白沙洲，地價不斷被刷新
從萬科溢價54%，樓面價9075元/平，以地王身份拿下白沙洲、中建三局緊接著進入八坦路、河南正商擊敗11家知名房企高調進入白沙洲起……白沙洲註定不再平凡。
開發商這一系列舉動代表著：1、白沙洲已經成為品牌房企必爭之地；2、白沙洲地價突破9000元/平，但新房售價僅為13000元/平（含精裝修）；3、為了進入白沙洲，萬科不惜做地王。
品牌房企的相繼進入，為區域的產品價值提升提供保障。拿地8個月後，萬科對外公佈，將八坦路規劃為大型城市綜合體，命名為“萬科雲城”，總投資64億，擬將此打造成集商務寫字樓、酒店式公寓、商業、高端住宅、創客中心。
隨後，拿下白沙洲的中建三局開工，投資75.5億元的第三個“公館系”高端產品正式落地，命名中建·鉑公館，據悉項目已邀請主持臺灣101大樓設計的李祖原設計事務所親自操刀。
以樓板價8000+拿下白沙洲的正商，也同樣將項目推出市場，命名正商金域世家。
就在上週，位於白沙洲大道與白沙三路交匯處青菱漁場報規——居然之家白沙洲店。建築面積7萬方，這也是居然之家在武漢落地的第七個項目，據悉擬定明年國慶開業迎客。
所以，白沙洲不僅僅只是成片的住宅區，2018年起商業配套已然看得見摸得著，商業的供應已經與土地出讓捆綁，商業配套不再是門口的副食店，萬達走了沒關係，我們還有萬科、中建。未來還會有更多高大上的五百強來此。
白沙洲的轉變，或許你應該在萬科甘為白沙洲當地王時看的更加清晰。萬科·雲城位於八坦路，處於楊泗港大橋武昌段橋頭堡的關鍵位置，也是白沙洲產業升級的重點功能區域之一。
還記得當年徐東的橋頭堡概念嗎？徐東的成功很大程度取決於長江二橋的通車。即將通車的楊泗港長江大橋，是武漢的第十座長江大橋，建成後將成為武昌通往漢陽的重要道路，彼時會重現橋頭堡的威力嗎？
白沙洲的更迭與蝶變
“晴天一身灰，雨天一身泥”便是大多數人對於白沙洲的印象，更重要的是它的交通擁堵和各類正在動工的市政工程，使它看起來完全不像三環內。這些問題致使白沙洲的房價和同時期的四新、光谷差距高達兩千元。價格低且不具備升值空間，2012年片區均價約6500餘元， 2015年也不過7000出頭。
長期的壓抑和低谷期讓白沙洲在2016年大了一個漂亮翻身仗，供應不足和大眾的認可讓白沙洲有了上漲的底氣。某房企在2016年4月份開盤時，跳漲2千，以均價9千開盤成為全城焦點，5小時去化395套，並得到了購房者和市場的認可售罄。
所以，在2016年白沙洲已經不是當年那個不具備升值價值的窪地，只要看準時間白沙洲同樣可以打一個翻身仗。這一切和產品推盤節點，及供應量密不可分。
反觀目前的白沙洲片區，片區因地理位置分為三環內和三環外，三環內樓盤含精裝修的約為13000元左右，毛坯11000左右，三環外毛坯房基本在9500。當然，這一切都是因為樓市限價。
從以上在售樓盤分佈圖，可以瞭解版塊內6成項目為收購及合作開發。如：景瑞、新力、新城等。故項目成本需要加上溢價及增值稅等，據知情人士透露加上這些樓板價與正商、萬科的拿地成本持平。
因此，白沙洲板塊6成房企的成本都在9千左右，然而市場售價僅1萬3（含精裝修），即便不是賣一套虧一套也是微利維持。個別項目因無法突破備案限價，開盤即虧本因此選擇延期開盤。
從以上推盤情況來看，整個版塊內僅有楚天都市沁園在售房源為疊拼別墅，其餘均為高層，且
各大項目主力房源均為100平以上大戶精裝修，這也代表整個板塊的購房成本將進一步提升。根據目前存量供應來看，整個片區2018年供應量仍然較大：
結合推盤情況和供應量，整個白沙洲片區僅有楚天都市沁園在售為別墅，此外版塊內也只有新城閱璟臺、書院世家有部分別墅、洋房產品，其餘項目均以高層及超高層為主。此外，版塊內還有尚未發聲的項目，如：景瑞約41萬方。因備案限價項目近期無推盤計劃。
還記得前文說的，嗎？盤點整個片區近年來供應，可以瞭解到：
1、白沙洲版塊內房源不再是剛需房源為主，超100平房源將逐步佔領市場，進一步提高購房入門檻；
2、目前版塊內在售別墅僅有楚天都市沁園
稀缺產品=競爭力是大家公認的定律，如果再加上三環內、一線臨湖別墅，這幾個因素，你認為在白沙洲這樣的片區競爭力如何？
而推盤節點結合供應量來看來看，片區主要供應量來自於萬科金色城市、東原啟城，兩個樓盤將在第四季度推出近25萬方房源。片區內兩個保利系將在今年第四季度推出最後2萬方後，便畫上圓滿句號。
新城閱璟臺、新力城計劃在第四季度推出12萬方供應，成為片區主力，其餘供應量將在書院世家及楚天都市沁園，這兩個樓盤供應主要以疊墅為主。
目前版塊內6成為收購及合作項目，因此市場裡收購來的項目大多不賺錢甚至浮虧，延期推盤是最佳選擇。而東原啟城、美好長江首璽、保利新武昌、保利上城、楚天都市沁園因土地為一手，顯得進退有餘，無論市場如何變化，均可按照計劃推出，因為成本低。但保利上城及保利新武昌可售房源不多。
面對畸形的白沙洲我們也來一場假設：這一批低成本房源售完後，整個片區將掌握在高地價房企的手中。參照上一次樓市限購歷史（2年半），本輪限購或將在明年上半年結束。彼時片區7成供應將掌握在高成本的房企手中，白沙洲的房價又會如何書寫？
楚天都市沁園和版塊內其他產品區別在哪？
50萬方體量，主推197平準現房別墅！
楚天都市沁園總佔地18.6萬方，建面約50萬方，產品涵蓋了別墅、洋房、高層三種，容積率2.43 ，分為東區和西區，目前在售房源為東區帶花園的197平疊墅，位於疊墅中下層，為呈現疊墅的原始狀態，交房標準為毛坯，因此後期業主將有更大的設計空間。
楚天都市沁園，是由楚天房地產開發，是湖北日報傳媒集團全資子公司。從2001年開發第一個樓盤——楚天都市花園起，17年時間裡，開發了：楚天都市金園、楚天都市雅園、楚天都市佳園等“楚天都市”系列產品。可謂一個低調認真做產品的良心房企。
位於黃家湖邊的楚天都市沁園，開發商默默開發了4年。4年裡，楚天都市沁園已經成長為黃家湖邊，成熟且景觀優越的湖居高端住宅。在實地調研中，筆者瞭解到4年時間，設計了針對不同群體的產品：親湖別墅、攬湖洋房、觀湖高層三大產品，同時建立了五大植物空間體系，如：以櫻花為主題的“落櫻繽紛”——櫻花園；以荷花為主題的“荷塘映月”——荷花園；以竹林打造的“竹徑通幽”——翠竹園等……一共8座主題園林，連同黃家湖溼地公園併成為沁園的“九園十景”。
如果你擔心以上種種最終淪為淘寶買家秀和賣家秀，那麼你可以前往項目看實景，實景是這樣的：
目前售樓部報價是疊墅25000元/平，對比周邊高層樓盤均價13500元/平，有較大心理落差，但是結合前文所列出的版塊內推盤節點和產品形態，無論是時下還是未來兩年，疊墅產品無論是白沙洲板塊還是全武昌區，都將是稀缺獨有的，如果還加上一線臨湖這一優勢，一定能成為一房難求的房源，那時將不會是25000元的問題了。
除了地理位置，景觀等特色外，楚天都市沁園此次推出的疊墅，配有6.8米的層高，單層層高超過3米所帶來的舒適度並非高層能感受的，同時還贈送約40米地下空間和門庭花園，他們並不是文字中所能盡善盡美的描述出來的，或許我們應該去實地看看，住在黃家湖邊是怎樣一種感受。
軍運會助力白沙洲城市建設 改寫板塊現狀
其實地價推高房價是市場經濟下帶來的結果。而另一個影響房價的重要指標是城市建設的進程，因此筆者預計在2019年，白沙洲整個板塊將在城市建設大收穫時期直接登頂。
除了前文所說的道路擁堵、市政配套建設緩慢等外在因素，白沙洲仍然有很多先天優勢，如：緊鄰城市核心，在諸多品牌房企相繼建設後，板塊內的建築產品、區域價值也進一步得到提升。待版塊內市政規劃逐步完工，道路通達性環節，白沙洲也將脫胎換骨。
而這一切的改變將在2019年得到見證。
片區規劃一：楊泗港大橋建成改善片區現狀
對於白沙洲片區的市政工程，大多數人只能說出：楊泗港大橋。連接白沙洲和四新，2019年通車。
但是他們不瞭解，楊泗港長江大橋的通車，不僅僅是武昌通往漢陽的主要交通，而是建成通車後將直接改變武漢環線，位於三環的白沙洲也將在楊泗港大橋通車後直接變為二環。
想象一下你所購買的樓盤三環變二環？
即便你不能理解什麼是橋頭堡，也不清楚市政工程對於區域價值的提升，那你總能理解二環的樓盤售價和三環不可同日而語。所以楊泗港大橋的完工將直接提升白沙洲的區域競爭力。
簡單說：
新力城、旭輝、書院世家、楚天都市沁園這幾個三環內樓盤將直接獲利。
片區規劃二：白沙洲屬於洪山還是武昌將得到解決
2017年3月28日，武漢長江主城規劃出臺。根據規劃，市域範圍劃分核心段、重點段、主城段、拓展段。
其中，主城段範圍擴大到白沙洲大橋與天興洲大橋之間的範圍。換而言之，長江主軸規劃的出臺將從根本上解決白沙洲因分屬兩區而形成的統一規劃問題。（ps這裡所說的是分屬兩區所形成的權屬不統一，如洪山區和武昌區扥問題）
白沙洲是長江主軸重點段
此外，根據武漢城市發展規劃，到2020年，白沙洲地區現有的製造企業將整體搬出三環，取而代之的是集中改造成為大面積生態宜居新城。
隨著長江主軸的推進，白沙洲還將建設5處大型公園綠地：白沙洲江灘公園、武金堤公園、白沙中心公園、白沙洲公園和白沙三環公園。
市政規劃——楊泗港快速路將改善白沙洲出行
據悉楊泗港大橋快速路，是楊泗港長江大橋武昌岸主要疏解道路，工程規劃西起白沙洲大道接楊泗港過江通道工程……止於丁字橋南路接珞獅南路。
楊泗港快速通道修建後，白沙洲會增加一條通往漢陽和光谷方向的快速路，緩解二環線和三環線的擁堵，極大程度豐富白沙洲路網。
如通車時間未延期，楊泗港快速通道完工時間將是2019年，目前未有最新的通車時間表。
市政規劃——三環線烽勝路匝道通車
白沙洲出行難也將在2019年得到緩解。白沙洲大道作為主要通行道路，只能由烽勝路橫穿白沙三路到白沙洲大道上，三環線烽勝路匝道已經完工（往光谷方向），同時往白沙洲大橋方向匝道也有規劃，烽勝路片區出行會方便很多。
所以白沙洲並不是開發商房子做的不好，而是整個片區還在盤整期，進入、出行難，通達性差，也使得白沙洲落寞了這麼久。
但這一切的陣痛將在2019年緩解，套用那句網絡流行語：昨天你對我愛理不理，明天的白沙洲讓你高攀不起。
樓盤是否有升值價值很大程度取決於市政配套的完善，如：緊鄰黃家湖大道的楚天都市沁園，它一直以來是項目及板塊內大部分居民的主要出行要道，黃家湖大道連接著烽火路，未來楊泗港大橋二環線在白沙洲的上下橋匝道就在這裡，也是2019年第七屆世界軍人運動會的運動員參賽的必經之路，身份地位可見一斑。
通達性問題已有官媒實地認證。
對於白沙洲將在2019年迎來城建規劃大豐收一事不以為意，其實他的背後是第七屆世界軍人運動會做背書。
第七屆世界軍人運動會簡單來說是一場世界級的比賽，預計有110個國家近萬人參加的體育盛會。2019年也是中華人民共和國成立70週年，因此以上這些為軍運會而準備的各大城建設施，都是為了軍運會的順利召開，同樣也是武漢呈現給祖國七十華誕的獻禮。
在目前公佈的賽事前期來看，我們大概知道了這樣幾個信息：
各大賽事場館分佈在武漢三鎮四大板塊，
而黃家湖板塊主要針對所有參賽運動員的住宿、訓練等事宜，等同奧運會的奧運村！參賽的運動員將從黃家湖軍運村前往沌口、後湖、光谷等板塊進行比賽。
那麼問題來了，以目前武漢的交通現狀，住在黃家湖如何能在半小時內到達其他三大板塊呢？
因此，武漢市政府早在申辦成功後，便開始了這一切的市政規劃佈局。保證軍運會所有參賽人員半小時直達沌口、後湖、光谷。
黃家湖的道路通達性，由軍運會見證，同樣將被全世界關注。
因此，跟著軍運村佈局的周邊購房置業，將直接享受軍運會所帶來的市政規劃獲利。
軍運村位於黃家湖，楚天都市沁園同樣位於黃家湖備案，且離軍運村並不遠，看的同一個湖面，同一片湖案。
整個黃家湖也得益於軍運會，溼地公園開建提上日程。
水域面積851公頃的黃家湖，湖岸線長24千米。
黃家湖東岸湖岸邊的環湖道路已建設至山湖大道，7千米的生態護岸工程、1.25千米的排水渠整治工程及生態綠道，預計2018年11月完工。
黃家湖的北岸也是環湖路綠道中的一部分，根據媒體報道情況，雖然計劃中北段在明年底動工。但楚天都市沁園至武漢工商學院段的環湖路段，因新港整治工程已推進迅速，相當於從正中間開始了綠道建設，現在前往楚天都市沁園便能看到環湖綠道的雛形。
此外，根據媒體報道情況來看，根據武漢市今年的城建計劃，黃家湖西路工程計劃今年完工。作為黃家湖大學城的配套道路，該道路通車後將緩解白沙洲大道沿線交通壓力。同時，青菱河路工程，也計劃今年完工。
還有多條道路仍在進行前期準備。洪山區建設局介紹，黃家湖西路今年內該道路將完成部分工程。同時，烽勝東路工程，今年內將完成前期並開工。該道路也是地鐵5號線周邊的配套工程，屆時可進一步讓居民能通過地鐵出行。
可以說從目前各大城建規劃及利好來看，2019年你將看到不一樣的白沙洲，楚天都市沁園也將在2019年與軍運會一起騰飛。
因為：1、項目周邊道路交通完工時間表已寫入軍運會重點工程。（包括白沙洲大道、烽勝路、黃家湖大道、武昌大道等主幹道。）
2、楚天都市沁園離黃家湖軍運村最近，且一線臨黃家湖，直接享受軍運會所帶來的所有利好，城市溼地公園及環湖綠道將直接提升項目價值。
3、從目前片區在售樓盤情況來看，楚天都市沁園推出房源為疊拼，也是市場所稀缺產品。
白沙洲全方位的規劃、改造和建設，使其發展潛力有目共睹。有觀點認為，白沙洲的崛起，主要得益於交通、生態兩大區域價值的提升。白沙洲已成為武漢目前少數“基礎設施建設在前、地產開發在後”的典型片區代表。
閱讀更多 得意房 的文章
