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作者董希淼系中國人民大學重陽金融研究院高級研究員，本文刊於8月15日《經濟日報》，原標題是《住房信貸政策應更加審慎》。
相較於各地出臺的限購政策，住房信貸政策對於調整房地產市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用。中共中央政治局會議強調，堅決遏制房價上漲，凸顯了中央解決房地產市場問題的決心。在這種情況下，商業銀行對住房信貸政策的調整和實施應該更加審慎，應根據區域、需求不同實行差別化對待，服從和服務於房地產市場平穩健康發展的總體要求
近期，我國住房信貸市場發生的變化引發了人們的關注。其一是，自2017年1月份以來，個人住房貸款利率連續19個月上升；其二是，有報道稱部分商業銀行擬對個人住房貸款首套房利率微調，後證實並非如此，引起廣泛關注。住房信貸政策關係房地產調控大局，與老百姓切身利益息息相關，對相關政策調整和業務經營應更加審慎。
不可否認，金融是房地產市場的血脈。2017年，我國個人住房貸款餘額首次突破20萬億元，達21.86萬億元，同比增長22.2%，仍然保持較快速度。同時，仍有部分個人消費貸款等違規流入房地產市場。大量信貸資金進入房市，既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下居民投資熱情所致。
相較於各地出臺的限購政策，住房信貸政策對於調整房地產市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用。研究表明，貸款利率、首付比例對購房者收入、財產及貸款年限的限制等，都會影響到購房成本，進而影響到消費者的購房行為。調整住房信貸政策，可以從調整貸款總量、貸款價格、貸款條件、貸款首付以及貸款期限等方面入手，量價並舉，長短結合，既調控總量又調整價格，既著眼當下又引導預期。
今年以來，我國貨幣政策邊際放鬆，銀行間流動性趨於充裕，市場預期很可能會引起新一輪房價上漲。近日召開的中共中央政治局會議強調，堅決遏制房價上漲，凸顯了中央解決房地產市場問題的決心。在這種情況下，商業銀行對住房信貸政策的調整和實施應該更加審慎，應根據區域、需求不同實行差別化對待，服從和服務於房地產市場平穩健康發展的總體要求。
從區域看，應堅持因城施策。對於部分房價上漲較快的熱點城市，整體上應繼續嚴格控制貸款總量，主動上調貸款利率，適當收緊貸款條件，並提高貸款首付比例。對部分房地產庫存量較高的三四線城市，商業銀行可在風險可控的前提下，合理發揮住房信貸的槓桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產市場“去庫存”。
從需求看，對不同的購房需求應區別對待。必須看到，我國城鎮化還將持續較長時間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足。應區分不同客戶，合理滿足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時，要加快金融產品創新步伐，加大對住房租賃市場的支持和服務，推動落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。
在差別化住房信貸政策實施過程中，還要採取措施，防止部分人群利用“假結婚”“假離婚”等手段鑽空子，使住房信貸政策及相應措施走形變樣。
2003年，央行發佈的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，首次提出了個人住房貸款差別化管理理念，強調針對不同的購房人，採取不同的住房信貸政策。總體而言，在政策框架之內的個人住房貸款利率調整應該交由商業銀行決定。但也要看到，近年來我國家庭部門的槓桿率上升較快，潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業銀行應該保持清醒認識，審慎經營個人住房貸款業務，不向市場發出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要，也有利於穩定家庭部門槓桿、抑制房地產市場泡沫。
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中國人民大學重陽金融研究院（人大重陽）成立於2013年1月19日，是重陽投資董事長裘國根先生向母校捐贈並設立教育基金運營的主要資助項目。
作為中國特色新型智庫，人大重陽聘請了全球數十位前政要、銀行家、知名學者為高級研究員，旨在關注現實、建言國家、服務人民。目前，人大重陽下設7個部門、運營管理3箇中心(生態金融研究中心、全球治理研究中心、中美人文交流研究中心)。近年來，人大重陽在金融發展、全球治理、大國關係、宏觀政策等研究領域在國內外均具有較高認可度。
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