高房租、租金貸、甲醛超標，長租公寓一次次被推上風口浪尖，而這背後恐是高週轉惹的禍。
2017 年，「12 城租賃試點」、「集體用地建設租賃住房」、「鼓勵 REITs 發展」、「共有產權住房」等多個政策的密集出臺使得我國長租公寓行業迎來了大發展，地產企業和創業公司紛紛佈局長租公寓，各地的長租公寓品牌如雨後春筍般湧現。
IT 桔子數據顯示，2017 年全年，長租公寓領域共發生融資事件 36 起，總融資額約 36.7 億元。進入 2018 年，資本對長租公寓的投資熱情不減，23 家長租公寓在前 7 個月吸金過百億，同時資本開始向頭部長租公寓集中——
2018 年 1 月，自如完成 40 億元的 A 輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊 3 家機構領投，創下了長租公寓行業單筆融資規模的的記錄；
2018 年 3 月，蛋殼公寓完成 1 億美元 B 輪融資，投資方包括華人文化產業投資基金、高榕資本等；2018 年 6 月，蛋殼公寓完成 7000 萬美元 B+輪融資，由國際知名的老虎環球基金領投；
自如融資 40 億，蛋殼公寓融資 1.7 億美元（約合 11 億人民幣），僅此兩家長租公寓企業的融資金額就佔了半壁江山。
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蛋殼公寓單間一覽
資本的介入為長租公寓的快速擴張提供了足夠的資金來源，但「高額融資+快速擴張」的發展方式也為長租公寓行業埋下極大隱患。
8 月 20 日，杭州長租公寓鼎家宣佈因經營不善導致資金斷裂，停止運營，寓團將成為業務承接方，約有 880 名房東、1770 戶租客受損，部分租客還陷入了租金貸的風波之中。
這並非第一家破產的長租公寓企業，網上數據顯示，2017 年以來，已經有 8 家長租公寓企業陣亡，最主要的原因是盲目擴張導致資金鍊斷裂。這些死亡企業的成立時間均不長，平均只有 2 年的時間，此外，從長租公寓的類型上看，死亡企業全部為分散式長租公寓。
這些長租公寓大多采取二房東的運營模式，即長租公寓運營方先收集市面上的零散房源，對其進行裝修改造後再零散出租給個人租客，主要面向剛畢業的學生或初入職場的白領。在盈利模式上，平臺收益主要來自租金差價和服務費。
以長租公寓行業的領頭羊「自如」為例，自如成立於 2011 年，2016 年從鏈家集團剝離獨立運營，截至 2017 年末，自如已進入 9 個城市，獲得超過 20 萬業主的委託，管理 50 萬間房源，累計服務租客 120 萬人，2017 年的租金收入突破 160 億元。
目前自如的收益主要有兩塊，一是租金差價，如果租客選擇月付，房租會比季付、半年付以及年付上浮 5%；二是服務費收入，這是自如的主要利潤來源。
根據自如租房規定，租客需按房租的 120% 繳納年服務費，如果選擇年付或半年付，服務費可以打 8 折和 9.5 折。如果按季付來算（押一付三），實際租房成本是掛出房價的 1.1 倍，服務費作為隱含費用，第一次抬高了房價。
自如 APP 上列式了五種付款方式
此外，自如於 2015 年 4 月推出了房租分期小額貸款業務，對應上文「自如客專享分期」的付款方式。自如房租分期小額貸款業務中，《貸款合同》項下所有的貸款初始期限均為 11 個月，貸款實際存續期限與房屋實際出租期限相同。
貸款利率即分期手續費為 6.27%，貸款按照等額本息每月支付，實際利率經測算約為 11.30%。以租金 4590 元/月為例，如果選擇自如分期（押一付一），第一期的分期手續費高達 1056 元，第二期的手續費為 629，消費者在享受「優惠」的同時也被迫負擔 11.30% 的年化利率。
「自如客專享分期」產品，本質就是「租金貸」，而近期暴雷的長租公寓鼎家、愛上租都曾和 P2P 平臺合作。在圈內，租房貸已經成為長租公寓運營的普遍做法。
目前「租金貸」的模式是：租客在與公寓運營方簽訂 1 年期租賃合同後，以個人名義向第三方金融機構或銀行申請貸款，機構一次性把一年的租金支付給公寓運營方，租客按月償還房租以及利息給機構。
但長租公寓運營方一般按照季度支付房東房租，如此算來，每成交一筆租金貸業務，在支付房東 3 個月租金後，長租公寓還可以放至少 4 倍的槓桿。
如果再算上房租分期 ABS（可進行循還購買資產），倍數可能更高。目前，自如累計發行 25 億元 ABS，ABS 餘額為 20 億元，蛋殼、魔方、新派公寓均發行過房租分期 ABS 產品。
一邊是加槓桿大規模融資，一邊是燒錢搶佔市場，不禁令人想起了幾年前的「補貼大戰（滴滴 VS 快的、美團 VS 大眾點評）。
但長租公寓與「補貼大戰」有所不同，租房作為「低頻」「大額」「剛需」的消費，在一二線城市人口持續淨流入的情況下，優質房源供不應求，故在現金流充足的情況下，自如、蛋殼和相寓等長租公寓均選擇了高價收房以搶佔市場，待市場壟斷後，進行行業洗牌，逐步實現盈利。
自如 CEO 熊林沒有透露自如目前具體的盈利數據，僅表示公司在北京市場已經實現盈利。行業巨頭尚且如此，其他長租公寓距離盈利還有很長的一段路要走。
長租公寓「租金貸」模式的質疑聲還沒結束，自如又被爆出甲醛超標，真可謂「一波未平一波又起」。阿里員工租住自如房後患白血病去世，死者家屬認為是出租房甲醛嚴重超標。
9 月 11 日，自如官方微博發佈《自如關於空氣檢測及治理工作情況的說明》，承諾「9 月 1 日起，下架全國九城全部首次出租房源（共計 20603 間），待 CMA 認證機構檢驗合格後再行上架。9 月 24 日開始，所有首次出租房源，配置完成後，必須同時滿足空氣質量經權威機構檢測合格且空置 30 天以上才能上架出租。」
房屋的空置就意味著收益為零，因而出租房甲醛超標也是住房租賃行業的一個潛規則。甲醛超標的根源是長租公寓在盈利的驅使下追求高週轉，房屋裝修完工隨即上線對外出租。而這次自如「下架首次出租房源」+「空置 30 天」的整頓，必然會給自如帶來數千萬的經濟損失。
以租金 2000 元/月為例，自如本次共下架 20603 間房源，空置一個月的直接經濟損失逾 4000 萬（2000 元/間*20603 間=4120 萬元），若未來所有首次出租房源空置 30 天以上才能出租，自如每個月都將增加幾千萬的運營成本。而最終這些成本還是會轉嫁到租客身上，在供不應求的市場下，租客還沒得選。
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