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寒山轉蒼翠，秋水日潺湲。不學點稅收知識簡直對不起這天高雲淡的好天氣啊。這不，今天，我們就邀請了一位年輕的基層稅務幹部為大家解讀個人轉讓住房涉稅政策。滿滿的乾貨，相信您一定會用得著！
姓名：孫文鵬
稅齡：9年
畢業於山東大學，現為高青縣稅務局田鎮中心稅務所副所長，多次入選省市級各類人才庫，工作能力突出，善於學習，熱情服務納稅人，屢獲好評！
開講啦 開講啦 記筆記啦！
今天主要是對針對個人轉讓住房涉稅政策講解，主要涉及增值稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、契稅五個稅種，工作生活皆實用！親戚朋友如相問，手拿此稿氣自華！
增值稅
1.個人銷售自建自用住房免徵增值稅。
2.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
3.個人轉讓住房，因產權糾紛等原因未能及時取得房屋所有權證書（包括不動產權證書，下同），對於人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人購買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權證書的註明時間，據以確定納稅人是否享受稅收優惠政策。
4.涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免徵增值稅。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
個人所得稅
1.個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目徵收個人所得稅。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
公式：應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率＝應納稅所得額×20%
應納稅所得額=房產轉讓收入額-房產原值 -合理費用
2.《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第三條規定：“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。”
3.個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。
4.個人轉讓自用達五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅。
5.以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得稅：
(1)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(2)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;
(3)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
目前在贈與環節應納稅的情形有：除上述三種情形外，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定徵稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。
6.通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不徵收個人所得稅。
印花稅
1.對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。
2.房產繼承、贈與應按產權轉移書據繳納印花稅，計稅依據由徵收機關參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。
土地增值稅
1.對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。
2.以下繼承及贈與房地產的行為不徵收土地增值稅：
(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。
(2)房產所有人、土地作用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
契稅
1.契稅稅率為3%-5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
2.自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)
3.對於個人無償贈與不動產的行為，應對受贈人全額徵收契稅，但並不包括法定繼承人繼承土地、房屋權屬的情況，法定繼承人繼承土地、房屋權屬免徵契稅。
4.在婚姻關係存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免徵契稅。
友情提示：上述政策解答均作為學習參考，具體使用請注意政策的時效性。
今天的題目就講到這裡，你整理下來了嗎？趕緊關注我們吧~
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