對於長租公寓來說，這個秋天可能有點難熬。
長租公寓被看作是推動這輪房租上漲的主要因素。前幾日爆紅的我愛我家前任副總裁更是為這次輿論添了一把火：
“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”
沒想到一語成讖。
8月20日，鼎家發出通知，稱公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營，並且約有4000多住戶受損。
此次“爆倉”有如平地驚雷，引起人們關於金融+長租公寓模式的警覺。也引發公眾對這種模式的討論，這究竟是個例，還是潛在的雷區？
首先房租變貸款，是讓鼎家租戶最震驚的地方。
鼎家的經營模式是，租客可以用押一付一的方式繳納房租。
舉個例子，以2年租房合約，押一付一，月租金3000元來計算：
• 租客租房時，除了合約，還會被默認簽署一個內嵌的，與銀行/第三方機構的“現金貸”合同；
• 銀行/第三方機構會將2年共計7.2萬元租金全部打到公寓方賬上；
• 租客每個月交房租與“服務費”，實際上是為自己“還貸”，還銀行的現金貸；
• 公寓方拿著一次性到賬的7.2萬元，一部分分月打給房東作為租金，剩餘繼繼續在市面上拿房。
這就相當於租客毫不知情就簽了分期貸款合同。很少有人會提醒租客這其中的風險。
而鼎家就利用了租客的信用，給自己提供擴張資金。每開展一筆業務，就套走了一筆租金，至於這筆錢，到底是用於長租公寓的走馬圈地，還是炒股炒房，乃至胡吃海喝，沒有人知道，也沒有人能監管。
也正是因為這樣，長租公寓這門生意才如此具有吸引力，才會引來如此眾多的資本走馬圈地。
如今，資本已經紛紛入局這個市場。
開發商類，萬科、龍湖、保利、碧桂圓等15家房企先後進入這一市場；酒店系，以雅詩閣、華住、窩趣為代表；中介系，以自如、相寓、世聯為代表。
創業系融資腳步也不慢，2015年起，魔方公寓、YOU+公寓、優客逸家、寓見也分別完成3億美元、數億人民幣、數億人民幣、數百萬美元的融資。
不過，這個看似火熱的市場，面臨著最大的一個問題：盈利難。
目前，與我國高高在上的房租收入比相對應的是，我國的租金回報率很低。
根據長江證券研究所提供的數據顯示，截至2017年底，中國一線城市平均租金回報率是1.5%。同時，長江證券計算得出，當房價不變，租金不變的情況下，北上深購買房子的人，大概要67年左右才可以收回成本。
相比其他國家的大城市，倫敦3%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右，大阪6.0%左右。
之所以租金回報率這麼低，很大原因在於中國居民買房往往都是為了投資，而不是為了通過收租來實現長期的收益，所以中國房租較低的現象才會長期存在。
而且這個收益率連餘額寶都跑不過，沒有資本會傻到輕易投入到這個市場。
以深圳的長租公寓品牌窩趣公寓為例，成立七年，一直未盈利。據其公佈的數據，2015年公司淨利潤虧損達到246萬元，2016年虧損擴大至585萬元，到2017的前3個月實現營業收入僅為54萬元，淨利潤虧損達到234萬元。
2017年，由於虧損增大，母公司鉑濤酒店擬以1200萬元的價格掛牌轉讓窩趣16.4％的股權。窩趣公寓品牌副總裁楊稷曾在接受採訪時提到，並不是因為公司不賺錢所以轉讓股權，公司未盈利是為了規模化發展，前期投入資金較多。
因此，地產大亨潘石屹前幾天就表示，租房價格再翻番長租公寓都是虧本的。
因為如果是從銀行貸款產生的利息，最少也是4.9%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。
但潘石屹沒有想到，企業可以通過ABS發行債券，進行融資，即不需要通過銀行就能拿到錢；再通過ABS或者其他金融機構提供分期貸款給租客，房租一次性給到中介公司；最終，房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。
這麼看，這個模式各取所需，也並不值得詬病。只是，一些規模較小的、融資能力弱的租賃企業加入進來，就容易走偏，這類企業無法發行債券，只能跟小額貸款公司合作。
但有了互聯網金融的組合，有了炒房租的玩法，中介生意就不再是中介生意，金融生意也就不再是金融生意，中介網貸一聯手，就有了空手套白狼的金融遊戲。“鼎家事件”就是一個典型。
這種玩法，最終的受益者只有中介與網貸，業主與租客都成為等待收割的韭菜。
而這兩年破產的長租公寓中，基本上都是因為資金鍊斷裂。
總的來說，長租公寓這些背後的操作，與P2P、區塊鏈、共享單車的處境，其實是有一些共通之處的。長租公寓搭上了金融工具，如不加強監管，“鼎家爆倉”也許只是個開始。
閱讀更多 漲停前知道 的文章
