上週武漢土拍意外遇冷，8宗地中6宗地以底價成交，僅一宗地有溢價，但全部未達到最高指導價。相較於前兩次的土拍，土拍市場降溫讓人猝不及防。在嚴密的調控之下，土地市場的降溫，是否預示著房企在拿地時更加謹慎，武漢樓市也會降溫？

武漢上半年土拍90%地塊底價成交 土地市場遇冷

2018上半年，全市成交58宗地、455萬方、501億元，成交面積同比增長19%，成交金額同比下降31%。2018年上半年，從頭到尾沒有一宗地王出現，由於土地出讓要求的不斷升級，致使樓面地價始終不高。

上半年武漢土拍市場平均溢價率也僅為8.12%，其中前5個月土拍市場基本上一片沉寂，每個月溢價率均在10%以下，90%的地塊均以底價成交，而在6月份，房企們似乎經過了近半年的蟄伏在6月的準備在土拍市場大幹一場，在出讓的9宗地塊中，三宗地以底價成交，其他地塊平均溢價率40%，為今年上半年最為熱鬧的一場土拍。

而上週，武漢土地市場共出讓8宗地塊，僅位於黃陂的一宗住宅用地溢價99.27%，一宗地塊溢價極低，另外六宗地塊均底價成交。土拍市場氣氛急轉直下，漸漸低迷。

2018年上半年，在此前的“價高者得”、“設指導價，一次性報價”、“同一買家不能參與兩宗相鄰地塊競拍得”、“限地價，競配建”等規則之外，土地市場拿地規則也在不斷變化，於房企來說，對開發實力有了更多的考驗。

全國半年流拍796宗土地 下半年將繼續擴大

不僅僅是武漢這一個城市土拍市場氣氛低迷，全國多個熱點城市土地遭遇大降溫，“麵粉比麵包貴”的時代終結。土地市場由夏入秋，熱涼轉換，速度快的應接不暇。以下面熱點城市為例，底價成交已經不算什麼，土地流拍更是頻發。

蘇州：近期，蘇州出讓的12幅地塊中，3幅流拍，3幅底價成交，3幅溢價率不超過5%。據瞭解，這3幅流拍地塊，位置很優質，均為是核心區位置的宅地，有的在主城內、有的臨近地鐵。

杭州：7月以來6場土拍，一次比一次慘烈：先是郊區下跌，再是核心區失守，更出現首次底價成交。

上海：近20天終止出讓4宗經營性用地，其中涉及2宗居住用地；7月23日，上海市中心，楊浦區內環內，一幅宅地流拍！沒有房企報名！

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統計顯示，今年前7個月，一線城市土地流標共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流標共154宗，2017年同期為77宗；三線、四線城市土地流標合計達到629宗，而2017年同期為284宗。

在全國一二線城市嚴格調控的情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低，於是土地市場流拍數量和範圍有可能在2018年7月後繼續擴大。

土地流拍率快速上升 對樓市有何信號？

在土地價格已經處於很高水平、繼續上抬空間幾乎沒有的情況下，如果土地成交價格繼續上漲，最有可能出現的一種現象是房價與地價倒掛，房價沒有能力支撐過高的地價。土地流拍率上升的背後，也預示著城市土地供應力度的加大。半年就流拍796宗土地，這足以看出上半年土地供應的力度還是比較大的，供應的數量和規模也有明顯提升。

土地流拍率的上升，在反映土地和房地產市場情況變化的同時，也反映了開發企業、金融機構、地方政府等各方對市場的尊重。過去相當長的一段時間內，土地價格的上漲都是非理性的，動輒上百數百次的敲錘聲以及幾十上百甚至幾百的溢價率，一些中小型開發企業也加入到爭搶土地的行列中來，將土地價格推到令人難以置信的水平，由此產生的後果也十分嚴重。

以武漢為例，在2016年-2017年出現的高價地地塊項目來看，基本上這些項目面世之後，毫無例外都是該片區的房價天花板，漢陽碧桂園項目，東湖金茂府項目，盤龍城南山十里星空項目等等，高地價必然會導致高房價。

土地轉冷 樓市是否也會轉冷？

在去槓桿嚴監管的背景下，房地產市場在緊縮型調控和市場秩序整頓的多措並舉下，開發投資將持續向理性迴歸。預計住宅地價漲幅收窄的可能性增加，抑制住宅地價上漲的態勢可以變相的打壓樓市上漲的趨勢。

從近半年土地成交價來看，均未打破片區歷史最高成交價，樓市在調控之下得到了控制。雖然上週樓市供應上漲至49.8萬方，整體去化率達97%，但在價格方面依然沒有突破，市場需求仍是較大，但房企在調控政策之下房價漲幅明顯得到抑制，這對購房者來說可以說是一個好消息，供應持續輸出，價格保持平穩，可以給購房者更多的選擇空間。

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