廈門樓市真的涼了。
繼杭州、南京等城市土拍價大跌、買賣市場變冷之後，最近幾天廈門新房、二手房普降1萬左右的消息開始瀰漫，牽住了不少人的神經。
就像大海的潮水，有漲有落，那些過度炒作而暴漲的城市，在嚴控之下，必然“潮落”。
西安樓市會不會涼？房價會不會跌？
既然大家如此關注，那我們就來給西安房地產市場把把脈！
接下來我們將進行系列解讀，從房價成本構成和實際售價兩個方面深度解讀目前西安房價及其趨勢，再從新房二手房實際銷售情況直面西安目前房地產市場行情及未來走勢。
今天先來聚焦房價成本，畢竟空談房價漲跌無用，房子作為商品，總得知道成本是多少吧！
作為土生土長的西安土著，或許有很多朋友和我一樣，搞不懂這2015年賣六千一平的樓盤，為毛2018年就敢賣12000一平？這樣的價格會不會太不合理？
“當然不合理，高得離譜了！”隔壁老王說。
“是的，老王，你說的對！我們這就分析分析一套房子的成本是由什麼構成的，看看開發商一套房子究竟能賺多少錢？！”我憤憤道。
一般情況下，房價基本由以下幾個因素構成：
房價=土地成本(30%)+建安成本(30%)+預期利潤(15%)+稅費(15%)+其他費用(融資、管理和營銷等，10%)
備註：此處計算公式源於中國經濟網，公式推測基於重慶工商大學管理學院黃居林副教授關於房價的研究，僅供參考。
而今天我們重點來看看房子的成本價，而不是銷售價，參考公式如下
房子成本=土地成本+建安成本+財務費用+稅金+其他費用(融資、管理和營銷等)
備註：此處計算公式源於網絡，僅供參考。
房子為啥那麼貴？得先看看樓面價
話說，“巧婦難為無米之炊”，開發商再牛，蓋房子總得先有地，那拿地價就成了一套房子成本基礎中的基礎。因為每個地塊都有差異，樓面價因此也各不相同，為了儘量客觀反映西安樓面價，我們從2017年拿地目前已經公佈備案價的樓盤中，不同區域選出了品牌/非品牌樓盤，部分列舉，一起來管中窺豹一下吧。
2017西安各大片區住宅、配建商業拿地價
（部分舉例）
上表中，我們列舉了2017西安各大片區，部分樓盤的拿地情況，細心的你或許已經看到，我對樓面價進行了重點標註，原因很簡單，因為我們要算一套房多少錢，首先得看看樓面價。
那樓面價究竟是什麼呢？
樓面價是指單位建築面積分攤的土地出讓價格，即一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
樓面價的計算公式如下：
看到這裡，如果你還對樓面價雲裡霧裡，那我們就舉個例子吧。
2017年3月2日長建地產以7280萬元競得地籍編號為CA01-18-47的一宗住宅商業用地，地塊佔地面積42366.93平米，容積率不大於3.63。據瞭解，該宗地為智慧新城的項目用地。
在算樓面價之前，我們需要計算該土地的建築面積，建築面積指建築物各層水平面積的總和。說白了，就是一個小區所有建築物每層面積的總和。
建築面積=佔地面積×容積率
即，智慧新城
建築面積=42366.93平米×3.63=153791.956平米
樓面價=7280萬/153791.956平米=473.37元/平米
即智慧新城的樓面價是473.37元/平米。
小韭菜
我去，一平400多，竟然賣八九千，這麼暴利，我以前咋不知道呢？！
老韭菜
小妹妹，這只是巧婦的那把米，你還沒算蒸米的鍋、燒米的火、盛米的碗...的錢錢呢。
說重點 快來看看一套房的成本多少錢？
基礎概念說完了，下面我們就來看看一個樓盤從拿地到建設到最終出售，到底成本是多錢？
房子的成本除了包含樓面價之外，還有土地契稅、市政配套費、建築成本、財稅管理費用、融資成本等方面的費用。
然而這些費用只有樓面價和地價可以通過計算得出具體數據，其餘費用在每個項目上均存在很大的差異，我們目前無法給出一個統一的具體數據，只能給大家做個大體估算咯。
房子成本=土地成本+建安成本+財務費用+稅金+其他費用(融資、管理和營銷等)
備註：此處計算公式源於網絡，僅供參考。
1、土地成本
樓面價≠地價
樓面價只是土地出讓價格，不是地價。地價除了出讓價格外，還包含土地契稅（土地出讓價格的3%）、市政配套費（西安2018年4月11日新增了地鐵專項配套費，變為240元/平，之前是150元/平）等。
備註：數據來源西安財政局
即地價=樓面價+土地契稅+市政配套費
還是以智慧新城為例。
項目地價=樓面價+土地契稅+市政配套費=473.37+14.2011+150=637.57元/平
備註：項目拿地在2018年4月11日之前，市政配套費按照150元/平來計算。土地契稅=土地出讓價×3%，即項目每平米土地契稅為14.2011元。
即智慧新城的地價成本是637.57元/平。
2、建安成本
建設成本：房屋建設從始至終包含的所有費用，涵蓋人工、規劃設計、材料、基礎設施搭建、管理等一切費用，即建設小區要花多少錢。
建設成本是房價中最複雜、最難算的價格之一，尤其是一個分多期開發的項目就更難計算，只能估量。
為了拿到相對客觀的建安成本數據，我們電話採訪了美城股份市場研究中心總監沈瑋，據沈女士反饋，西安目前的高層建安成本約在3000元/平米左右，洋房建安成本約在3500元/平米左右。
小韭菜
不是吧！我們村王二狗是做總承包的，說一般的建設成本只需要1500-2000元/平，這數據胡整的吧？
老韭菜
不算胡整，因為總承包與開發商是按照兩種不同的算法來計算滴。
總承包一般是按照總佔地面積來計算建設成本，即總建設成本平攤到每平米的價格，這樣算下來建設成本差不多是1500-2000元/平。
但對於開發商而言，一個項目裡面，不是隻建房子，還有綠化景觀、園區道路、物業管理用房等必須建設卻又無法出售的部分，這部分的費用也會轉嫁到可以銷售的房子中去。
如果有些開發商被要求建設一部分安置樓或經適房，那這部分無法銷售的房子成本也會算到可售房中去。
此外，還有一些環評審查、施工圖審查、交通組織審查等各類審查費，一般為500-600元/平米，也會轉嫁到可售房的成本中去。
這麼看來，西安住宅的建安成本達到3000-3500元/平或許各位看官就能理解了。另據瞭解，2018年3月之後，西安建築材料價格上漲了10-15%，而這些也會直接體現在房價上。
3、財務費用
財務費用主要是利息這一塊。一般按500-600元/平米通算。
4、稅金
一般按總銷售收入的10%通算。
5、其他費用
管理費用一般指人員工資、保險、辦公等費用，一般在總銷售收入的1%以內；營銷費用主要指推廣、代理公司費用，推廣費用在總銷售收入的1%之內，代理公司費用在總銷售收入的1-2%之間。
根據西安克而瑞數據顯示，7月30日-8月5日，西安商品住宅成交均價為13073元/㎡，以此均價為基準，稅金和其他費用這兩項，每平米加價1600-2000元是可以的。
根據上面的數據，智慧新城建成後的房子成本大約是土地成本（637.57)+建安成本(3000)+財務費用(600)+【稅金+其他費用】(2000)，約為6237.57元/平米。（再次聲明數據為粗略估算，僅供參考）
通過房管局釋放的信息，我們得知，此地塊智慧新城的備案價為8752元/平米（總第20批，毛坯），以成本6237.57元/平米來看，每平米開發商能賺2514.43元，假設一套房子有100平，那一套就能賺到約251443元，可謂收入可觀。
其實這個備案價格，在西安已經相對較低了，這個樓盤的拿地價其實也相對較低。
下面我們以2017、2018年拿地的部分品牌房企為例，來算一下：
其實從上圖中也能明顯看出，拿地價的高低決定著房子的成本價，由於2017年後開發商拿地價普遍增高，2018年更是平均拿地價約達3500元/平，這麼想來，房價高也是有一定原因滴，不過拿地價高，房價就高，絲毫也不影響利潤空間卻是真的！
眾所周知，一般市場越熱，開發銷售週期越短，開發商所需要的管理和營銷成本也就越低。從西安市場目前的行情來看，秘密開盤、捂盤惜售的不在少數，更不要說大肆做宣傳營銷了，畢竟不宣傳都有人擠破頭搖號啊，開一棟賣一棟，生意好得不得了。
如果地是兩三年前拿的，加上目前的市場營銷成本驟降，開發商簡直是賺得盆滿缽溢了！
結束語：看過房子成本價後，是不是感慨萬千呢，廈門杭州南京等地樓市已經開始降溫，西安的涼意何時到來？歡迎發表你的看法，咱們共同交流！
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