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二戰後的50,60年代，得益於美國的“援助”，日本經濟開始重獲新生，蓬勃發展。1964年，日本民間住宅建設總數同比1954年增長了約70%。1985年，日元在廣場協議簽訂後開始快速升值，房地產價格也快速飆升。從1985年底到1990年初，日本城市地價增長了200%。最終房地產泡沫破滅，1990年後日本走向“失去的二十年”，房地產暴跌，財富縮水，日本年均GDP增速只有0.75%。

許多人認為日本政府是主動刺破泡沫的，但其實不然。在那時，人人都不認為這是泡沫，而是過度繁榮，包括日本決策層。因此日本決策層的緊縮政策，初衷是為了調控。

1987年，日本政府提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅；日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續宣佈調高利率，採取金融緊縮政策，並宣佈商業銀行停止向房地產貸款；1990年3月，日本政府出臺了《房地產融資總量規制》，嚴控土地總量和房地產的信貸規模；同年12月又出臺了《土地稅制大綱》和《土地基本法》，旨在抑制暴漲的房價。但遺憾的是，一系列政策使得土地供給減少，供不應求，地價不降反升。

一系列的緊縮政策，加上數次連續加息後，房地產的資金鍊開始斷裂，支撐日本房地產的信用體系瓦解，同時日本的剛需購房成本劇增，房價暴跌，棄供現象開始出現。

此外在匯率方面，由於日元升值，日元在全球的購買力急劇上升，日本外貿遭受重創。而在廣場協議簽訂前後，美國早已佈局，低價收購日本資產；等日元升值後，再大肆拋售，一定程度上加劇了泡沫的破滅。

總結一下，從泡沫的始終，日本政府決策的初衷雖然是為了抑制泡沫，但做法是欠妥的。首先是在廣場協議後，日元有升值跡象，但還不嚴重。此時日本希望鬆綁政策，通過擴大內需以對沖外貿損失，這是對的。但殊不知寬鬆的政策導致了房地產價格猛漲。而當時日本只想完全擺脫日元升值帶來的危害，以穩定經濟增長，哪裡管得上房價。

1987年是個節點，此時日本政府已經意識到房地產泡沫，但這邊還是放不下經濟。因此在提高房地產稅收的同時，居然宣佈擴大公共投資，財政政策全面轉為寬鬆。貨幣+財政的雙寬鬆，最終讓房地產泡沫推向極致。而最後抑制泡沫的方式也是“一刀切”，讓大家普遍認為是“主動刺破”。因此與其說“主動刺破”，倒不如說是失控後的內生性自破。

小白讀財經

首席投資官評論員王天天：

消失的20年

在美國以強大的軍事實力迫使日本簽署《廣島協議》簽訂後，美法德等國家（其實主要是美國）聯手控制日元匯率，使日元持續升值。

日本年GPA增長連續20年不到1%，國家社會基本沒有發展，這20年在經濟上像是憑空蒸發了。

出現極端炒房熱

自己國家的貨幣越來越值錢，購買力越來越強，日本人在那個時期便不願意將錢存進銀行，他們大肆購買境外商品，甚至買了法國一半以上的奢侈民，中國大媽與當時的日本人比起來，還差得遠，各家銀行以及金融機構打開貸款之門，加上日本甚至全世界都堅信，日本人太多，地方太小，所以土地和房產一定永遠稀缺

所以炒房熱瘋狂來襲，日本政府試圖調控但絲毫無法控制，房價從80年代末開始，在90年代初到達頂峰，東京平均房價達到270萬日元一平米，相當於今天一線城市10萬人民幣一平米，而核心市區高達1400萬日元一平米，相當於90萬人民幣一平米。

這種情緒化，貨幣政策寬鬆之下的房產泡沫已經太過嚴重。

泡沫從頂點破裂

90年代初剛剛達到頂峰，僅1-2年間樓市瞬間崩盤，房價下跌近80%，因為炒房熱，日本人基本上都是極高的負債，房價豎直下跌，日本人民即便抵押了房產都無法還債，日本各類銀行及非銀行機構壞賬近百億，地產公司以及銀行大片倒閉。

這是世界歷史上最大的一次地產業的危機。

對於中國目前的房地產

雖然國情不同，日本的情基本上不會出現在中國，但一些經驗和教訓是需要我們借鑑的

1. 國家的強大才能維持國民的強大，廣島協議是日本地產危機最大的原因，如果當初日本有可以抵抗美國的實力，完全不會簽訂這個條約，國家的強大，才能讓國民社會環境穩定，讓行業穩定。

2. 國民情緒對房地產影響極大，西安16-18年房價瘋漲至翻倍一方面的原因就是從2011年至2016年房價沒有任何增漲，整個社會積攢了一種仇恨心理，一旦房價要漲，所有房產持有者就一擁而上。

首席投資官

20世紀90年代初，日本房地產泡沫破滅，這是世界歷史上迄今為止較大的房地產危機之一。而日本樓市崩盤後房價跌80%。

泡沫破滅後，許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上沉重的財務負擔，在相當長的時間裡難以正常消費；日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，較後成為壞賬的達到幾十萬億日元；倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，日本國民經濟陷入長達20年的負增長和零增長。所以這也被稱為“日本失去的20年”。

失去的20年指日本在簽定“廣場協議”之後（1990年以後），經濟衰退、貨幣貶值。國家、社會基本不發展甚至倒退，就相當於這20年被浪費了、這20年等於沒有發展，所以叫“失去的20年”。

自從1989年日本經濟崩潰以來，日本平均年GDP增長率不足1%。全球媒體對日本經濟一致唱衰，稱過去的20年為日本"失去的二十年"。

如果“失去的20年”只是日本經濟的哀兵之計，那麼日本究竟在失去了什麼？

日本的泡沫開始於1985年的“廣場協議”。日本人在美國的強大壓力之下，被迫放開匯率，讓日元持續升值。

由於日本政府擔心，日元大幅升值後，會引起國內的通貨緊縮，當時的中曾根內閣開始採取非常寬鬆的貨幣和財政政策，包括擴大公共支出，降低利息，降低法人稅和個人所得稅。這三點導致了市場上層動性氾濫，其後果就是大量的資金流入了不動產，尤其是大城市的房地產市場，以及股票市場，使得房價和股票價格急劇上升。日本的房地產泡沫破裂，讓很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人還在揹著當年欠下的沉重債務，還買房產的銀行貸款。

大貓財經

不管現在有沒有房，對於現在期望樓市崩盤的都是不知道樓市崩盤對一個國家的影響的，樓主提到日本房產泡沫破滅，下面就有小編帶大家走進當年的日本樓市！

紙醉金迷，瘋狂的日本

1985年，美、日、英、法、德國五國領導人在紐約簽訂著名的“廣場協議”，聯手控制匯率，人為做高日元對美元的匯率，導致日元升值！

日本的房價和股市在1985年廣場協議簽訂以後開始飛漲，同時日本政府刺激內需，降低利率，適行寬鬆的貨幣政策。由此日本經濟進去黃金時代，到處都是錢，到處都是發財的機會！

日元升值以後，日本人全球掃蕩奢侈品。據說，法國當時一半的奢侈品是日本人買了的，比現在的中國大媽還瘋狂。

此時的日本人，因為利率低，貸款便宜，大家都不願意把錢存在銀行，同時貸款風氣正盛，金額行業也迅速成型，大量資本流入房地產。由於日本本身人多地少，所以他們堅信日本的土地永遠稀缺，永遠漲價，全日本陷入炒房，炒地的浪潮！

從1986年開始，日本房價連續暴漲，在1991年樓市頂峰，東京平均房價達到272萬日元一平米，而核心市區高達1450萬日元一平米。差不多相當於今天北京和上海平均價15萬元一平米！

全盛時期，只是東京都的23個區的房價，都能把美國買下來。

但是，高房價馬上引起了日本民眾的不滿和抗議，日本政府開始實施緊縮的貨幣政策。

在1989-1991年，日本央行五次提高利率，收緊銀行投資，出頭房產稅等措施來抑制房價，到此，日本房價泡沫破滅！

據統計，在1989-1990年，股市暴跌超過70%，樓市暴跌60%。

日本樓市在加息和房產稅的雙重打擊下，房價直接崩潰，大批日本人被一輩子套在樓市，給銀行打工！

從1990年來，日本經濟更是萎靡不振，二十年來，日本GDP增速只有0.75%

其實很多人關注日本樓市，也是因為今年我國樓市上漲的原因，希望從當年日本的過程中找到經驗。其實，如果經濟快速發展，樓市崩潰的情況是不會出現的，但在2017年，三四線城市樓市上漲過快，本身當地沒有經濟支撐，當地買房需要謹慎！

楊小凡

20世紀80年代末，日本房地產泡沫很嚴重。資料顯示到了1990年前後，日本土地總值達到15萬億美元，比美國土地資產總值多4倍，相當於日本當年GDP的五倍多。曾經有人說，整個日本的房地產資產，可以買下整個美國。由此可見日本房地產泡沫的嚴重程度。在這種情況下，日本政府為保護實體經濟的健康發展，迫不得已捅破了房地產泡沫。

日本政府當然也制定並實施了一些補救措施來挽救實體經濟，其核心思想就是進一步加強實體產業的發展。對於房地產市場，政府藉由推出公租房的方式來解決破產失業和低收入群體的住房問題。在金融方面全面收緊，嚴格監管銀行的資金動態，並通過修改銀行法，讓日本央行具有獨立的貨幣政策，以零利率甚至負利率，來增加日本銀行的流動性。對於大量的銀行壞賬，則通過時間來換取空間的方式，用實體經濟的復興和發展來慢慢抵消。此外，政府還通過國債的發行，振興公共事業投資，以解決實際需求。

但是種種措施在金融地震的大環境下顯得力不從心，一些金融機構紛紛破產清算，大量的金融行業從業者失業，整體金融體系收到了很大的衝擊。隨之而來的就是日本國內大量企業破產，失業率也急劇上升，居民收入和消費能力急劇下降。而且日本的經濟至今也長期處於低迷不振的狀態。

從日本的房產泡沫破裂導致經濟體系的衝擊來看，其說明房地產泡沫破裂不僅僅是影響了地產金融等相關行業和領域。而是將整個經濟體系拖入了危機的泥潭。這樣的問題樣本值得我們警惕，要避免重蹈覆轍。

家族企業雜誌

上世紀80年代末，日本房地產泡沫非常嚴重。

因為連續數十年經濟高速增長，日本房價也在迎風飄揚。如果以1955年的數據作為基數100，東京、大阪、名古屋等六大城市的商業區地價指數在1965年超過了1000，到1988年超過了10000，在33年之內上漲了100倍。尤其在1985年廣場協議之後，日元升值，讓日本房地產價格達到匪夷所思的高度。據估計，在1990年日本土地總值達到15萬億美元，比美國土地資產總值多4倍，相當於日本當年的國內生產總值的五倍多。曾經有一個段子說，整個日本的房地產資產，可以買下整個美國。由此可見日本房地產泡沫的嚴重程度。

在這種情況下，日本政府主動為保證實體經濟健康發展，迫不得已引爆了房地產泡沫，之後20年，至今未見起色。但也沒有日本人再去炒作房子。

在房地產泡沫破裂之後，日本經濟遭受沉重打擊。而日本政府也曾經採取一些措施來補救，主要核心是進一步加強實體產業的發展。而對於房地產市場，推出一些公租房措施來解決破產、實業、低收入群體住宿問題。金融方面，主要還是通過“拖”字訣，就是用時間來換取空間，讓大量的銀行壞賬，通過實體經濟的發展來慢慢抵消。另一方面，也通過發行國債，大搞公共事業投資，以解決實際需求。還通過修改銀行法，讓日本央行具有獨立的貨幣政策，以零利率甚至負利率，來增加日本銀行的流動性等等。

但這些措施都是杯水車薪。因為日本的基礎設施已經高度完善，公共事業建設依舊沒辦法帶動民間投資於消費。

因為地產泡沫破裂之後，日本所有大型銀行、金融公司都受到嚴重衝擊，但大型銀行實力還是很強勁，能夠承受壞賬，一些實力不足的金融企業就破產掉。中小型金融企業就不說，包括兵庫銀行、太平洋銀行、第十大銀行北海道拓殖銀行、東洋信用金庫等倒閉；日本最大的一家信用組合—木津信用組合停業；四大證券公司之一——三一證券等金融巨頭都熬不過。而且大量企業破產，國內失業率也急劇上升，居民收入急劇下降，消費水平連續下降。

十次危機九次地產。房地產泡沫破裂是一個非常嚴重的事兒，不是房價下降這麼簡單。而是關係到整個經濟體系運行的事兒。

日本這麼多年的樓市演義，值得我們以其為樣本，避免重蹈覆轍。

波士財經

1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。接著1991年，樓市泡沫相繼破滅，日本經濟從此一蹶不振，進入“失去的二十年”。隨著危機的進一步加深及蔓延，日本政府分別從銀行、企業、宏觀經濟政策三個方面進行挽救。

1、解決泡沫經濟引發的銀行危機和信用緊縮

在解決銀行危機上，日本分別於1998年和1999年兩次累計注資高達30.75萬億日元，用於保護儲蓄者及收購不良貸款和對危難中的銀行提供資本。除此之外，還通過保護金融機構的存款、購買金融機構的存款和股權等方式來減少銀行資產負債表中的負債規模。

在企業援助方面，政府與民間企業共同成立了產業復興機構，加速處理不良貸款的同時幫助企業重建。針對小企業的特殊信貸擔保，政府則通過銀行注資構建框架，以提供特別貸款擔保來穩定小企業融資。

2、美國為了扭轉貿易逆差主動貶值

至於為什麼日本會爆發房地產危機，不妨跟著金十君繼續瞭解。20世紀80年代初期，美國財政赤字劇增，對外貿易逆差大幅增長，巨大的貿易差額在使美國成為世界最大債務國的同時，也使日本成為世界最大的債權國。為此，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力，以改善美國國際收支不平衡狀況。

1985年，美國、日本、聯邦德國、法國在紐約廣場舉行會議，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值。“廣場協議”簽訂後不到3個月的時間裡，1美元迅速下跌到兌200日元左右，跌幅25%。在不到三年的時間裡，美元對日元貶值了50%，也就是說，日元對美元升值了一倍。

由於匯率的劇烈變動，由美國國債組成的資產發生賬面虧損，因此大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場。當時，日本政府為了補貼因為日元升值而受到打擊的出口產業，開始實行金融緩和政策，

4、日本國內剩餘資本極其嚴重

與此同時，為了應對日元升值帶來的貿易和經濟下滑，日本政府制定了提升內需的經濟增長政策，並放鬆國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以後的2.5%，為當時世界上的最低水平。

這些原因都造成日本國內資本市場上的貨幣供給大幅增加，

5、日本政府主動擠破房地產泡沫

面對資本市場巨大的隱憂，日本政府選擇以最痛苦的方式刺破泡沫。從1989年5月開始，日本央行連續3次加息，貼現率從2.5%上調至6.0%，加息幅度遠超“廣場協議”後的降息幅度。同期，日本政府出臺多項房地產緊縮政策，打壓過快上漲的地價。不過，還是未能阻止泡沫的破裂。

由於經歷了20世紀80～90年代泡沫經濟的爆發、崩潰及後期對金融機構不良債權的長期處理，如今的日本已經逐步建立健全了一整套金融危機的應對框架，能夠有效防止金融系統和整個社會陷入更深的混亂，以及為其後的金融再生打下了良好基礎。

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金十數據

1 金融和房地產都是泡沫經濟，各個國家都會經歷，泡沫大了早晚會爆掉。讓不讓它爆掉政府都可以通過經濟手段比如匯率來決定。

2 日本的房地產因為廣場協議的導火索最終灰飛煙滅，但是日本經濟在經歷了短暫的回調之後依然保持強大的競爭力是因為什麼？因為實體經濟。

不要被國內的一些論斷矇蔽，日本經濟到目前為止依然超越德國保持強大的競爭力就是因為實體經濟的強大。雖然日本的所謂的白色家電行業不行了，我們就認為日本企業不行了，其實我們不知道日本已經早已經在智能製造，高新材料，醫療設備等領域領導全球了。

3 任何一個國家都會因為金融政策導致金融和房地產泡沫，但是在主動或者被動的擠掉泡沫之時如果能有強大的實體經濟給予支撐，政府都不會擔心，這只是短痛。目前我們國家的問題是金融泡沫一旦被刺破實體經濟不能拖底，經濟下探遙遙無期找不到實體經濟的支撐點位這才是最大的問題。

木易楊64445906

一、日本地產泡沫發生時的背景包括：

（1）日本的城市化進程已經接近尾聲

（2）與快速城市化相伴的是土地價格快速上漲所導致的所謂的“土地神話”

（3）宏觀經濟增速下降，經濟增長方式也轉為“出口主導型”

（4）日元的國際化和金融自由化於1980年加速

二、日本地產泡沫的形成及擴大的原因：

（1）日元國際化和低通脹導致擴張性貨幣政策的實施；

（2）其間金融機構行為、企業行為都發生了嚴重扭曲；

（3）企業購買大量土地並作為資產保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續上升。

（4）金融加速器機制起到推波助瀾的作用。

舉栗子：一家原本以出口為主的傳統企業，無法適應匯率大幅升值，卻又找不到轉型的出路，只能去買土地，進行保值增值；在“土地神話”的作用下，土地大幅增值，金融機構按照土地估值進而增加企業的槓桿，企業又去購入更多的土地；其間，稅收政策導向是鼓勵土地持有，而打擊土地交易，導致市場供求嚴重失衡。

三、日本地產泡沫破裂的導火索：

1990年3月，日本大藏省推出了不動產貸款總量控制政策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。

政策的直接作用：銀行收緊信貸，企業因為要去歸還貸款，就只能拋售土地，市場供應量突然增大，而土地價格下行，類似於二級市場“機構砸盤”，日本房地產泡沫破滅。

回顧日本的房地產泡沫，我國目前的房地產受國家調控，城市化進程不同等原因，與日本房產當年的情況有相似也有不同之處。目前，我國還是在竭力控制房價，讓其軟著陸，用時間換空間，因為如果出現房價的斷崖式下跌對整體經濟的打擊是致命的。

問渠優選

很多人都知道20世紀80、90年代日本發生了房地產泡沫引發的大崩盤，導致經濟大蕭條，似乎很慘的樣子。但大多數人不知道的是，其實是日本政府為了保住產業的根本，保住國家競爭力主動刺破了房地產泡沫的。

二戰後，日本經濟經過60，70，80年代30年的發展，經濟迅速恢復。80年代末，日本GDP超過英法德三國之和，GDP總額一度超過美國的70%。所有的經濟學家都看好日本將在十年內超越美國，成為世界第一經濟強國。

日本逐漸追趕美國，美國當然不樂意了。

於是，1985年，美日德法英五國國財政部長共同簽署《廣場協議》，廣場協議的簽訂，促使日元不斷升值，國內泡沫急劇擴大。

隨著大量資金湧入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。

據日本國土廳公佈的調查統計數據，1985年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內增長了近2倍。巔峰時期，東京的地價甚至接近美國全國的地產價格。所謂

然而，這種瘋狂的泡沫經濟狂歡，讓日本政府產生了深深的警惕。

從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。

同時，各大銀行大幅度削減對房地產業的貸款和資金注入。

1990年，日本股票市場率先崩盤，跌幅高達50%以上。

1992年，日本政府又出臺“地價稅”政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入“供大於求”的時代。

幾種因素的疊加，日本地價開始劇烈下跌，跌幅超過46%，房地產市場泡沫隨之破滅。

隨著樓市崩盤，房地產企業倒閉，銀行因為不良貸款率暴增而倒閉，普通國民住房轉眼之間成了負資產。日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%，被稱為日本“失去的二十年”。

過度抬高的房價總會反噬國內經濟。

日本在1991年的房地產泡沫告訴了大家一個事實：

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