這兩天一組數據鋪天蓋地，很多媒體報道了，說是全國商品房住宅庫存依然要賣1.8年，合計多達23億平米。
數據來源都是wind和世聯。
偉哥很奇怪，挖掘了一下，這個數據來源：原來是一個簡單的計算辦法：（假設項目新開工1 年後陸續進入市場；
上一年的新開工面積-當年的銷售面積=可售面積，逐年累加即為累計可售面積。）
出現這個錯誤就非常容易理解了：
偉哥來分析分析：
1：到底什麼是商品房庫存？
房地產真實庫存到底有多大，眾說紛紜，莫衷一是，一直以來缺乏權威數據。
15年時，最多有機構算出要去化10年。
從官方數據來看，國家統計局每月公佈的“商品房待售面積”被認為是近似庫存的概念。
“商品房待售面積”的統計口徑是：“報告期末已竣工的可供銷售的商品房屋建築面積中，尚未銷售的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期內已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及週轉房等不可銷售或出租的房屋面積。”
這個指標的確有兩個遺漏的地方：
1）尚未開工的企業拿地應當計入庫存：會計上尚未開工的土地均記入房地產企業存貨，從現實理解也是，這部分企業通過招拍掛拿到的土地終究是要形成供給，因此現階段未開工的土地也應計入存貨。
2）未竣工的在建項目（除已經預售）應當計入庫存：統計局的口徑僅僅考慮已經竣工尚未銷售的，但行業內一大部分是在建項目，都是企業庫存，當然需要扣除部分已經預售的。
從年末對比年初，商品房庫存去化1.16億平米，庫存距離2016年初最高點跌幅超過20.3%，全年減少16.5%。
但這個數據到底是多少？誰也不知道。新開工數據，與銷售數據也有很多重疊，很多城市，未開工就銷售的也明顯存在。
2：這個數據的新開工數據是不是真的？
房屋新開工面積：指房地產開發企業報告期內新開工建設的房屋面積，以單位工程為核算對象。不包括在上期開工跨入報告期繼續施工的房屋建築面積和上期停緩建而在本期復工的建築面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建築面積，不能分割計算。
統計局數據顯示：2017年，房地產開發企業房屋施工面積781484萬平方米，比上年增長3.0%，增速比1-11月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積536444萬平方米，增長2.9%。房屋新開工面積178654萬平方米，增長7.0%，增速提高0.1個百分點。其中，住宅新開工面積128098萬平方米，增長10.5%。
3：這個數據到底有什麼意義？
在中國的國家統計中，房地產施工、新開工、竣工面積三個指標，由房地產開發企業分項目填報。
施工面積是報告期內施工的全部房屋建築面積，包括本期新開工和以前開工跨入本期繼續施工的房屋面積、以及以前停緩建在本期恢復施工的房屋面積。
新開工面積是報告期內新開工建設的房屋面積。不包括以前開工跨入本期繼續施工的房屋面積、以及以前停緩建在本期恢復施工的房屋面積。
竣工面積是報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑑定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。
由於三個指標計算時期口徑不同（存在跨期計算），無法準確計算三者之間的數量關係。
同樣，分化也明顯存在，一個大區域，比如東北庫存6年，那麼分區域看，為什麼現在價格依然在上漲？
包括這個6年的計算辦法，都是將土地或者期房納入計算，但對於中國來說很多開發商公佈的土地儲備並沒有完成出讓。期房的時間也難以琢磨，又存在地方政府為了GDP的加大數據。
所以中國的房地產庫存就好像是：
女人的無肩帶文胸，一半人在疑惑：是什麼支撐了它?另一半人在等待：什麼時候掉下去？而女人，永不可能讓它掉下來。就算快掉下來了，提一提還是又上去了.....（去庫存）
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