撰文=徐三刀
2015年是西安房地产逐渐抬头的一年，
2016年是西安房地产土地厮杀的一年，
2017年是西安房地产蓬勃发展的一年，
2018年是西安房地产调控收紧的一年，
2019年是西安房地产走向理性的一年！
今天的房企想要谋求发展，核心还是投资驱动，再好的产品，没有土地，难有用武之地，也是枉然，因此，拿对地、多拿地、会拿地，是一个房企崛起的关键因素。
2018年高层授意，统一口径“去杠杆”，融资收缩，房企无法再“拆旧还新”，银行、信托、私募、资管等融资渠道逐渐关门，融资门槛越来越高，不少中小房企融资都在20%的利息，可依旧还是融不到钱。
更令房企心急火燎的是“
限购、限价、限签”，导致房企开盘变慢，成交变长，回款更少。到了2018年下半年房企将逐步走向“多头债、急缺钱、汇款少”的囧境，换而言之，入不敷出，一定瞄准现金流。土地市场是房地产的“晴雨表”，尽管全国一线核心城市凉风嗖嗖，但西安却一反常态，东西南北四面吹大风，一城一貌的楼市差异化，在西安表现的极为清晰。可能全国的轮替效应已经启动，但西安楼市还没有到浑身发冷的地步。
东风破（曲江&临潼）
2018年8月14日，西安荣广盛业房地产开发有限公司以共计11.641亿元摘得曲江临潼新区3宗共计305亩土地。其中之一，起始价：20700万元，成交价：35700万元。最高溢价率72%，成交单价581万/亩（容积率0.8-1.5），成交楼面地价：5810元/平米。
西风烈（咸阳市）
2018年8月6日，咸阳碧浩房地产开发有限公司199259万元摘得咸阳七厂十字东北角290.75亩住宅用地。其中之一，起始价：81475万元，成交价：81475万元，底价摘地，成交地价686万元/亩（容积率3.5），成交楼面地价：2858元/㎡
南风残（鄠邑区）
2018年6月26日，西安新时代汇融开发建设有限公司23520万元拍得鄠邑区36.665亩住宅用地。起始价：3920万元，成交价：23520万元。最高溢价率：500%，成交单价：641万元/亩（容积率1.2-3.2），成交楼面地价：3007元/平米。
北风乱（高陵区）
2018年7月3日，陕西嘉园置业竞得高陵新区四宗住宅用地，成交面积共计 118.3亩地，成交总金额61987万元。其中之一，起始价4786万元，竞得价27786万元，
最高溢价率480%，成交地价598（容积率1.0-2.8），成交楼面地价：3204元/㎡从2015年下半年开始，西安楼市各区域之间的不平衡发展已经十分明显，中心板块、热点板块、新兴板块、郊区板块、冷门板块之间不同的周期和行情时间差，都被价格体现出来。
热点板块有多热？沣东丝路金融中心，从现房4250元/㎡涨到期房12500元/㎡,涨幅达到194%；冷门板块有多冷？未央湖北部板块，从期房5500元/㎡涨到期房8500元/㎡，涨幅仅有55%，低于西安平均涨幅！
不是所有的板块都是核心，也是不是所有的区域一定都涨。我们清晰的看到各个板块价格涨跌幅度都有梯度差异，如果调控如高层所料，进行“长效机制”，在经济还是L型探底，物价膨胀已经逐步浮出水面，而租金收益远水不解近渴，核心板块自然还能顶住，新兴板块、非中心、远郊板块能否顶住？
2017年以来，大中小微房企纷纷拿地，所表现出的激情令人担忧。原本名不见经传的房企，竟然敢于高价抢单，令人百思不得其解。
现在很多房企拿地，账都算不过来，风险更难预料，未来究竟能否如愿以偿，投融没有把握。虽然是新兴板块，各类房企拿地，瞅着政策变动，但仍然心头发冷。当面对一群买家，很难专注于土地价值底座，只能抢单，于是，我们看到了东西南北吹大风，有点烈火燎原。
2018年拿地（买房）在城市区位选在上一定要高标准：一则是跟着城市发展方向，跟着城市规划走；二则是看区位发展的成熟度，跟着商业氛围走；三则是看成是轨道规划，跟着地铁建设走。
除此之外，慎之又慎，最好放弃，资金压力剧增，极有可能压倒一家企业（家庭）。
这是一个最坏的年代，也是一个最好的年代，这是一个机会的年代，也是一个危机的年代，任何房企（包括个人），想要通过房地产放大财富，都要“看得准，扛得住”！
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