39%（一线城市-11%、二线城市+31%，三四线+43%）。6-7月土地成交环比增加15%（一线城市+95%、二线城市+35%、三线城市+10%）。
土地供给和成交量上来了，有少量流拍属于正常现象。
图1：各能级城市土地成交及出让情况
02
单核城市政府干预市场用力过猛，
但会因为因城施策逐步采取克制态度
来看土地流拍超过十宗以上的城市（太原、天津、乌鲁木齐、成都、郑州、合肥、福州、西安、宁波）基本都是我们定义的单核心发展城市（以下简称单核城市）。起因为：
1、单核城市大多被定义为战术型布局城市，肯定要进，进去主要为了资金回笼，不赚钱就不考虑拿地。
2、很多开发商在这类城市已经屯了足够1-2年的土地。目前刚好是投资停滞期。
3、单核城市大多在6月份受到政府督查，谈话。中央干预会导致地方政府对价格的管制，市场的干预加强。持续限价措施令房企对市场的走势愈加悲观，加之本身就有土地储备的，投资行为变缓。总体而言单核城市国家鼓励发展，但错误采取干预过多，用力过猛的行为，就会导致羸弱的需求和信心收到打击，直接影响了土地成交。
03
地方政府技术性流拍
在土地价格没回落的前提下部分地方政府设置保底价，实际上有房企参与竞拍，但没拍到保留价导致流拍结果。这样的情况也拷问了我们目前招拍挂政策和开发商心里预期的分歧。
04
测算逻辑+周转逻辑导致
测算逻辑是指开发商按照目前限价水平倒推地价，有得赚才拿。政府一方面卡住成交价，一方面起拍价过高，保留价过高，还希望土地市场保持热度，明显这样的做法并不现实，很多企业选择持币观望。
周转逻辑是指计算可行性开发周期，确保能在明朗的市场里安全走量。导致了大体量穿越周期的地开发商会觉得危险。所以大部分流拍的是大体量高总价地块。在测算逻辑和周转逻辑引导之下的拿地思路，导致较大幅用地，周边大幅配件用地，地方政府设置价格过高的用地就会容易导致流拍。
05
企业拿地意愿下降
基于刚刚开始的去杠杆大环境，加之很多企业新进陌生城市，正在等待试水项目操作结果。对于预期市场的不确定及对资金回流时间的不确定，使得投资行为趋于保守。在融资多渠道收紧、去杠杆持续背景下，控制土地投资力度为多数房企共识。
Part.2 为什么说“投资契机”出现了？
看看近期自然部发文继续健全建设用地的“增存挂钩”机制 ：
图2：“增存挂钩”机制内容摘要
在这个指导思想下，很可能带来四个方面的影响：
其一部分地方政府会采取攻坚行动。土地出让量可能在6-7月进一步放大，但这和市场关联度不会很大。意味着这段时间即使流拍继续加大，但土地出让数量依然会增多，其中不乏历史遗留的较好用地，也会克服规划和政策阻力加速推出。未来或许是不错的土储补进时机。
其二政府地方专项债券发行稳步增长中，9月份发行量已达5千亿，其中内容主要是土地储备专项债券。这会加速核心城市土地收储计划和未来城市扩张区域的土地收储计划 ，有可能是连片收储，要密集关注收储土地区域和区域规划的变更，可能对未来城市发展有很大影响。
其三在土地增存挂钩的思想之下，闲置用地过多会导致无法申请土地储备专项债券。在近期政府大概率会促使出让闲置土地开工。不论未来三年之后土地供给是否增多，均容易出现较优质地入市，是补地良机。
其四目前我们国家对于维持紧缩供应和紧缩库存的背景没有发生变化，整个市场流量是可以补充的。合肥去年10月底放开相关政策，成交以每个月100万方加速企稳。在因城施策大背景下，合肥的现状可能是其他流量受到影响的城市的选择。带微量泡沫的市场我们国家还是在积极推进改革行为。
Part.3 蕴藏着哪些投资机会？
分析完整体原因，我认为极少量流拍只是在大量成交中的花絮，还掺杂技术性行为，并不能反映市场全貌。但是可以看出这是大家对于流量下滑、价格管制、去杠杆的自然反映。当然土地市场的紧绷还会持续，6月份开始去杠杆行情预计还会延续半年一直到今年年底，但收口的时间也在这。
在去杠杆过程中一定面临负债调仓，由于企业会用新增债务取代旧债务，一二线城市获得开发贷可能更大，这类型城市的调整时间理论上不会长于6个月。在土地回落过程中会有部门踊跃拿底价地的房企（比如杭州，南京，武汉，鲜有出现流拍），加之“增存挂钩”思想下土地出让数量还会增多，其中不乏好地。建议这些城市土地积极跟进，合适的土地积极获取，高总价地块也是可以考虑的，最佳时机也许不用等到今年年底或明年初。
三四线城市调整时间遵循“竖有多长，横有多长”原则，预计会持续一年半。对于库存特别大的城市（例如湖州）调整时间会更长。一是有需求自然调整，成交量回补。二是这些城市难以获得较好的开发贷，债务调仓会先在二线城市展开。
其中再看三四线城市还可以分为都市圈三四线，内生型三四线（细分为：Ⅰ级内生型城市如宁波、无锡、常州；Ⅱ级内生型城市如温州、海口、南通；Ⅲ级内生型城市常熟、慈溪等）和一般三四线。都市圈里的三四线和内生型第一类城市可以继续关注，其他城市建议保持观望。
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