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我们有一个极具特色的文化，叫闹字文化，不是热闹的意思，也不是欢闹的意思，而是打闹，瞎闹和胡闹；即聚众捣乱，破坏社会秩序；大家熟知的包括医闹、学闹、房闹、拆闹！
尽管行业不同，但最终都会变成“不闹白不闹、闹了不白闹、白闹谁不闹”的奇特现象；自从医闹入刑后，房闹反倒成为关注度最多的。
房闹是什么？即已经购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而发生的集体与地产开发商闹事的行为，每逢市场冷淡期，这事儿就屡出不穷。
房闹文化
改革开放以后，计划体制下国家分配的房子也成为了商品，可以在市场上自由买卖，这就是商品房；但由于各种因素的共同作用，商品房自出现后基本上是一路上涨，这就给中国人一种印象，房子只会涨价，不会下跌。
当房价下降后，人们就想不通了，感觉被骗了；可是哪条法律哪个协议里规定房价就不能下降呢？ 如果能涨价卖出去，开发商绝对不会降价！所以一旦降价，以下这些场景就不可避免；
10月4日，上饶碧桂园信州府，价格从10000块降到7000，上演了业主打砸售楼部的全武行；
10月3日，漳州融信壹号府，房价从18000块降到了12000起，业主上门；
9月23号，泰禾合肥院子因价格从21000块降到15000，业主上门讨说法；
9月15日，杭州未来海岸二期降价40万，业主上门；
这还只是房叔找到的一部分，因房价下跌引发的闹事，在全国均有上演；房价下降要闹，房子热销买不到要闹，开盘价格与宣传价格不符要闹，这些都可称之为房闹。
但不管全国再怎么闹腾，咱们西安的还真没听过房闹一说，可能是房价一直在涨，就没见跌的缘故吧；一般是房地产降价的时候，容易出现房闹，房闹就是房地产下跌的一个晴雨表。
房子卖不动了，开发商降价促销，老业主不干了，静坐、拉横幅、退房、补差价，这是闹的核心；
这种做法究竟是维权还是唯利，房闹现象背后更深的原因在哪里，这是今天房叔想和大家聊的；也是在我们看完热闹后，真正需要思考的东西。
房闹背后
房闹事件是否具有正义性，这无需讨论，闹事本身就有违最基础的契约精神；房子降价了，业主去闹要求给补偿，那么房子涨价升值的，钱也没见退给开发商，在道义上这本就说不过去。
同时业主去售楼部闹，其实也是见不到开发商的，很多项目都是开发商外包给代理公司去销售的；冤有头债有主，真正的症结去售楼部打砸个东西，而在开发商如何直面这种事情；
所有人都知道一哭二闹三上吊肯定不对的道理，但但问题就在于为什么一到房价下跌的时候，就会有很多原本守法的人成了房闹去违法呢？
仅仅是契约精神的缺失吗，房叔以为绝对不是！
房闹特征
从全国的房闹看，可以总结这么几个特征：
1、房价涨得快的城市房闹多、房价平稳的城市房闹少！
2、二线城市的房闹少，三四线城市房闹多！
这点很好解释，像二线城市的刚需、城市人口的总量以及流动人口的量，能够支撑住房地产购买；而相反三四线城市呢，没有那么好的产业结构，吸引不了更多的人在这里就业和安居，相应买房的就少；
在前期库存量比较大的情况下，开发商卖不出去就得降价，但一降价，原来买的这些人就要闹，房闹就上来了。
3、郊区市场房闹多、市区好地段的少。
因为郊区就如同三四线城市一样，它的生活设施配套、包括就业结构和水平都不合理，前面突然涨了很多，现在突然降价了，很多人就会觉得亏，心里不舒服。
它不像市中心地区资源有限，拿地就那么几块，而且周围各方面文化设施生活配套都完善，业主觉得值，就不会因为降一点价就去闹，去要求退房和补偿。
从上述的几个特征就能看出一定的规律：
首先，在这么多年房价的理性和非理性上涨下，房闹的多少体现的就是地产市场的起起落落，可以说是房价的晴雨表。闹的核心就是业主觉得买的房子亏了；并且降价越狠，业主愈发觉得自己买的亏大发了！
再从开发商的角度，为何要主动降价呢？
这不难解释，因为降价这件事本身就说明开发商还有很大的利润空间，原来的高价其实是存在泡沫的，降价就是因为卖不出去了才促销。为什么卖不出去？唯一合理的解释就是没人买房观望情绪增加了。
房价游戏
房地产业有这么一个不成文的规律：
比如这个地方上市的库存量很合理，开发商能稳定单月卖多少套，保证一年差不多卖完，说明市场很平稳很正常。
如果是半年就卖完了，市场就是供不应求，房价就会上涨。但如果是一年半都卖不完，那就说明库存量实在太大了，这个时候肯定有开发商嫌卖的慢了，为了回笼资金，它就要降价。
这是第一个原因，就像前几年的西安，就是前期开发的房子太多了，远远超过了这个地方的需求，再加上城市的刚需也不够，外来人口也不够多，没有多少流动资本到这里买房子了。
市场的供应量太大，很多炒房子的资金就觉得没炒的必要了，房子已经不是稀缺资源，炒房没有利益了，于是退出抛售，这就引发了大家对房价的预期降低。
经过这些年的折腾，很多人也开始明白，房价上涨很多时候就是来源于大家对房地产行业的预期。
当看到房价在涨，很多人觉得还会涨，就扎堆去买。当房价跌了，大家又觉得还会再跌，就都在观望，这就是经济学里很有名的买涨不买跌，涨的时候大家都疯抢，跌的时候大家都观望。
涨跌根源
但对开发商而言，不能一直自然等待这个预期，毕竟地产开发需要大量的资金；随着目前国家对于银行信贷、信托基金等融资渠道的收紧，无论是开发商还是业主，贷款买房都费劲了，这就容易导致资金链出现问题，很多开发商就绷不住了。
在加上有大量的开发商没有那么强的实力，就是看这波行情好杀进来的，其实资金是很紧张的，这一旦房子卖不出去资金不能顺利回笼，它的资金链条就要崩；前面欠银行的钱，后面没有资金的补充，这个时候就要降价保量，以实现资金的回笼。
所以这些事情聚合在一起，共同构成了大家对房地产的一种预期，尤其是大家持币观望的态度越久，越会导致房价的下跌！
但是对于业主而言，总不能一直持币观望吧。家家都有本难念的经，有的子女大了结婚，有的老人需要照顾，各种刚需都要买房，这个时候大家的刚需顶着导致你非买不可，再加上一些大量的流动资金涌入房地产，这样又容易出现房价上涨的现象。
所以房叔以为，房闹现象的出现也预示着房价非理性上涨有可能结束了，毕竟一个市场不可能一直热，这会烧过头的。
预售背锅
除了市场忽冷忽热的原因外，房闹频出的锅预售制度也得分担一部分，不合理的预售让买房这件事充满不确定性，一旦与预期不符业主心态就容易崩。
目前的全国的政策都是期房销售，即房子没盖好的情况下，先盖个售楼部就开始卖上了。然后业主贷款拿钱给开发商，开发商开发。
这种玩法最早是香港发明的，也叫卖楼花，现在被所有开发商广泛采用；虽然制度是得到法律允许的，但是这个制度是非常不公平，且偏向开发商的；
业主面临的则是房子还没看到的时候，就以一纸合同决定了未来的20年，然而没有实物的现状必然导致纠纷，比如交房的时候裂缝了质量不行，说好的绿化面积没达标，说好的人车分流不认账了。
买个水果都有先尝后买的道理，房子这大件反倒醉不倒，并且一旦交房的时候发现问题，单个业主很难对抗强大的开发商群体；而业主一旦把钱交了进了别人的兜，就成了极为被动的一方，这是第一个不公平。
再说第二个不公平，从资金来源上讲，都是贷款和信托基金，一旦房子出问题，其实最大的风险则是转嫁给买房子的人和商业银行；边售变盖边卖也是普遍现场，而从交钱到收房的这两年甚至更长时间里，业主心里是没底的。
取消预售
前阵子，网上有掀起取消预售制大讨论，但也就局限在了讨论上；这种不公平的政策在很长时间内还是会执行；
毕竟这是扶持房地产业发展，解决开发商融资问题，解决开发成本的重要手段，如果全部是现房销售，很多开发商就死掉了。
但问题是，现在和地产行业刚起步的时候不同，现在一提起开发商，那是绝对的强势产业，是否还需要预售制去帮助，去扶持呢？
可以说房闹的出现，是预售制催生的。当房价上涨的时候，其实是买房子的人获利了，银行也获利了，在上涨的过程中，等于开发商吃肉了，买房的人跟着喝到汤，这个利益就掩盖了很多矛盾。
就比如上面说的，个人拿钱给开发商做贷款成本，损失贷款利息和存款利息，这些通过房价的上涨，把这个损失补回来了，同时还有大量结余，业主通过买房赚到钱了，所以和开发商的目标一致了。
甚至房子真有质量问题，你去找开发商，开发商告诉你就按原价给你补点利息退房，试问有多少业主愿意干呢？退了钱以后再买，你之前的钱就买不起了，不退就算有问题，当时买房的价格也是赚了的，所以这时候买了房的人就不吱声了。
说到底，还是天下熙熙攘攘皆为利往的道理，在利益共通面前，开发商和业主有时候会是朋友的。
但如果利益不同，就会迅速激化出坏现象；即房价上升的时候大家都好说。但一旦房价下跌就坏了，这部分共同利益没有了，开发商能接着挣钱；
但对于已经买了的业主，不仅没挣到钱，原本来隐藏的成本，包括给开发商的钱，以及贷款的利息这些都出现了，一辈子的积蓄投在房子上，瞬间就都没了，谁能不心疼呢？所以房闹的业主，其实很多是买了期房的人，而不是买了现房住进去的。
但对于买期房的业主，就容易闹，这是因为掏钱买了的其实是个符号，一旦房价下跌，原来贷款比如说100万，现在连房子都没见到就损失了20万，实在受不了，这个时候业主已经承担了贷款存款成本，以及给开发商的钱；
所以说房闹的出现期房预售制度要负很大的责任，也是地产行业诸多乱象的根本原因。
一点建议
当时只提问题不出主意，都是耍流氓，光把锅甩给预售了，预售也觉得亏，要知道在国外很多地方卖房都是靠预售的，但为什么我们的预售制度就幺蛾子不断呢？
在国外，并不是所有开发商都能用卖期房的方式经营，对于开发商要有一个严格的准入制度，必须是市场上信誉好，资金强，口碑好，没有出现过问题的；
才允许一部分房源进行预售，同时要有严格的监督淘汰制度，出现一次问题，终身停止预售期房的资格，而我们是全部房源，且以罚代管，最多是暂停销售几个月后，就悄悄放出来了，地产是经济支柱，破坏营商环境这锅不好背。
其次，在付款方式上，我们是一次性打款给开发商，业主分期给银行还；而别的国家则是你挖地基的时候收一部分房款，开始盖的时候再收一部分，封顶了再收一部分，等装修交房的时候再把尾款结清。
此外，在监管上，国外收到的购房款不是交给开发商的，而是第三方的托管机构；咱们现在是全部给开发商，人家想怎么用怎么用。
最后，交房的时候，也并非直接交付给业主，而是先由第三方的机构先来验收，这里的第三方不是我们现在的监理公司，因为和开发商是一伙的，这个是专门的机构，开发商房子不合格，是拿不到业主买房的尾款的。
这样，就很好规避了预售制度在资金监管，房子质量，交房标准上的弊病，保证期房预售合理运行，而我们是开发商直接向业主交房，等有问题了个人又斗不过强大的开发商，要么忍要么闹，委屈且愤懑。
房叔有话
房闹这件事大部分人也就看个热闹，一部分谴责下房闹的炒房客活该，剩下一部分看到以往强势的开发商售楼部被砸拍手称快，然而这种快感持续不了几分钟，只能沦为茶余饭后的谈资罢了。
而借着闹去打砸的这种行为本身，也需建立在有理有据的基础上，靠着一股法不责众大无畏与老子天下第一的嚣张，面对的只有一个结果；
就是开发商理解你的愤怒，同时第一时间拨打110，聚众闹事损坏私人财产这事儿是没跑的……
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