做了二十多年“地產大哥”的萬科，突然陷入瞭如何“活下去”的巨大焦慮中。
9月8日，萬科集團董事長鬱亮曾在拉薩表示，“今天特別焦慮”，如何找到新的發展渠道、路徑、方法，是萬科最大的問題。
幾天後，焦慮的鬱亮又在萬科南方區域9月度例會上表示：“2012年判斷行業進入白銀時代，而今天，轉折點實實在在到來了。我們的所有行為都要“收斂聚焦”到保證萬科活下去。”
怎麼才能夠“活下去”？萬科明確了要實現2018年全年6300億的回款目標。
“這個目標是所有業務的起點、基礎和保障。如果 6300 億回款目標沒有達成，所有的業務都可以停，因為這說明企業沒有任何資格和能力做下去。”
不過，在鬱亮無比焦慮的9月，萬科的6300億回款還沒有完成一半。也就是說，萬科要在接下來的三個多月衝擊超過3000億元的回款任務，這個壓力並不小。
與此同時，萬科的銷售率正在面臨下滑。統計顯示，7月份萬科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況可以說是相當嚴峻。
擺在萬科面前的還有股價一路下跌，從今年1月頂峰時期的42.42元，跌至9月28日收盤時的24.30元，幾近腰斬，市值蒸發近2000億元。與此同時，姚振華的寶能系卻在此期間持續減持套現。而萬科2018年中報顯示，報告期內，其現金流為負42.55億元。在回款難、銷量下滑、股價下跌、現金流不足的多重危機下，萬科將迎來最艱難的時刻。
1、萬科之困：失去大哥地位，超3000億回款
萬科的老大地位是在2016年失去的，自2015年8月打響的“寶萬之爭”，讓這家地產巨頭陷入了巨大危機，其管理脆弱的控制權，令外界產生了憂慮。在萬科控股權陷入膠著的2016年，儘管業績表現不錯，卻首次失去了銷量冠軍的寶座，超過它的是許家印執掌的恆大。王石可能沒有想到的是，2008年那個想找他借錢的二線地產商許家印會在8年後超越自己。在注重高週轉的地產界，王冠一旦掉落，可能就再也撿不起來了，2017年，萬科的排名再次下滑，淪為第三名，在它前面的是恆大、碧桂園。
到了今年，隨著調控的不斷加碼，房企普遍陷入危機，一方面是銷量增長下滑，一方面是融資難成為行業性問題。為了在寒冬前籌集足夠的現金，恆大、碧桂園都在9月開始了不同程度的打折促銷，快速回款成為他們“活下去”的籌碼。
在此背景下，萬科的日子並不好過。統計顯示，8月，萬科實現合同銷售面積 257.4 萬平方米，同比下降6.1%，環比下降16.1%。合同銷售金額則為 383.4 億元，同比上升3.5%，環比下降15.1%。上述兩項數據均是萬科今年除去2月以來的最低值。
銷售面積和金額出現環比雙降的背後是萬科的去化率（即當月認購量與當月推盤量的比例）持續下行。萬科投資者關係部總監趙旭翔在8月經營情況電話會議上稱，7月份萬科的去化率已經降到51%，8月份繼續降到47%。“今年以來，這個數字比較差，上半年去化率一直在55%至65%之間波動。”
萬科認為，去化率下行主要與房地產調控有關。“我們所在的一、二線城市，面臨的調控壓力一直都比較大，很多項目遇到限購、限貸或預售證配置等因素，導致即使開工工作、推盤計劃做得比較好，最後也不一定能實現銷售。”
不過，目前看來，各地並沒有放鬆沒有調控的計劃，對萬科而言，下半年銷售難度會更大。
萬科遭遇的這些問題，在2018年中報裡有更明顯的體現。今年中報顯示，萬科的現金流為負42.55億元，而去年同期是218.5億元，同比減少191%。曾經銷售回款率也是萬科最為看重的，萬科的銷售回款率為93%，相比去年同期下降了1.6%。與此同時，萬科的存貨金額同比增長28.7%，應收賬款金額同比增長4.9%。
與銷量下滑相比，鬱亮最擔心的還是回款問題，賣出去的房子，錢沒到手，怎麼都讓人發愁。因此，接下來的三個月，怎麼完成超過3000億回款是萬科最大的難題。
留給它的時間並不多。
2、寶能減持套現288億，萬科股價近乎腰斬
相比經營業績等方面的不如意，在資本市場，萬科也備受煎熬。
9月19日萬科發佈了一則大宗交易信息，一筆金額8.5億元的成交，透露出寶能旗下鉅盛華或已完成萬科A股票的減持。
姚振華很會挑時機，2015年股災期間逆勢買入，耗資數百億；2016年爭奪激烈時頂住各方壓力，硬是不鬆口；到了今年，則堅決撤退。
據華爾街見聞報道，在過去5個多月中，寶能系可能已累計減持11.84億股萬科A的股份，佔總股本比例10.63%。其中，包括減持九大資產管理計劃的11.42億股，佔總股本比例的10.34%，以及前海人壽從7.358億股減持到目前的6.937億股，近5個月減持了0.421億股，佔總股本比例的0.39%。
2016年7月19日，萬科發佈了一份《關於提請查處鉅盛華及其控制的相關資管計劃違法違規行為的報告》，在該報告中萬科透露， 寶能購入萬科A股票的均價為18.89元/股。
經媒體統計，截至2018年9月20日，寶能系減持萬科以來，已套現288.5億元。
若不考慮融資成本及分紅，減去持有成本223.66億元（18.89元X11.84億股），寶能系或已淨賺64.84億元。雖被背上“野蠻人”的罵名，但在短短兩三年內淨賺幾十億，足以秒殺無數上市公司，姚老闆不愧為資本運作高手。
與此同時，在姚振華大撤退的半年時間裡，萬科A股價從1月24日的最高峰42.24元一路下跌，最低曾跌破20元，截至9月28日收盤，其股價僅24.30元，硬生生跌去近一半，市值也比此前高峰時期縮水逾2000億元，目前僅2600億元左右。
股價的連續大跌，讓諸多高位接盤的投資者深套中，連股東也產生了動搖。
6月29日，萬科2017年股東大會上，曾有股東提問，“今年1月的時候萬科股價40多塊的時候我沒走，現在只有20多塊錢，現在的疑問是我要不要賣掉？”
鬱亮回應稱，勸人買賣股票是危險的事兒，做人要厚道，堅決不勸人買賣股票。
王石最近有句名言：國內地產商，如果誰超過萬科拿走第一，誰就危險了。這樣看來，恆大與碧桂園都將有麻煩。但如今，這份危險，執掌萬科的鬱亮似乎率先體會到了，他為自己制定了活下來的三年計劃。
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