“跳單”是指房屋買受人或出賣人已經與中介公司簽訂了委託購房或賣房協議，買賣一方或雙方為了規避中介費，利用中介提供的信息而跳過中介，私自簽訂買賣合同的行為。
房屋買賣居間合同中禁止“跳單”的條款是否有效？
違反條款的“跳單”行為是否要進行違約賠償？
具體情形參見法信乾貨小哥今天的推送文章
【法信 · 裁判規則】
1.房屋買賣居間合同中關於禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的格式條款，不存在格式條款無效的情形，該約定有效——無錫恆茂時代不動產經紀有限公司訴張民欣、顧正榮居間合同糾紛案
案例要旨：房屋買賣居間合同中關於禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定，雖屬於格式條款，但不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，不違反《合同法》第40條的規定，該約定有效。居間合同委託人（即房屋買受人）對“跳單”行為沒有正當抗辯理由，應依照約定，承擔違約責任，賠償居間人的損失，但考慮到居間人僅提供房源信息，未實際操作購房協議等情形，中介費可酌情少收。
案號 ：（2011）南民初字第11號
審理法院 ：江蘇省無錫市南長區人民法院
2.房屋買賣居間合同中委託人“跳單”，但沒有利用先前居間人提供房源信息的行為，不構成違約責任——上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同案
案例要旨：房屋買賣居間合同中關於禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多箇中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為並沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。
審理法院：上海市第二中級人民法院
案號：（2009）滬二中民二（民）終字第1508號
來源：中國審判案例要覽2010年民事審判案例卷
息或訂約機會，委託人不承擔違約責任——北京鏈家房地產經紀有限公司訴蓋睿居間合同案
案例要旨：居間人不能證明委託人通過其他中介公司完成交易的過程系利用了其提供的房源信息或訂約機會，故不能認為委託人的行為構成合同中約定的私下交易，不能以此為由要求委託人承擔違約責任。
審理法院：北京市第二中級人民法院
案號：(2008)二中民終字第17939號
來源：中國審判案例要覽2009年民事審判案例卷
【法信 · 司法觀點】
1.房屋買賣居間合同中“反跳單”條款的效力如何認定？
跳單”行為亦稱為“跳中介”，具體是指房屋買賣合同的買受人或出賣人已經與房產中介機構簽署了看房確認書、委託購房或賣房協議，房產中介機構也已經按照協議履行了提供獨家房源信息並帶領看房、促使房屋買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，但房屋買賣合同一方或雙方為了規避或減少按照協議約定履行向房產中介機構交付中介費的義務，避過房產中介機構而私自簽訂房屋買賣合同的行為。
“跳單”行為多發生在二手房的買賣中，一般一手新房買賣開發商委託大型房產銷售企業代理營銷，不收取中介費用，也就不存在“跳單”行為產生的前提。作為二手房屋買方或賣方“跳單”的直接目的在於意圖不支付或少支付房產中介費用。目前，房屋中介市場上房產中介居間費用為向房屋買賣雙方各收取房屋成交價款的1％，而目前房地產市場上單套房屋價格一般在100萬元以上。在二手房地產交易中，房產中介為招攬業務，一般不收取賣方的中介費，而讓買方承擔房屋成交價款總額2％的中介費，一般為數萬元。
我們認為“反跳單”條款的存在有其合理性，不應僅以其屬於格式條款為由否認其效力：
（1）“反跳單”條款具有存在合理性。房屋交易市場中最有價值的資源在於意向房屋的地理位置、戶型以及房主聯繫方式等各種信息。一般情況下買房人在簽署“反跳單”條款之前或者之後，已經享受到一定的居間服務，通常獲得了有關意向房屋的基本信息。如果允許買房人利用中介機構提供的信息購買房屋而不支付相應費用，對中介機構來說並不公平。雖然買房人有權利自主選擇中介機構，但並不能排除其在享受到居間服務後應承擔的給付相應報酬的義務。在買房人享受到中介機構的服務後，按照享有利益即應承擔義務的基本原則，理應·向中介機構支付一定的報酬。故“反跳單”條款的存在具有一定的合理性，可以有效地防止買房人利用取得的信息逃避自己支付報酬的義務。
（2）法律並不當然禁止格式條款的效力。格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。格式條款的存在具有合理性。一個條款是否屬於格式條款並非其無效的當然原因。除非存在《合同法》第40條規定的情形，否則該條款均應當有效。“反跳單”條款雖然屬於由中介機構單方提供的格式條款，就具體內容當事人雙方不存在協商的情形，但就是否簽署該條款買房人具有選擇權。一旦買房人基於真實意思表示簽署了該條款，即應受其約束。
（摘自：韓延斌、王林清《房地產糾紛裁判思路與規範指引（下） 》， 人民法院出版社2014年出版， 847-850頁）
2.實踐中如何認定“跳單”行為？
就“跳單”行為的構成，一般來說，可以通過以下幾個方面進行審查：
（1）是否簽署獨家委託賣房或購房協議。有的委託人為了促使居間人積極進行居間活動，或者出於對居間人的信任，而與其簽訂獨家委託出賣或獨家委託購買合同，委託其在一定期間內出售或購買房屋。這種情況下，由於委託人指定了期間，故居間人一般會積極宣傳，促成交易。此時，如果委託人通過其他中介機構成交，或者利用從獨家委託的房產中介機構處獲取的信息直接與對方交易，都違反了獨家委託的約定，應對此承擔違約責任。
（2）房產中介機構是否積極提供了中介服務。目前市場上的房產中介機構新老並存，良秀不齊。有的老中介機構將房地產居間活動機械地分解為掛牌、帶客人看房、簽約，而不重視服務的質量。與之相對，一些具有一定規模的新興房產中介機構在居間過程中，會根據客戶需要，為其分析房源的優劣，積極斡旋，並提供協助辦理購房貸款、房屋過戶登記手續、代辦房產證等附屬服務。兩相比較，客戶當然選擇服務更好的中介機構。因此，在分析委託人與其他中介機構簽訂居間合同的主觀意圖時，應當注意原房產中介機構是否積極提供了相應的中介服務，作為判斷依據之一。
（3）委託人是否利用了房產中介機構提供的信息。由於目前市場上普遍存存房產中介機構夕間其享房源以及出幸人同時存名家房產中介機構株牌悄售的情況，因此委託人常常可以在不同的房產中介機構找到同一個房源。此時，不能因為係爭房源與原房產中介機構提供的房源一致而認定委託人利用了原房產中介機構提供的信息，而是應當根據提供房源的業主是多處掛牌還是獨家委託出賣以及其與其他中介機構間的居間合同等來綜合認定。
（4）委託人實際有無支出居間費用。按照常理，委託人“跳單”的目的就是免除或者減少支付居間費用，因此，委託人實際支付居間費用的情況是判斷是否構成“跳單”的重要依據。
（摘自：韓延斌、王林清《房地產糾紛裁判思路與規範指引（下） 》， 人民法院出版社2014年出版， 847-850頁）
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