撰文：《昆明樓市》首席購房顧問 文鋒
7月1日的昆明調控政策對房地產市場是有影響的，尤其是新房市場。
上週，昆明一巫家壩項目開盤，房源表中最低以1.57萬元/平出街，引來了一陣騷動。 其實，該項目首批次7/8號樓，均價在17897元/平，這和預期差不多，但是由於低區、中區和高區的價差被拉大，低區確實存在個別房源不超1.6萬元/平的單價，這也是定價的藝術，整體也符合昆明對“限漲”的要求。
這倒沒什麼，價格很有喜感也親民，作為首開樓盤的表率和市場福利，確實也吸了一大波粉。但區域內有個別樓盤直接按耐不住了，甚至認為巫家壩的房價就應該高高掛起，否則“政府沒錢，城市建設一塌糊塗，城市影響力日益下滑！”
操盤手的心情可以理解，但總得迴歸市場，尊重事實啊。
通過對最近2個月進行監測，昆明下半年的市場難現上半年的火熱了。一度被認為好地段的網紅級別的樓盤竟然沒有日光，個別樓盤只能做到五六成的去化，加上市場亂象整治，諸多項目銷售確實遇上瓶頸了。二手房市場接棒新房上半年的火熱，但也出現了近1年來的新現象，房屋掛牌量明顯增加，但成交週期明顯拉長。
如果說，巫家壩的開盤價低於預期，那麼昆明草海的價格更具喜感，根據朋友圈信息，草海邊一項目即將首開，定價13200元/平起，還包含了1500元每平米的精裝修。
下巴都快掉下來了，可比肩巫家壩的區域，這個價格無非說明兩個事實：一在限漲的政策下， 開發商的定價更具策略，比如草海項目，一至八層看不見滇池價格相對較低，但九層以上價格則高企上百萬，或許這將成為昆明新樓盤目定價範本；二就是開發商以價換量，通過價格驅動銷量先行，在接下來的日子裡有可能成為開發商銷售的常態。
也就是說，人總是有慣性去思考，無論巫家壩還是草海，都希望房價沒有最高，只有更高，但這個都是預期出來的價格幻想，就應該達到那個數，達不到就不是區域本身的價值，請問，什麼樣的價格才是巫家壩合理的價格？可以明確，賣得好，說明價格定低了， 賣得不好，卻不一定價格高，還有可能產品不夠好。
巫家壩是起飛的地方，在去年萬科翡翠首次亮相的時候，還沒200億投資建設5000畝中國版的曼哈頓中央公園，也還沒出現綠地東南亞中心世界第一高度（含海拔高度）的規劃，價格可以從1.3萬元/平起價到如今的1.8-1.9萬元/平，也就是說，是誰讓這個價格有這麼大的變化，是市場需求還是人心期望？ 後入者為了分流目標客戶，可以對標這個價格甚至略低，這是合理也是明智的。
價格數字帶來的衝擊，是市場競爭最為殘酷的事實。不考慮建設週期，單以巫家壩區域內如此之多的競品，顯然也在爭分奪秒搶進度搶客戶。到了拼產品拼價格的時候，少一些無病呻吟的情懷和哀怨。
一位買房者的看盤總結（來自群消息）
不可否認的是，住房需求的根本變化已經在形成：一套房向二套房的消費需求轉變，才是真正剛需；而改善型住房需求則越來越佔主導，大戶型高品質好房子是未來的市場趨勢。
從購房者的角度，他們天生對價格敏感。從看盤的情況下，價格堅挺存在，調價的也有不少，曾經標榜準備過3的一環內項目，也有特價房的處理方式。從目前來看，昆明新房的選擇機會很多，價格也處於企穩階段，對於很多剛需或者改善型客戶而言，是很好的上車機會。
用任大炮的一句話，此時政府幫著你摁住房價不讓上漲，你還不買，難道非要等著上漲再買？
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