有一個雪球朋友問我說擔心偏遠地區的吾悅廣場可能會沒有長三角的好。下面我列舉了幾個先看看他們的拿地、銷售回款，位置等情況。先說結論：從現金流、銷售、位置和出租情況看目前還是非常滿意。
昆明吾悅廣場
拿地時間：2016年
拿地金額：58,096萬元，樓面價1398
面積：總建築面積48.6萬方，計容面積33萬方，
銷售情況：17年13.4億元，18年14.5億元，19年約0.36億元（具體金額沒有出來，根據銷售面積和18年單價估算），合計銷售金額28.2億元。
租金收入（包括管理費）：18年11月開業，19年全年租金收入7673萬元。
投入：公司計劃投入23.5億元，根據半年報披露截至19年半年報投入19億元。
地鐵：緊鄰地鐵1、7號線，4號線直達
總結：也是一年現金流回正數，資金週轉快。除掉各種稅費（增值稅，土地增值稅，企業所得稅等），從項目賺的淨現金流可能剩餘不多。相當於白賺一個吾悅廣場收租金。
昆明呈貢吾悅廣場
拿地時間：2017年
拿地金額：85,853萬元，樓面價1,418.70
面積：總建築面積86萬方，計容面積62萬方，可租售面積77萬方。
銷售情況：18年277,952萬元，19年約391,349.12 萬元（具體金額沒有出來，根據銷售面積和18年單價估算），合計銷售金額669,301.12 萬元。合計銷售面積54萬方，加上自持的吾悅廣場，基本已經接近計容面積。
投入：公司計劃投入444,529萬元。截至2019年半年報物業銷售部分投入18.38億元。吾悅廣場自持部分投入沒有單獨披露。
位置：市政府旁，地鐵1號線直達
總結：目前估計最多就是投入25億元左右，銷售回款66.93億元。拿地第二年末累計收款27.8億元。現金流角度還是挺好的。
這個項目估計除了賺一個吾悅廣場還有淨現金流入。銷售回款和計劃投入之間有22億元左右，自己應該幾個億的淨現金流入應該還是有可能。
延安吾悅廣場
拿地時間：2018年
拿地金額：53,927萬元，樓面價1,097.17
面積：總建築面積525,158平方米，計容面積389,839平方米，可租售面積485,146平方米。
銷售情況：18年銷售153,131萬元，19年約138,009.60 萬元（具體金額沒有出來，根據銷售面積和18年單價估算，到時可以參考年報），合計銷售金額291,140.60 萬元。合計銷售面積361,455.00 平方米，加上自持的吾悅廣場，基本已銷售完。
投入：公司計劃投入261,819萬元。截至2019年半年報物業銷售部分投入973,705,678元。吾悅廣場自持部分投入沒有單獨披露。
吾悅廣場：總建築面積89,394平方米，可租售面積51,486，出租率97.68%，19年9月開業，當年租金收入21,392,190元。
位置：靠近延安市政府和市人民公園，離延安市政府1.3公里。
總結：目前估計最多就是投入15億元左右，銷售回款29億元。拿地第二年末累計收款15億元。現金流角度還是挺好的。差不多賺一個吾悅廣場。
包頭吾悅廣場
拿地時間：2018年
拿地金額：65,868萬元，樓面價1,343.95
面積：總建築面積579,124平方米，計容面積422,968平方米，可租售面積500,720平方米。
銷售情況：18年銷售75,552萬元，19年約149,407.36 萬元（具體金額沒有出來，根據銷售面積和18年單價估算，到時可以參考年報），合計銷售金額224,959.36 萬元。合計銷售面積267,380.00 平方米，如果扣除吾悅廣場10萬方左右，剩餘可售面積還有13萬方左右，可售貨值大約還有10億元（可售貨值沒有仔細計算，初略計算，不一定準確）。
位置：靠近內蒙古科技大學，昆都法院，周圍很多小區
投入：公司計劃投入228,276萬元。截至2019年半年報物業銷售部分投入841,625,595元。吾悅廣場自持部分投入沒有單獨披露（如果誰在年財報中找到可以告知我一下，謝謝）。
總結：目前估計最多就是投入15億元左右，銷售回款22億元。拿地當年基本現金流回正數。現金流角度還是挺好的。銷售完後，交完稅費，除了白賺一個吾悅廣場，還有部分現金淨流入。
包頭東河吾悅廣場
拿地時間：2018年
拿地金額：47,581萬元，樓面價985.56
面積：總建築面積542,117平方米，計容面積378,065平方米，可租售面積483,104平方米。
銷售情況：18年銷售14,157萬元，19年約76,766.22 萬元（具體金額沒有出來，根據銷售面積和19半年報單價估算，到時可以參考年報），合計銷售金額90,923.22 萬元。合計銷售面積120,947.00 平方米，如果扣除吾悅廣場10萬方左右，剩餘可售面積還有26萬方左右，可售貨值大於還有20億元（可售貨值沒有仔細計算，初略計算，不一定準確）。
位置：東河未來區域發展中心，雄踞交通要道青山路黃金地段，兼有“三縱三橫”交通路網，便捷交通，暢達全城（官網宣傳的位置信息）。地圖上看周圍小區挺多的，有包頭醫學院，妙法禪寺。
投入：公司計劃投入214,707萬元。截至2019年半年報物業銷售部分投入600,426,755元。吾悅廣場自持部分投入沒有單獨披露（如果誰在年財報中找到可以告知我一下，謝謝）。
總結：目前估計投入9-10億元（銷售物業投入+自持部分投入），銷售回款9億元。這個項目從現金流角度看一般。銷售完後，交完稅費，應該能夠賺一個吾悅廣場。
綜上幾個項目，除了包頭東河項目銷售回款差一點，其他項目銷售回款等都是非常好，回款金額遠大於銷售金額。開業的延安吾悅廣場在延安市政府旁邊，延安屬於三四線城市，至少住宅和商鋪基本銷售完，沒有出現賣不掉的情況，廣場開業三個月租金和管理費收入也有兩千多萬，不管從那個角度看，都不會太差。
昆明兩個項目都在地鐵口，個人覺得一般的省會城市，又是地鐵口，我個人覺得不用太擔心。呈貢項目面積大，除了白賺吾悅廣場還有淨現金流入。
新城的選址和操盤能力還是可以的。這幾個還沒有開業收租，還要持續跟蹤以後的收租情況。
其他西南或者感覺偏遠地區的項目下次再看。
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