最近，有很多人諮詢我投資問題，十個人當中，有六個人問昆明，三個人問牽扯進粵港澳大灣區的幾個中小城市的投資建議，還有一個問長沙，那麼，今天就與大家聊聊昆明樓市的前景。
不知道提及昆明大家的第一印象是什麼。
反正我的腦海中勾勒出的是這麼一副畫卷：藍藍的天空，綠綠的湖水，棉花糖一樣的雲朵，一陣風吹過，就連鼻尖都沾滿了春天的味道。
是的，這麼一個四季如春氣候宜人的美麗地方，無論是作為落腳點，還是定居養老之所，都是極好極好的選擇。
所以，在同屬性的海南關上進入窗口之後，加上雖然漲但還屬於窪地的房價，昆明成為外來客的投資新寵，也就成了順理成章的事情。
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“雲南不是一個小地方，昆明不是一個小市場。”
這是兩年前，昆明萬科總經理王潤川對昆明樓市的一紙評判，沒想到如今竟是一語成讖。
昆明房價2016年之前很平穩的維持在8500左右，到了7月份進入上漲通道，之後便一發不可收拾，連續漲了整整23個月，房價也翻了3倍，作為一個曾經房價窪地的城市，到2018年1月，已經突破了萬元大關，而且，在這兩年中，開盤即罄、日光盤的現象屢見不鮮。
2018上半年，昆明還在漲，截止目前為止，均價已經到了一萬三。
△：數據來源國家統計局
央視財經頻道《經濟半小時》的節目，做了一期關於《昆明貴陽：樓市發燒背後》的專題報道，對曾處於房價窪地的昆明貴陽兩地，在近兩年出現房價持續上漲的情況做了詳細報道。
昆明半年內同一樓盤漲幅明顯，但購房者的熱情依然不減，且外地投資者佔到80%，昆明本地人只佔到了20%。
報道中的內容提煉出來就是一句話：昆明已經成為投資客的熱土。
不過，投資過熱必然引發房價大幅度攀升，房價攀升帶來的恐慌不止是剛需客，還有高屋之上的官方，上半年，昆明市就被住建部約談了兩次。
第一次是年初，約談的結果就是：昆明市在3月1日出臺了包括“限售”政策在內的十條調控政策，意在為樓市降溫。
第二次是今年5月，住建部又約談了包括昆明在內的12個城市，結果是十二城當中大多數都紛紛出臺政策，限購加碼。
然而，昆明依舊是風雨不動安如山，房價還在頑強上漲，範圍也頗有一人得道雞犬升天意味的慢慢向周邊蔓延，之前按兵不動的各大樓盤也快馬加鞭出手，一時間，昆明樓市熱鬧非凡。
千年以前，古人就發明了兩個成語，一個是大熱必死，另一個是物極必反。
這兩個成語是近義詞，很多媒體也特喜歡用來形容昆明的投資前景。
的確，昆明成為投資人追捧的新寵之後，經歷過一陣不算長的繁華和喧囂，立刻就掉下神壇，甚至2018年8月初，克而瑞研究機構發表了昆明樓市7月的研究報告，就反覆提到一句話：
昆明樓市價量齊跌。
△：數據來源克而瑞地產研究院
報告中顯示的數據：
在“價跌”的同時，“量”也沒能倖免於暴跌，7月昆明商品房供應量和成交量也大幅度下降，就昆明主城來看，7月主城供應商平方84.7萬方，環比下跌47.42%。商品房成交77.5萬方，環比下跌45.8%。
這兩組數據很可怕。
似乎僅僅只是一年的時間，曾經風光無限的昆明樓市成交量，幾近“腰斬”。
此時，儘管昆明主城商品房均價、住宅均價、住宅供應成交等樓市關鍵數據同比值交出了齊齊上漲的漂亮“成績單”，卻沒能掩蓋住市場和投資人對昆明樓市未來的恐慌情緒。
然而，克而瑞唱衰昆明樓市的報告，出臺僅過不到半個月，即遭官方數據打臉。
△數據來源國家統計局
8月15日，國家統計局發佈《2018年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動》的數據中，7月昆明新建商品住宅價格同比去年7月上漲14.7%，環比6月上漲2.9%。
更為關鍵的是，環比漲幅和6月相比，昆明房價漲幅居然呈擴大之勢。
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國家統計局發佈的數據之中：
7月1日新政開始執行後，樓盤限價、外省人限購雙重新政齊下，傳聞中的下跌並沒有“如約而至”，反而漲得越來越快，新政反而加速了昆明房價漲幅的擴大，這是市場中絕大部分人都沒有預料到的，因為，縱觀昆明樓市2018年內價格變動情況，6月份環比、同比漲幅均創年內最高。
△數據來源國家統計局
大家憂心忡忡的傳聞中的下跌，或者說進入下跌預期這種謬論並不存在，外來客那顆懸著的心，可以放下來了。
其實，投資客多數情況都極少關注官方或者機構的數據。
但這一次，大家的目光盯著報告的原因，大概是這麼個意思：
昆明新政實施後第一個月的房價數據，走勢非常重要，本地客戶和外來投資客戶都極度關注，其主要原因在於新政實施後首月房價的意義，並不在於房價本身，而是反映了新政對未來昆明房價變化影響的預期。
但是，樓市投資說到底，不僅僅只是對數據和變化的投資，更重要的是對“預期”的投資！
昆明房價在新政實施後仍然看漲，漲幅甚至有所擴大，換而言之，新政對昆明房價以“漲”為主的未來走勢和房產投資價值的影響預期，並不明顯。
這是我看好昆明樓市最大的原因，預期！
大家都知道，昆明房價在經歷了超過兩年的不間斷連續上漲，市場對房價和房產投資價值看漲的預期持續增強，同時，不斷膨脹的預期也進一步作用，刺激了房價上漲。
市場對昆明樓市的看漲預期主要來自兩個方面：價格窪地預期、利好預期。
價格預期：
昆明房價兩年從8000漲到了13000，而中國房地產協會主辦中國房價行情的數據中，昆明房價的變化更為直觀——去年8月後的一年中，昆明房價均價上漲了33.5%。
△2016年6月-2018年6月昆明新房價格變動
僅僅兩年時間，昆明樓市創下了多個記錄，連續兩年的全國連續上漲記錄。
邁過10000元均價大關成為西南房價第三高，綜合漲幅達到47%。
2017年在全國樓市因調控政策而整體萎靡之際，昆明全市銷售規模反而逆勢生長，首次突破了千億大關。
儘管昆明房價持續上漲，但相比熱點一二線城市，仍然具備不俗的競爭力，昆明的房價中位數與其城市排名壓根不匹配，甚至，與周邊城市在經濟規模上差距仍遠，與南方省會城市或沿海經濟較發達城市比起來，差得更遠。
深悅會這裡給大家解釋一下：
房價中位數，是一個統計學概念，是指把一組樣本的變量值按升序排列，或者按降序排列，處於中間位置的那個數就是這組樣本的中位數，這是比較客觀和準確的一種參照物，相比房價中位數，房價平均值更易受到極小值或極大值的影響。
在近日住房大數據實驗室公佈的2018年6月大數據的房價中位數調查中，昆明位居全國第44名。
總體而言，昆明的房價，在大漲後仍舊與城市地位不匹配，上漲空間仍舊很大。
△：2014-2018昆明樓市走勢（克而瑞數據研究院）
利好預期：
如果有人給你一出一道題：從臺北、邁阿密、迪拜、利雅得、昆明這六個關鍵詞中找出共同點，你會得到什麼答案。
別想了，答案是：北緯25°
對的，這六個城市都處於全球最宜居的緯度北緯25°，而昆明作為春城花都，天氣常如二三月，花枝四季不斷春，冬無嚴寒夏無酷暑，全年空氣質量優良率達到98.9%，說起洗肺天堂、躲霾聖地一點也不為過。
有了老天爺賞飯吃的先天自然資源之後，各種區位利好、政策性利好接踵而至，為昆明房價漲幅及昆明房價上漲預期打好了“講故事”的邏輯基礎。
除了可以頂替海南，成為下一個文旅地產標誌區域外，各種政策利好源源不斷充實著昆明房價上漲的根基。
昆明的地理位置有著得天獨厚的先天性條件，它作為“一帶一路”中國的西南重鎮，泛亞鐵路交通網的起點，鏈接了整個東南亞，影響力沿著“絲綢之路經濟帶”直達歐洲。
當結成這一張巨大的網之後，昆明無論是經濟上的交流互動，還是人口的流動，亦或者產業互通，文化交匯融合都會強勢發展，本身的地位和市場也將會上升到另外一個高度。
近幾年，雲南在交通、教育、醫療生活等配套設施方面逐步發力，到現在已是完善，非常適合旅居。
正因如此，大量的旅遊人口湧入昆明，民宿、短租等消費水平必然進一步水漲船高，從而推動旅遊地產價格和市場行情。
一個鐵打的數據就是：
上半年昆明共接待國內外遊客7300萬人次，這一數字在下半年預估將突破8000萬，每年一億五六千萬的流動人口。
這是昆明房價上漲預期的主要推動力之一，甚至比第一條的一帶一路和泛亞鐵路交通的影響要大！
子木老師在分析昆明樓市的文章中說過一句話：
昆明壓根就不需要什麼高新產業帶動經濟發展，只要把醫療、交通發展明白，結合自身的旅遊自然資源，那麼，現在的房價就只是起點。
這的確有些道理。
3
經濟學上有句至理名言：投資與風險是一對孿生兄弟，相偎相依，唇寒齒亡。
房產投資也是這個理，雖然昆明樓市長線投資潛力廣闊，但是也忌諱盲目跟風。
昆明城區不大，在全國城市建成區中面積僅僅排名20。
而且，只是北京、上海、重慶、廣州等一線城市大佬的三分之一。
從整體上來看，昆明就像一個蛋，滇池是蛋黃，昆明的整體發展格局就是圍繞著滇池來發展，可謂蛋白，而城市周圍群山環抱，成為城市發展的邊界和枷鎖，是謂蛋殼。
昆明樓市的熱度路線圖是一路向南，由湖濱資源極度臻希的滇池片區延伸到了環湖片區，再往南至呈貢，如今的呈貢新區，已經成為昆明發展的熱門區域。
不過，所謂的熱土，都是經過掃房客一輪或者幾輪的洗禮，已是相對成熟，此時再過去，結果也不過是別人吃肉你喝湯。
最好的投資，就是找到價格窪地。
而目前的昆明，最符合這個條件的是：東市區。
昆明在十三五規劃過後，隨著長水國際機場的帶動，東市區已具備最基礎的突破性發展條件，環顧整個東市區，其中又以確定為重點發展區域的東白沙河片區最有投資前景。
東白沙河片區東至內繞城高速，南至寺瓦路，西至東三環，北至世博片區，不僅水資源豐富，更有大量山地林地，自然資源優越，是昆明最適宜居住的片區之一。
回顧東白沙河片區的發展契機，應該是昆明市將白沙河片區劃分到了盤龍區，並將其定義為山水園林區以後。
在呈貢新區、空港經濟區相繼崛起以後，東白沙片區成為連接昆明主城、呈貢和空港經濟圈的核心區域，成為了長水機場進入主城的門戶區域。
梧桐花開，引鳳自來，當有這麼多利好加疊在白沙河片區，多家實力開發商便出手了，陸陸續續的在這裡重金拿地。
萬科就是其中之一，不過，要說起來，最早看中這塊價值窪地的，是萬科。
早在2011年，萬科入滇的第二個項目就選擇了白沙河。
這便是萬科白沙潤園，以高端城市花園洋房的形象亮相，此後，高端住宅在此雲集。
而今年是萬科入滇的第九年，在能“一語中的”的大將——王潤川坐鎮下，昆明萬科的銷售額在去年一舉破百億，穩坐昆明房企的二把交椅。
之前，地產圈一直流傳著一句話：剛需買萬科。
意思是萬科做的高端產品，與綠城龍湖比起來，總是差了那麼幾口氣，直到潤園系列的推出，才改變了市場對萬科只擅長剛需的認知，可以說，但凡潤園系列出品，都是熱銷作品。
目前，潤園系列已經中國九城九園，經過深悅會的總結，潤園系列在萬科內部似乎形成了一個考量標準，潤園的打造必須符合這四大苛刻要求：
1、地段不一定是城市核心地段，但一定要佔位城市未來的發展區域，並佔有稀缺資源。
2、客戶一定是城市精英人群；
3、必須踐行“人文生態的健康生活、精工性能的產品創造、萬科城市運營配套服務”三大產品精神；
4、必須為業主提供萬科物業的升級服務，即睿服務的延伸。
深悅會總結為一句話就是，要全方位的高端。
無論是衛浴、收納、家政、家居、廚房的精裝修，均是清一色的高端品牌，其中，昆明萬科潤園的廚電配套，全部採用方太最新最高端的系列產品。用智能升降、煙灶聯動、風隨煙動等黑科技實現了一段輕鬆烹飪旅程的油煙機CXW-258-EM7T.S ；七段火力全覆蓋，讓下廚變得更得心應手的灶具JZY/T-JAM7.S ；在精巧好用的路上愈發驚豔，冬天完全不用太太動手的三合一水槽洗碗機JBSD2T-Q3S。
△萬科白沙潤園廚房精裝修中的方太系列產品
靴子落地後的昆明樓市沒膨脹，依舊前景廣闊，萬科的追求也未停止，一直在轉型。
從當初的城市運營商，到如今的美好生活服務商，從剛需買萬科到高端也買萬科，一步一個腳印，想的就是：在有好產品的同時，讓客戶獲得真正的幸福。
方太同樣如此，在初心中砥礪前行，每一步都走的踏實、穩健，每一步都不辜負因愛偉大的主張，在給消費者提供無與倫比的高品質產品和服務、打造健康環保有品位的生活方式的同時，更要讓億萬家庭享受幸福。
當這三者結合在一起……
噓，你仔細聽，幸福在敲門。
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