leyingfei

現在房價這麼高，買房子時候大家都要貸款。銀行一般會提供兩種還款方式供我們選擇：等額本金還款法和等額本息還款法。 這兩種還款方式有什麼區別呢？哪一種更合算呢？有人說：還款時最開始還的都是利息，後面還的才是本金，所以千萬不要提前還款，否則就白出利息吃虧了，這種說法對不對呢？看完這篇文章，你就明白了。

為了說清楚這個問題，我們舉一個例子：某銀行提供給客戶的房貸年利率6%，每月還款。小明向銀行貸款12萬元，並用1年還清，即分12期償還。那麼小明要付出多少利息呢？

有一種典型的錯誤算法是用貸款額直接乘以年利率：120000元×6%=7200元。這是因為，年利率6%是名義利率，隨著小明每個月的還款，他所欠銀行的本金逐漸減少，利息也會隨之減少，最終還款總利息會小於7200元。

等額本金

無論哪種還款方式，每個月的償還額都由兩部分構成：歸還本金和歸還利息。

等額本金的方式兩部分計算都非常簡單。這種方式的特點是：每個月歸還的本金是相同的，即將貸款本金平均分在每一期還款中。比如：小明貸款12萬元，分12期償還，因此每個月應該歸還的本金就是1萬元。

同時，每個月都要歸還利息，由於一年的名義利率是6%，分為12個月，所以一個月的利率就是6%÷12=0.5%。小明每個月要歸還的利息是貸款餘額在上一個月所產生的。也就是說，小明第一個月所要還的利息是12萬元的貸款餘額在1個月內產生的。

我們來算算每個月小明要還多少利息。大家注意，由於小明每個月都會歸還1萬元本金，所以每個月的貸款餘額都在減少。

第一個月：貸款餘額12萬元，利息120000元×0.5%=600元

第二個月：貸款餘額11萬元，利息110000元×0.5%=550元

….

第十二個月：貸款餘額1萬元，利息10000元×0.5%=50元

於是12個月產生的總利息是600+550+500+…+50元，這是一個等差數列，通過等差數列的公式可以求出總利息是3900元。

我們可以把每個月歸還的本金和利息畫在一張圖上。

從這張圖我們會很明顯的看出：每個月的還款本金是相同的，但是利息會遞減。最初每月還款比較多，越到後來貸款餘額越少，利息越少，造成了每月還款額的下降。

等額本息

等額本金還款法的一個缺點是：每個月還款金額是不同的，讓貸款者不好安排自己的生活支出。而且在初期，由於貸款餘額較多，利息較多，還款壓力大。

為了解決這兩個問題，人們又發明了等額本息還款法。顧名思義，等額本息還款法就是每個月的本金和利息的總額是相同的。

這種還款方式計算起來比較複雜。首先我們解釋一件事：假如某期欠款總額為X，那麼經過一個月，欠款總額經過生息，會變為X(1+r/12)，其中r是名義年利率，r/12就是名義月利率。

我們再來看小明的例子。設小明最初的貸款額為a0=120000元，每個月還款總額（包括本金和利息）是A，在每個月還款過後的貸款餘額分別是a1、a2、a3…a12，那麼

也就是說，每個月的貸款餘額應該是上個月的貸款餘額生息之後，再減去每月還款。而且，12個月後，小明就要還清所有貸款，也就是說a12=0。我們需要設計一個還款額A，使得這個方程組能夠成立。求解這個方程需要等比數列的知識，我們直接給出公式：

按照這個公式，我們可以計算出小明的每月還款額為10328元，12個月總還款額123936元。相比於等額本金的123900元，多歸還了36元的利息。

等額本息法比等額本金法歸還的利息稍多，但是由於這種方式每個月還款額相同，比較方便安排我們的支出。如果按照等額本金，小明第一個月要還10600元，而等額本息法每個月都是10328元，前期還款壓力小。

也許有人認為：10328元中有10000元本金，和328元的利息。這是不對的。每個月的利息都是貸款餘額在一個月中產生的，所以小明在第一次還款時利息為120000元×0.5%=600元，小明歸還了10328元，所以歸還本金10328元-600元=9728元。隨後，隨著本金的歸還，利息比例下降，本金比例提高。我們可以把本金與利息做在一張圖上。

從這張圖我們會發現：在每月還款額中本金的比例一直在提升，利息的比例在下降，但是每月還款額是相同的。

提前還款會吃虧嗎？

從以上的敘述我們看出：無論哪種還款方式，每個月的還款都由本金和利息兩部分構成，而利息是所欠的貸款金額在一個月的時間內產生的。也就是說，每個月我們都會及時還清欠款的利息，而未來的利息銀行還沒有收取。

在任何時候提前還款，都會減少後續的利息產生，所以僅從利息角度看並不會吃虧。提前還款的的確確可以減少利息，但是如果算上有些銀行對提前還款收取違約金、通貨膨脹因素等， 提前還款不見得合算。

小額貸款公司的坑

除了房貸以外，我們還經常需要用到購車貸款、消費貸款等，有些小額貸款公司還提供無抵押貸款。 然而，除了銀行的房貸是比較合算的貸款方式外，許多貸款公司的利息其實會超過名義利率，這裡又尤其以網貸或小額貸款公司的坑最多。

舉例來說，有一次一個小額貸款公司給我打電話，介紹了他們的業務，說是貸款年利率12%，只比銀行高1倍。看起來還不算太貴。但實際上呢？

首先，如果我們貸款12萬元，1年還清，貸款公司給我算的利息是120000元×12%=14400元。雖然我每個月都在還款，但是他並未考慮本金減少應該造成的利息減少，而是一直以最初的貸款額120000元計算每個月的利息。

其次，貸款公司要求利息先付，也就是說，雖然名義上我貸款了120000元，但實際上發放貸款時候我只能拿到120000元-14400元=105600元。然後我每個月還需要還款1萬元，共計還款120000元。這種貸款方式俗稱“砍頭貸”，真是非常形象。

如果我們按照等額本息方式計算一下：貸款10.56萬元，每月還款1萬元，共12期，那麼按照公式可以計算出它的名義年利率是24%，而不是他宣稱的12%。如果再加上一個手續費，那利息就不知道高到哪裡去了。

瞭解一點金融常識，讓我們避免掉進高利貸陷阱，這對每個人都非常重要。

李永樂老師

等額本息法的特點是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由於該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計劃，特別是年青人，可以採用等額本息法，因為隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加。

等額本金法的特點是：每月的還款額不同，它是將貸款額按還款的總月數均分（等額本金），再加上上期剩餘本金的月利息，形成一個月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多 ，爾後逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高，適合在前段時間還款能力強的貸款人，年齡大的可採用等額本金法，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

實質上兩種貸款方式是一致的，沒有優劣之分。只有在需求的不同時，才有不同的選擇。因為等額本息還款法還款壓力均衡但需多付些利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降、生活負擔日益加重、並且沒有打算提前還款的人群。而等額本金還款法，由於貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因此適合當前收入較高者、或預計不久將來收入大幅增長，準備提前還款人群，則較為有利。

此外，現在一般銀行與貸款人簽訂貸款合同時，一般也會約定在開始還款的一定年限之後，貸款人可以更改還款方式。因此購房者可以根據自己的需要，在不同時間選擇不同的還款方式，GET到了嗎？

環球老虎財經

考慮等額本息和等額本金，往往是不少購房者考慮比較多的因素。不過，在此之前，仍需要做好商貸還是公積金貸款的籌劃準備，而作為長期貸款供房者，隨著還款時間越長，這兩者之間的利息差別也是非常顯著。實際上，如果考慮到未來貨幣實際使用價值下降、貨幣實際購買力下行的因素，等額本息可能優勢更高一些。實際上，對於等額本息而言，本質上就是在起初還款的時候，每月還款額可能會低於等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高於等額本金還款方式，但長期而言，還款壓力保持不變，但需償還的本金及利息會相對高一些。至於等額本金，前期還款壓力較大，但越往後期，還款的壓力就會有所減輕。實際上，這兩種還款方式還是利弊不一，需要根據個人不同的實際需求進行分析與篩選。但是，在實際情況下，我們同樣需要考慮到貨幣實際使用價值下降、錢不那麼值錢的問題，而個人還款能力以及投資理財能力同樣需要考慮其中。

郭施亮

我國目前的婚姻觀，還是在結婚的時候要有個屬於自己的房子的，但是，現在城市的房價，尤其是一二線城市的房價一直居高不下，這讓適婚的30歲左右的青壯年人們無力承擔，大多數要買房子的，還是要靠父母幫忙出首付，然後自己用工資還貸款。能全款買房的，大概只佔少數，大多數的人可能都要揹著貸款做房奴。那麼，對於房貸，如果能用公積金貸款自然是相對來說比較好的選擇，因為公積金貸款的利息相對來說要低一些。當然，如果不符合公積金貸款條件的，可能就得走商業貸款了。

等額本息和等額本金是住房貸款的兩種不同還款方式。其實從名字上是可以對兩種還款方式有一個基本的瞭解的。

等額本金指的是，貸款人每個月給銀行支付的還款金額中，本金的數額是一樣的，而因為每個月償還一部分本金之後，剩餘的本金越來越少，所以每個月需要支付的利息也就越來越少，本金和利息加在一起就是每個月需要向銀行支付的還款金額。因為每個月的本金不變，利息越來越少，所以等額本金的特點是每個月的還款額會逐月遞減，一般前幾個月的還款壓力可能會稍微大一些。

等額本息是指還款人每個月支付給銀行的還款額是相同的值，也就是說每個月還的本金加上利息的和是一樣的，但兩者的比例不同，等額本息每個月的還款中，利息逐月遞減，本金逐月遞增，也就是說，最初的幾個月，你還的大部分都是利息，越到後面，你還的本金越多。

如果準備提前還款的話，可以考慮等額本金，因為總體算下來，等額本金總共需要支付的利息會比等額本息要少。而且，相對來說，等額本金前期還的本金比等額本息還的本金要多，剩下的本金越少，一次性還款的時候壓力相對來說也要小一些。

一切正在發生

（一）等額本息：

是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

所支付的利息：等額本息>等額本金。

每個月的月供不變，以100萬的商業貸款為例：如下圖

（二）等額本金：

是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

所支付的利息：等額本金

每個月的月供逐漸變少，以100萬的商業貸款為例：如下圖

（三）哪個划算？

（1）等額本金前期還款壓力大，但利息少。

（2）等額本息每月都固定還款，但利息多。

看個人的還款能力：若還款能力強的選擇等額本金利息少支付些利息；若還款能力差一點的選擇等額本息壓力小一些。

天天房知道

首先，看看等額本息：每月還款數量一樣！

再來看看等額本金：每月還款減少，總數比等額本息少，但前幾年壓力大！

最後，兩種觀點，也不能說孰優孰劣：

第一：買房無論是什麼目的，都可以當做投資來看，如果能力可以，建議還本金，首先本息多的利息確實不少，你如果沒有高於利率的投資項目，你還是把錢還給銀行，甚至可以提前還貸，如果你有高於銀行利率的投資項目，就可以選擇還本息！如果你有能力還本金沒有高於利率投資的項目你去還本息，那是一種傻！

第二：首先你如果為了少還利息不貸款是最好的！如果考慮還款壓力和通貨膨脹當然是等額本息還款最好，畢竟房價在上行，通貨在膨脹資金的購買力在下降！就如你十年前月供兩千和現在月供兩千體驗感不同，就是因為通貨膨脹和工資水平提高！其實這兩種還款方式的利率是一樣的，如果不考慮其他在外因素怎麼可能有差別呢？

遊戲大咖王

1

昨天大學朋友小波突然打電話給我，說他在廣州看中了一套房，200萬，首付5成，需按揭100萬元，

還款方式

對於這種資金相對緊張的情況，我給的建議是：房貸最多能貸多少就貸多少，最多能貸多久就貸多久。像小A的情況，首付60萬，按揭140萬，貸30年，用等額本息還款方式是比較好的選擇。

2

首先我們來說一說貸款方式，房屋按揭貸款有三種貸款方式。

一是

公積金貸款

當然，選擇公積金貸款的前提是你得按要求繳存了

住房公積金

另外我想說明一點的是，住房公積金貸款屬於國家政策性貸款，

銀行

二是個人住房商業貸款。如果你沒有繳存住房公積金，就只能選擇這種貸款方式了。它和公積金貸款的主要區別就是貸款利率比較高。

對比一下利率，你就會明白“五險一金”的重要性了。

三是商業組合貸款（公積金貸款+個人住房商業貸款）。一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款的最高上限才使用的。

如購買一套住宅，須貸款100萬元，而當地公積金管理中心規定公積金最多貸款80萬元。這樣的話，剩餘的20萬元將使用個人住房商業貸款，同時利息也不能享受公積金貸款的利率。

3

選擇了貸款方式後，我們還要選擇還款方式，“等額本金”和“等額本息”到底哪個划算呢？真的如網上所說，“等額本金”可以省十幾萬的利息麼？下面，我將用比較容易理解的方式和大家聊聊。

等額本金：每月還的本金一樣，由於本金逐漸減少，利息也會逐漸減少。特點是剛開始還款金額較大，之後每期逐步減少。適合經濟能力較強的人或對未來收入預期較差的人。

等額本息：每月的還款數額一致，一部分拿去還利息，一部分拿去還本金。特點是每期還款金額都一樣。適合暫時經濟壓力較大或善於理財類的人。

我們以文章最前面的小A為例，如果他貸款100萬，20年，兩種貸款方式信息如下圖：

等額本金還款總額為：1492001.50元

等額本息還款總額為：1570612.92元

乍一看，“等額本金”果然少了近8萬的利息，但為什麼自習君還是推薦“等額本息”呢？

1、“等額本金”少還8萬利息是因為它前期還的本金較多，自然利息總額就較少了。而“等額本息”是用更多的利息來換取更小的還款壓力。對於年輕人來講，購買首套房都是比較艱辛的，還要裝修、結婚生子之類，經濟壓力比較大，所以開始應該選擇還款金額小的模式。

2、對於一個月收入1.3萬元的家庭，“等額本息”每個月還6500元（50%）是可以接受的，而“等額本金”開始要還8200元（63%），我藍瘦香菇了。

3、對於大部分人來講，未來收入是增加的。整個社會在發展，10年後，收入翻一翻可能性非常大，現在的2萬元只相當於未來的1萬元，所以應該把更多的貸款償還機會放在未來。

4、選擇“等額本息”還款方式，把更多的現金留在手上，有現金才有主動權，到時候你是想提前還款還是投資都是比較從容的。（PS：公積金貸款利率低，並不是想借就能借的，完全不建議提前還款。）

4

其實，在銀行上班後，“房貸還款方式如何選擇”這類問題經常被朋友問起。

1、我馬上要買房了，據說有兩種還款方式，等額本息VS等額本金，能幫我分析下哪一種划算嗎？

我搜索了一下，果然有篇文章《銀行絕對不會告訴你，其實房貸可以這樣還》在網上廣為流傳。其中有個段落胡說八道，毫無道理，經不起任何推敲，卻誤導了很多網友。

文章大意是說：他去銀行辦貸款簽字，銀行辦事員隻字不提還款方式。當他提出要用“等額本金”還款方式時，辦事員就把他帶去了行長辦公室苦口婆心解釋，最後他還是堅持要選擇“等額本金”還款，銀行就面露難色。最後，該網友還總結道：銀行很不願意讓我們選擇“等額本金”還款方式，是因為銀行少賺了很多利息。一個人節約2-3萬利息，10個人就是20-30萬，100個人呢？

看了這個觀點，估計只要是懂點金融知識的都想笑死。你選“等額本金”還利息少，是因為你前期還款金額大，用極限法想想，如果你第一期就還清了所有本金，那後面根本就不需要還利息了。

按照該網友的邏輯，我也告訴大家一個密碼：銀行絕對不會告訴你，如果你不貸款，那麼你可以省上百萬的利息。

其實無論你選擇什麼還款方式，銀行收益只與貸款利率有關，與還款方式有毛關係呀。“等額本金”提前還的本金，早就貸出去了，所以說不存在哪種還款方式銀行更賺錢的說法。

excel自習室

等額本息和等額本金，是我們大家在還房貸時的兩種方法。

這兩種方法究竟哪個合算？要看不同的人和不同的需求了。

我們舉個例子看一下，貸款100萬元，按照標準利率4.9%（現在已經幾乎絕跡了），貸款期限30年，分360期。

等額本息，實際上就是每月還款的金額都一樣，像上述情況下每月需要還款5307.27元。

不過我們第一期還的利息比較多，本金比較少。實際上我們可以這樣解釋，我們每個月將利息還完，再還一點點本金。

由於我們每月償還了一些本金，利息就會越來越少。到最後一個月只有23.65元的利息了。

通過這種方式還款，實際上負擔還是蠻重的，需要還款191萬元。

等額本金，還款金額就比較少，30年累計還款173.7萬元。

等額本金更好解釋一些，我們將100萬元分成360期，每月還款2777.78元。

由於每月償還的本金比較多，所以我們的利息降低幅度就比等額本息快。

不過缺點在於第一個月要承擔的利息金額加上還款金額負擔會重一些。

最後一個月還款只有2789.12元，比5300多元的等額本息要省出許多。

結論是什麼呢？

總體來看，如果30年貨幣購買力不變，使用等額本金是最省錢的，能省18萬元。

可是實際上，隨著時間的流逝，我們貨幣有貶值，而且大家的工資會飛速增長。青島市過去26年，工資增長了25倍。

因此，等額本息在未來負擔會越來越輕。2000年每月還款一千元可是會壓得一個人喘不過氣來，但是拿到現在已經變得輕輕鬆鬆了。

就已過去20年的經驗，等額本息是最合算的了。預計在未來十到20年間，等額本息仍然是大家選擇的首選方式。

暖心人社

家族財富密碼評論員董巖：

我們首先來介紹一下什麼是等額本息什麼是等額本金。

等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。通俗說就是每個月還款金額差不多，前期還的基本都是利息，本金慢慢變多。

等額本金還款法是指貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。簡單說每月還款本金比例較大，且每月還款金額較等額本息還款條件相同情況下每月還款金額較多。

那貸款100萬來說，按照現在的5年期以上基準利率4.9%，貸款30年，等額本息要比等額本金多還大概40萬左右的利息。

如果您經濟承受能力相對較弱，可以選擇等額本息，經濟能力較強建議選擇等額本金。

關於提前還款問題，小編不建議提前還款，畢竟現在能從銀行帶出來錢很不容易，相較社會融資成本較低，而且貨幣貶值較快，提前還款不划算。

打比方2000年北京買房貸款月供在1000元-2000元左右，當時北京市平均工資1300多，當時還款壓力確實比較大，但是看看2017年北京市平均工資8400多，每個月還款一兩千根本夠不成壓力，而且房屋還在升值。30年後的100萬按照現在的通脹水平來說只值現在的2.55萬元，錢是現在貸出來，而卻分攤在30年內還，就算有利息，還是划算的。所以小編不建議提前還款。

家族財富密碼

這個問題，從付出利息方面考慮，等額本金肯定划算！

以貸款30萬元，30年還清，看看下面兩張載圖就明白了！

等額本金30年總利息是22.11萬元！

等額本息30年總利息是27.31萬元。

所以說等額本息方式貸款30年，支出利息比等額本金方式多支出5.2萬元！

考慮在相同年限下提前還貸，由於等額本息前期還的主要是利息，本金很少，所以肯定是不划算。所以如果考慮提前還款，選擇等額本金還是比較划算的！
需要提醒的是：銀行基本上不會讓你選擇等額本金的方式貸款，如果可以選擇等額本金的方式貸款，前期還款的金額比較大，要考慮個人的實際情況！

關鍵字: 房產 房貸 財經