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现在房价这么高，买房子时候大家都要贷款。银行一般会提供两种还款方式供我们选择：等额本金还款法和等额本息还款法。 这两种还款方式有什么区别呢？哪一种更合算呢？有人说：还款时最开始还的都是利息，后面还的才是本金，所以千万不要提前还款，否则就白出利息吃亏了，这种说法对不对呢？看完这篇文章，你就明白了。

为了说清楚这个问题，我们举一个例子：某银行提供给客户的房贷年利率6%，每月还款。小明向银行贷款12万元，并用1年还清，即分12期偿还。那么小明要付出多少利息呢？

有一种典型的错误算法是用贷款额直接乘以年利率：120000元×6%=7200元。这是因为，年利率6%是名义利率，随着小明每个月的还款，他所欠银行的本金逐渐减少，利息也会随之减少，最终还款总利息会小于7200元。

等额本金

无论哪种还款方式，每个月的偿还额都由两部分构成：归还本金和归还利息。

等额本金的方式两部分计算都非常简单。这种方式的特点是：每个月归还的本金是相同的，即将贷款本金平均分在每一期还款中。比如：小明贷款12万元，分12期偿还，因此每个月应该归还的本金就是1万元。

同时，每个月都要归还利息，由于一年的名义利率是6%，分为12个月，所以一个月的利率就是6%÷12=0.5%。小明每个月要归还的利息是贷款余额在上一个月所产生的。也就是说，小明第一个月所要还的利息是12万元的贷款余额在1个月内产生的。

我们来算算每个月小明要还多少利息。大家注意，由于小明每个月都会归还1万元本金，所以每个月的贷款余额都在减少。

第一个月：贷款余额12万元，利息120000元×0.5%=600元

第二个月：贷款余额11万元，利息110000元×0.5%=550元

….

第十二个月：贷款余额1万元，利息10000元×0.5%=50元

于是12个月产生的总利息是600+550+500+…+50元，这是一个等差数列，通过等差数列的公式可以求出总利息是3900元。

我们可以把每个月归还的本金和利息画在一张图上。

从这张图我们会很明显的看出：每个月的还款本金是相同的，但是利息会递减。最初每月还款比较多，越到后来贷款余额越少，利息越少，造成了每月还款额的下降。

等额本息

等额本金还款法的一个缺点是：每个月还款金额是不同的，让贷款者不好安排自己的生活支出。而且在初期，由于贷款余额较多，利息较多，还款压力大。

为了解决这两个问题，人们又发明了等额本息还款法。顾名思义，等额本息还款法就是每个月的本金和利息的总额是相同的。

这种还款方式计算起来比较复杂。首先我们解释一件事：假如某期欠款总额为X，那么经过一个月，欠款总额经过生息，会变为X(1+r/12)，其中r是名义年利率，r/12就是名义月利率。

我们再来看小明的例子。设小明最初的贷款额为a0=120000元，每个月还款总额（包括本金和利息）是A，在每个月还款过后的贷款余额分别是a1、a2、a3…a12，那么

也就是说，每个月的贷款余额应该是上个月的贷款余额生息之后，再减去每月还款。而且，12个月后，小明就要还清所有贷款，也就是说a12=0。我们需要设计一个还款额A，使得这个方程组能够成立。求解这个方程需要等比数列的知识，我们直接给出公式：

按照这个公式，我们可以计算出小明的每月还款额为10328元，12个月总还款额123936元。相比于等额本金的123900元，多归还了36元的利息。

等额本息法比等额本金法归还的利息稍多，但是由于这种方式每个月还款额相同，比较方便安排我们的支出。如果按照等额本金，小明第一个月要还10600元，而等额本息法每个月都是10328元，前期还款压力小。

也许有人认为：10328元中有10000元本金，和328元的利息。这是不对的。每个月的利息都是贷款余额在一个月中产生的，所以小明在第一次还款时利息为120000元×0.5%=600元，小明归还了10328元，所以归还本金10328元-600元=9728元。随后，随着本金的归还，利息比例下降，本金比例提高。我们可以把本金与利息做在一张图上。

从这张图我们会发现：在每月还款额中本金的比例一直在提升，利息的比例在下降，但是每月还款额是相同的。

提前还款会吃亏吗？

从以上的叙述我们看出：无论哪种还款方式，每个月的还款都由本金和利息两部分构成，而利息是所欠的贷款金额在一个月的时间内产生的。也就是说，每个月我们都会及时还清欠款的利息，而未来的利息银行还没有收取。

在任何时候提前还款，都会减少后续的利息产生，所以仅从利息角度看并不会吃亏。提前还款的的确确可以减少利息，但是如果算上有些银行对提前还款收取违约金、通货膨胀因素等， 提前还款不见得合算。

小额贷款公司的坑

除了房贷以外，我们还经常需要用到购车贷款、消费贷款等，有些小额贷款公司还提供无抵押贷款。 然而，除了银行的房贷是比较合算的贷款方式外，许多贷款公司的利息其实会超过名义利率，这里又尤其以网贷或小额贷款公司的坑最多。

举例来说，有一次一个小额贷款公司给我打电话，介绍了他们的业务，说是贷款年利率12%，只比银行高1倍。看起来还不算太贵。但实际上呢？

首先，如果我们贷款12万元，1年还清，贷款公司给我算的利息是120000元×12%=14400元。虽然我每个月都在还款，但是他并未考虑本金减少应该造成的利息减少，而是一直以最初的贷款额120000元计算每个月的利息。

其次，贷款公司要求利息先付，也就是说，虽然名义上我贷款了120000元，但实际上发放贷款时候我只能拿到120000元-14400元=105600元。然后我每个月还需要还款1万元，共计还款120000元。这种贷款方式俗称“砍头贷”，真是非常形象。

如果我们按照等额本息方式计算一下：贷款10.56万元，每月还款1万元，共12期，那么按照公式可以计算出它的名义年利率是24%，而不是他宣称的12%。如果再加上一个手续费，那利息就不知道高到哪里去了。

了解一点金融常识，让我们避免掉进高利贷陷阱，这对每个人都非常重要。

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等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用等额本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

实质上两种贷款方式是一致的，没有优劣之分。只有在需求的不同时，才有不同的选择。因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款人群，则较为有利。

此外，现在一般银行与贷款人签订贷款合同时，一般也会约定在开始还款的一定年限之后，贷款人可以更改还款方式。因此购房者可以根据自己的需要，在不同时间选择不同的还款方式，GET到了吗？

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考虑等额本息和等额本金，往往是不少购房者考虑比较多的因素。不过，在此之前，仍需要做好商贷还是公积金贷款的筹划准备，而作为长期贷款供房者，随着还款时间越长，这两者之间的利息差别也是非常显著。实际上，如果考虑到未来货币实际使用价值下降、货币实际购买力下行的因素，等额本息可能优势更高一些。实际上，对于等额本息而言，本质上就是在起初还款的时候，每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，但长期而言，还款压力保持不变，但需偿还的本金及利息会相对高一些。至于等额本金，前期还款压力较大，但越往后期，还款的压力就会有所减轻。实际上，这两种还款方式还是利弊不一，需要根据个人不同的实际需求进行分析与筛选。但是，在实际情况下，我们同样需要考虑到货币实际使用价值下降、钱不那么值钱的问题，而个人还款能力以及投资理财能力同样需要考虑其中。

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我国目前的婚姻观，还是在结婚的时候要有个属于自己的房子的，但是，现在城市的房价，尤其是一二线城市的房价一直居高不下，这让适婚的30岁左右的青壮年人们无力承担，大多数要买房子的，还是要靠父母帮忙出首付，然后自己用工资还贷款。能全款买房的，大概只占少数，大多数的人可能都要背着贷款做房奴。那么，对于房贷，如果能用公积金贷款自然是相对来说比较好的选择，因为公积金贷款的利息相对来说要低一些。当然，如果不符合公积金贷款条件的，可能就得走商业贷款了。

等额本息和等额本金是住房贷款的两种不同还款方式。其实从名字上是可以对两种还款方式有一个基本的了解的。

等额本金指的是，贷款人每个月给银行支付的还款金额中，本金的数额是一样的，而因为每个月偿还一部分本金之后，剩余的本金越来越少，所以每个月需要支付的利息也就越来越少，本金和利息加在一起就是每个月需要向银行支付的还款金额。因为每个月的本金不变，利息越来越少，所以等额本金的特点是每个月的还款额会逐月递减，一般前几个月的还款压力可能会稍微大一些。

等额本息是指还款人每个月支付给银行的还款额是相同的值，也就是说每个月还的本金加上利息的和是一样的，但两者的比例不同，等额本息每个月的还款中，利息逐月递减，本金逐月递增，也就是说，最初的几个月，你还的大部分都是利息，越到后面，你还的本金越多。

如果准备提前还款的话，可以考虑等额本金，因为总体算下来，等额本金总共需要支付的利息会比等额本息要少。而且，相对来说，等额本金前期还的本金比等额本息还的本金要多，剩下的本金越少，一次性还款的时候压力相对来说也要小一些。

一切正在发生

（一）等额本息：

是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

所支付的利息：等额本息>等额本金。

每个月的月供不变，以100万的商业贷款为例：如下图

（二）等额本金：

是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

所支付的利息：等额本金

每个月的月供逐渐变少，以100万的商业贷款为例：如下图

（三）哪个划算？

（1）等额本金前期还款压力大，但利息少。

（2）等额本息每月都固定还款，但利息多。

看个人的还款能力：若还款能力强的选择等额本金利息少支付些利息；若还款能力差一点的选择等额本息压力小一些。

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首先，看看等额本息：每月还款数量一样！

再来看看等额本金：每月还款减少，总数比等额本息少，但前几年压力大！

最后，两种观点，也不能说孰优孰劣：

第一：买房无论是什么目的，都可以当做投资来看，如果能力可以，建议还本金，首先本息多的利息确实不少，你如果没有高于利率的投资项目，你还是把钱还给银行，甚至可以提前还贷，如果你有高于银行利率的投资项目，就可以选择还本息！如果你有能力还本金没有高于利率投资的项目你去还本息，那是一种傻！

第二：首先你如果为了少还利息不贷款是最好的！如果考虑还款压力和通货膨胀当然是等额本息还款最好，毕竟房价在上行，通货在膨胀资金的购买力在下降！就如你十年前月供两千和现在月供两千体验感不同，就是因为通货膨胀和工资水平提高！其实这两种还款方式的利率是一样的，如果不考虑其他在外因素怎么可能有差别呢？

游戏大咖王

1

昨天大学朋友小波突然打电话给我，说他在广州看中了一套房，200万，首付5成，需按揭100万元，

还款方式

对于这种资金相对紧张的情况，我给的建议是：房贷最多能贷多少就贷多少，最多能贷多久就贷多久。像小A的情况，首付60万，按揭140万，贷30年，用等额本息还款方式是比较好的选择。

2

首先我们来说一说贷款方式，房屋按揭贷款有三种贷款方式。

一是

公积金贷款

当然，选择公积金贷款的前提是你得按要求缴存了

住房公积金

另外我想说明一点的是，住房公积金贷款属于国家政策性贷款，

银行

二是个人住房商业贷款。如果你没有缴存住房公积金，就只能选择这种贷款方式了。它和公积金贷款的主要区别就是贷款利率比较高。

对比一下利率，你就会明白“五险一金”的重要性了。

三是商业组合贷款（公积金贷款+个人住房商业贷款）。一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。

如购买一套住宅，须贷款100万元，而当地公积金管理中心规定公积金最多贷款80万元。这样的话，剩余的20万元将使用个人住房商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款的利率。

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选择了贷款方式后，我们还要选择还款方式，“等额本金”和“等额本息”到底哪个划算呢？真的如网上所说，“等额本金”可以省十几万的利息么？下面，我将用比较容易理解的方式和大家聊聊。

等额本金：每月还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。特点是刚开始还款金额较大，之后每期逐步减少。适合经济能力较强的人或对未来收入预期较差的人。

等额本息：每月的还款数额一致，一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。特点是每期还款金额都一样。适合暂时经济压力较大或善于理财类的人。

我们以文章最前面的小A为例，如果他贷款100万，20年，两种贷款方式信息如下图：

等额本金还款总额为：1492001.50元

等额本息还款总额为：1570612.92元

乍一看，“等额本金”果然少了近8万的利息，但为什么自习君还是推荐“等额本息”呢？

1、“等额本金”少还8万利息是因为它前期还的本金较多，自然利息总额就较少了。而“等额本息”是用更多的利息来换取更小的还款压力。对于年轻人来讲，购买首套房都是比较艰辛的，还要装修、结婚生子之类，经济压力比较大，所以开始应该选择还款金额小的模式。

2、对于一个月收入1.3万元的家庭，“等额本息”每个月还6500元（50%）是可以接受的，而“等额本金”开始要还8200元（63%），我蓝瘦香菇了。

3、对于大部分人来讲，未来收入是增加的。整个社会在发展，10年后，收入翻一翻可能性非常大，现在的2万元只相当于未来的1万元，所以应该把更多的贷款偿还机会放在未来。

4、选择“等额本息”还款方式，把更多的现金留在手上，有现金才有主动权，到时候你是想提前还款还是投资都是比较从容的。（PS：公积金贷款利率低，并不是想借就能借的，完全不建议提前还款。）

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其实，在银行上班后，“房贷还款方式如何选择”这类问题经常被朋友问起。

1、我马上要买房了，据说有两种还款方式，等额本息VS等额本金，能帮我分析下哪一种划算吗？

我搜索了一下，果然有篇文章《银行绝对不会告诉你，其实房贷可以这样还》在网上广为流传。其中有个段落胡说八道，毫无道理，经不起任何推敲，却误导了很多网友。

文章大意是说：他去银行办贷款签字，银行办事员只字不提还款方式。当他提出要用“等额本金”还款方式时，办事员就把他带去了行长办公室苦口婆心解释，最后他还是坚持要选择“等额本金”还款，银行就面露难色。最后，该网友还总结道：银行很不愿意让我们选择“等额本金”还款方式，是因为银行少赚了很多利息。一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢？

看了这个观点，估计只要是懂点金融知识的都想笑死。你选“等额本金”还利息少，是因为你前期还款金额大，用极限法想想，如果你第一期就还清了所有本金，那后面根本就不需要还利息了。

按照该网友的逻辑，我也告诉大家一个密码：银行绝对不会告诉你，如果你不贷款，那么你可以省上百万的利息。

其实无论你选择什么还款方式，银行收益只与贷款利率有关，与还款方式有毛关系呀。“等额本金”提前还的本金，早就贷出去了，所以说不存在哪种还款方式银行更赚钱的说法。

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等额本息和等额本金，是我们大家在还房贷时的两种方法。

这两种方法究竟哪个合算？要看不同的人和不同的需求了。

我们举个例子看一下，贷款100万元，按照标准利率4.9%（现在已经几乎绝迹了），贷款期限30年，分360期。

等额本息，实际上就是每月还款的金额都一样，像上述情况下每月需要还款5307.27元。

不过我们第一期还的利息比较多，本金比较少。实际上我们可以这样解释，我们每个月将利息还完，再还一点点本金。

由于我们每月偿还了一些本金，利息就会越来越少。到最后一个月只有23.65元的利息了。

通过这种方式还款，实际上负担还是蛮重的，需要还款191万元。

等额本金，还款金额就比较少，30年累计还款173.7万元。

等额本金更好解释一些，我们将100万元分成360期，每月还款2777.78元。

由于每月偿还的本金比较多，所以我们的利息降低幅度就比等额本息快。

不过缺点在于第一个月要承担的利息金额加上还款金额负担会重一些。

最后一个月还款只有2789.12元，比5300多元的等额本息要省出许多。

结论是什么呢？

总体来看，如果30年货币购买力不变，使用等额本金是最省钱的，能省18万元。

可是实际上，随着时间的流逝，我们货币有贬值，而且大家的工资会飞速增长。青岛市过去26年，工资增长了25倍。

因此，等额本息在未来负担会越来越轻。2000年每月还款一千元可是会压得一个人喘不过气来，但是拿到现在已经变得轻轻松松了。

就已过去20年的经验，等额本息是最合算的了。预计在未来十到20年间，等额本息仍然是大家选择的首选方式。

暖心人社

家族财富密码评论员董岩：

我们首先来介绍一下什么是等额本息什么是等额本金。

等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。通俗说就是每个月还款金额差不多，前期还的基本都是利息，本金慢慢变多。

等额本金还款法是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。简单说每月还款本金比例较大，且每月还款金额较等额本息还款条件相同情况下每月还款金额较多。

那贷款100万来说，按照现在的5年期以上基准利率4.9%，贷款30年，等额本息要比等额本金多还大概40万左右的利息。

如果您经济承受能力相对较弱，可以选择等额本息，经济能力较强建议选择等额本金。

关于提前还款问题，小编不建议提前还款，毕竟现在能从银行带出来钱很不容易，相较社会融资成本较低，而且货币贬值较快，提前还款不划算。

打比方2000年北京买房贷款月供在1000元-2000元左右，当时北京市平均工资1300多，当时还款压力确实比较大，但是看看2017年北京市平均工资8400多，每个月还款一两千根本够不成压力，而且房屋还在升值。30年后的100万按照现在的通胀水平来说只值现在的2.55万元，钱是现在贷出来，而却分摊在30年内还，就算有利息，还是划算的。所以小编不建议提前还款。

家族财富密码

这个问题，从付出利息方面考虑，等额本金肯定划算！

以贷款30万元，30年还清，看看下面两张载图就明白了！

等额本金30年总利息是22.11万元！

等额本息30年总利息是27.31万元。

所以说等额本息方式贷款30年，支出利息比等额本金方式多支出5.2万元！

考虑在相同年限下提前还贷，由于等额本息前期还的主要是利息，本金很少，所以肯定是不划算。所以如果考虑提前还款，选择等额本金还是比较划算的！
需要提醒的是：银行基本上不会让你选择等额本金的方式贷款，如果可以选择等额本金的方式贷款，前期还款的金额比较大，要考虑个人的实际情况！

關鍵字: 房产 房贷 财经