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我們有一個極具特色的文化，叫鬧字文化，不是熱鬧的意思，也不是歡鬧的意思，而是打鬧，瞎鬧和胡鬧；即聚眾搗亂，破壞社會秩序；大家熟知的包括醫鬧、學鬧、房鬧、拆鬧！
儘管行業不同，但最終都會變成“不鬧白不鬧、鬧了不白鬧、白鬧誰不鬧”的奇特現象；自從醫鬧入刑後，房鬧反倒成為關注度最多的。
房鬧是什麼？即已經購房的老業主由於對新開或新推盤價格低於其購房時的價格不滿而發生的集體與地產開發商鬧事的行為，每逢市場冷淡期，這事兒就屢出不窮。
房鬧文化
改革開放以後，計劃體制下國家分配的房子也成為了商品，可以在市場上自由買賣，這就是商品房；但由於各種因素的共同作用，商品房自出現後基本上是一路上漲，這就給中國人一種印象，房子只會漲價，不會下跌。
當房價下降後，人們就想不通了，感覺被騙了；可是哪條法律哪個協議裡規定房價就不能下降呢？ 如果能漲價賣出去，開發商絕對不會降價！所以一旦降價，以下這些場景就不可避免；
10月4日，上饒碧桂園信州府，價格從10000塊降到7000，上演了業主打砸售樓部的全武行；
10月3日，漳州融信壹號府，房價從18000塊降到了12000起，業主上門；
9月23號，泰禾合肥院子因價格從21000塊降到15000，業主上門討說法；
9月15日，杭州未來海岸二期降價40萬，業主上門；
這還只是房叔找到的一部分，因房價下跌引發的鬧事，在全國均有上演；房價下降要鬧，房子熱銷買不到要鬧，開盤價格與宣傳價格不符要鬧，這些都可稱之為房鬧。
但不管全國再怎麼鬧騰，咱們西安的還真沒聽過房鬧一說，可能是房價一直在漲，就沒見跌的緣故吧；一般是房地產降價的時候，容易出現房鬧，房鬧就是房地產下跌的一個晴雨表。
房子賣不動了，開發商降價促銷，老業主不幹了，靜坐、拉橫幅、退房、補差價，這是鬧的核心；
這種做法究竟是維權還是唯利，房鬧現象背後更深的原因在哪裡，這是今天房叔想和大家聊的；也是在我們看完熱鬧後，真正需要思考的東西。
房鬧背後
房鬧事件是否具有正義性，這無需討論，鬧事本身就有違最基礎的契約精神；房子降價了，業主去鬧要求給補償，那麼房子漲價升值的，錢也沒見退給開發商，在道義上這本就說不過去。
同時業主去售樓部鬧，其實也是見不到開發商的，很多項目都是開發商外包給代理公司去銷售的；冤有頭債有主，真正的癥結去售樓部打砸個東西，而在開發商如何直面這種事情；
所有人都知道一哭二鬧三上吊肯定不對的道理，但但問題就在於為什麼一到房價下跌的時候，就會有很多原本守法的人成了房鬧去違法呢？
僅僅是契約精神的缺失嗎，房叔以為絕對不是！
房鬧特徵
從全國的房鬧看，可以總結這麼幾個特徵：
1、房價漲得快的城市房鬧多、房價平穩的城市房鬧少！
2、二線城市的房鬧少，三四線城市房鬧多！
這點很好解釋，像二線城市的剛需、城市人口的總量以及流動人口的量，能夠支撐住房地產購買；而相反三四線城市呢，沒有那麼好的產業結構，吸引不了更多的人在這裡就業和安居，相應買房的就少；
在前期庫存量比較大的情況下，開發商賣不出去就得降價，但一降價，原來買的這些人就要鬧，房鬧就上來了。
3、郊區市場房鬧多、市區好地段的少。
因為郊區就如同三四線城市一樣，它的生活設施配套、包括就業結構和水平都不合理，前面突然漲了很多，現在突然降價了，很多人就會覺得虧，心裡不舒服。
它不像市中心地區資源有限，拿地就那麼幾塊，而且周圍各方面文化設施生活配套都完善，業主覺得值，就不會因為降一點價就去鬧，去要求退房和補償。
從上述的幾個特徵就能看出一定的規律：
首先，在這麼多年房價的理性和非理性上漲下，房鬧的多少體現的就是地產市場的起起落落，可以說是房價的晴雨表。鬧的核心就是業主覺得買的房子虧了；並且降價越狠，業主愈發覺得自己買的虧大發了！
再從開發商的角度，為何要主動降價呢？
這不難解釋，因為降價這件事本身就說明開發商還有很大的利潤空間，原來的高價其實是存在泡沫的，降價就是因為賣不出去了才促銷。為什麼賣不出去？唯一合理的解釋就是沒人買房觀望情緒增加了。
房價遊戲
房地產業有這麼一個不成文的規律：
比如這個地方上市的庫存量很合理，開發商能穩定單月賣多少套，保證一年差不多賣完，說明市場很平穩很正常。
如果是半年就賣完了，市場就是供不應求，房價就會上漲。但如果是一年半都賣不完，那就說明庫存量實在太大了，這個時候肯定有開發商嫌賣的慢了，為了回籠資金，它就要降價。
這是第一個原因，就像前幾年的西安，就是前期開發的房子太多了，遠遠超過了這個地方的需求，再加上城市的剛需也不夠，外來人口也不夠多，沒有多少流動資本到這裡買房子了。
市場的供應量太大，很多炒房子的資金就覺得沒炒的必要了，房子已經不是稀缺資源，炒房沒有利益了，於是退出拋售，這就引發了大家對房價的預期降低。
經過這些年的折騰，很多人也開始明白，房價上漲很多時候就是來源於大家對房地產行業的預期。
當看到房價在漲，很多人覺得還會漲，就扎堆去買。當房價跌了，大家又覺得還會再跌，就都在觀望，這就是經濟學裡很有名的買漲不買跌，漲的時候大家都瘋搶，跌的時候大家都觀望。
漲跌根源
但對開發商而言，不能一直自然等待這個預期，畢竟地產開發需要大量的資金；隨著目前國家對於銀行信貸、信託基金等融資渠道的收緊，無論是開發商還是業主，貸款買房都費勁了，這就容易導致資金鍊出現問題，很多開發商就繃不住了。
在加上有大量的開發商沒有那麼強的實力，就是看這波行情好殺進來的，其實資金是很緊張的，這一旦房子賣不出去資金不能順利回籠，它的資金鍊條就要崩；前面欠銀行的錢，後面沒有資金的補充，這個時候就要降價保量，以實現資金的回籠。
所以這些事情聚合在一起，共同構成了大家對房地產的一種預期，尤其是大家持幣觀望的態度越久，越會導致房價的下跌！
但是對於業主而言，總不能一直持幣觀望吧。家家都有本難唸的經，有的子女大了結婚，有的老人需要照顧，各種剛需都要買房，這個時候大家的剛需頂著導致你非買不可，再加上一些大量的流動資金湧入房地產，這樣又容易出現房價上漲的現象。
所以房叔以為，房鬧現象的出現也預示著房價非理性上漲有可能結束了，畢竟一個市場不可能一直熱，這會燒過頭的。
預售背鍋
除了市場忽冷忽熱的原因外，房鬧頻出的鍋預售制度也得分擔一部分，不合理的預售讓買房這件事充滿不確定性，一旦與預期不符業主心態就容易崩。
目前的全國的政策都是期房銷售，即房子沒蓋好的情況下，先蓋個售樓部就開始賣上了。然後業主貸款拿錢給開發商，開發商開發。
這種玩法最早是香港發明的，也叫賣樓花，現在被所有開發商廣泛採用；雖然制度是得到法律允許的，但是這個制度是非常不公平，且偏向開發商的；
業主面臨的則是房子還沒看到的時候，就以一紙合同決定了未來的20年，然而沒有實物的現狀必然導致糾紛，比如交房的時候裂縫了質量不行，說好的綠化面積沒達標，說好的人車分流不認賬了。
買個水果都有先嚐後買的道理，房子這大件反倒醉不倒，並且一旦交房的時候發現問題，單個業主很難對抗強大的開發商群體；而業主一旦把錢交了進了別人的兜，就成了極為被動的一方，這是第一個不公平。
再說第二個不公平，從資金來源上講，都是貸款和信託基金，一旦房子出問題，其實最大的風險則是轉嫁給買房子的人和商業銀行；邊售變蓋邊賣也是普遍現場，而從交錢到收房的這兩年甚至更長時間裡，業主心裡是沒底的。
取消預售
前陣子，網上有掀起取消預售制大討論，但也就侷限在了討論上；這種不公平的政策在很長時間內還是會執行；
畢竟這是扶持房地產業發展，解決開發商融資問題，解決開發成本的重要手段，如果全部是現房銷售，很多開發商就死掉了。
但問題是，現在和地產行業剛起步的時候不同，現在一提起開發商，那是絕對的強勢產業，是否還需要預售制去幫助，去扶持呢？
可以說房鬧的出現，是預售制催生的。當房價上漲的時候，其實是買房子的人獲利了，銀行也獲利了，在上漲的過程中，等於開發商吃肉了，買房的人跟著喝到湯，這個利益就掩蓋了很多矛盾。
就比如上面說的，個人拿錢給開發商做貸款成本，損失貸款利息和存款利息，這些通過房價的上漲，把這個損失補回來了，同時還有大量結餘，業主通過買房賺到錢了，所以和開發商的目標一致了。
甚至房子真有質量問題，你去找開發商，開發商告訴你就按原價給你補點利息退房，試問有多少業主願意幹呢？退了錢以後再買，你之前的錢就買不起了，不退就算有問題，當時買房的價格也是賺了的，所以這時候買了房的人就不吱聲了。
說到底，還是天下熙熙攘攘皆為利往的道理，在利益共通面前，開發商和業主有時候會是朋友的。
但如果利益不同，就會迅速激化出壞現象；即房價上升的時候大家都好說。但一旦房價下跌就壞了，這部分共同利益沒有了，開發商能接著掙錢；
但對於已經買了的業主，不僅沒掙到錢，原本來隱藏的成本，包括給開發商的錢，以及貸款的利息這些都出現了，一輩子的積蓄投在房子上，瞬間就都沒了，誰能不心疼呢？所以房鬧的業主，其實很多是買了期房的人，而不是買了現房住進去的。
但對於買期房的業主，就容易鬧，這是因為掏錢買了的其實是個符號，一旦房價下跌，原來貸款比如說100萬，現在連房子都沒見到就損失了20萬，實在受不了，這個時候業主已經承擔了貸款存款成本，以及給開發商的錢；
所以說房鬧的出現期房預售制度要負很大的責任，也是地產行業諸多亂象的根本原因。
一點建議
當時只提問題不出主意，都是耍流氓，光把鍋甩給預售了，預售也覺得虧，要知道在國外很多地方賣房都是靠預售的，但為什麼我們的預售制度就么蛾子不斷呢？
在國外，並不是所有開發商都能用賣期房的方式經營，對於開發商要有一個嚴格的准入制度，必須是市場上信譽好，資金強，口碑好，沒有出現過問題的；
才允許一部分房源進行預售，同時要有嚴格的監督淘汰制度，出現一次問題，終身停止預售期房的資格，而我們是全部房源，且以罰代管，最多是暫停銷售幾個月後，就悄悄放出來了，地產是經濟支柱，破壞營商環境這鍋不好背。
其次，在付款方式上，我們是一次性打款給開發商，業主分期給銀行還；而別的國家則是你挖地基的時候收一部分房款，開始蓋的時候再收一部分，封頂了再收一部分，等裝修交房的時候再把尾款結清。
此外，在監管上，國外收到的購房款不是交給開發商的，而是第三方的託管機構；咱們現在是全部給開發商，人家想怎麼用怎麼用。
最後，交房的時候，也並非直接交付給業主，而是先由第三方的機構先來驗收，這裡的第三方不是我們現在的監理公司，因為和開發商是一夥的，這個是專門的機構，開發商房子不合格，是拿不到業主買房的尾款的。
這樣，就很好規避了預售制度在資金監管，房子質量，交房標準上的弊病，保證期房預售合理運行，而我們是開發商直接向業主交房，等有問題了個人又鬥不過強大的開發商，要麼忍要麼鬧，委屈且憤懣。
房叔有話
房鬧這件事大部分人也就看個熱鬧，一部分譴責下房鬧的炒房客活該，剩下一部分看到以往強勢的開發商售樓部被砸拍手稱快，然而這種快感持續不了幾分鐘，只能淪為茶餘飯後的談資罷了。
而藉著鬧去打砸的這種行為本身，也需建立在有理有據的基礎上，靠著一股法不責眾大無畏與老子天下第一的囂張，面對的只有一個結果；
就是開發商理解你的憤怒，同時第一時間撥打110，聚眾鬧事損壞私人財產這事兒是沒跑的……
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