文 / 英倫投資客

英國媒體CoStar（2017年5月3日）透露，新加坡華人開發商——和美置地（Ho Bee Land）將斥資約6.5億英鎊收購位於倫敦金融城的寫字樓Ropemaker Place。

大樓賣家同時浮出水面，其中一位賣家正是中國外匯管理局旗下的銀杏樹投資（Gingko Tree Investment）。

Costar：新加坡人斥資6.5億英鎊倫敦買樓，賣家包括外管局旗下的銀杏樹

Ropemaker Place大樓外觀

紅點處為Ropemaker Place具體位置，靠近倫敦金融城內的Liverpool Street站

Ropemaker Place大樓建於2009年，總面積為60萬平方英尺，租戶多為金融公司，包括澳洲的麥格理銀行、投資銀行Liberum Capital、諮詢公司IHSMarkit、三菱日聯國際證券、三菱日聯銀行等，96%的租戶的租期長達10年。

Ropemaker Place大樓此前由銀杏樹投資，

和美置地報價6.5億英鎊，比年初時該樓的三家業主提出的要價7.1億英鎊低了整整6000萬英鎊，大樓年租金回報率也因此從報價時估算的4.25%提升到了4.6%。

看起來新加坡人撿了個大便宜，但事實上6.5億英鎊的成交價已經比2013年外管局銀杏樹財團買樓時候付出的4.72億英鎊高了不少，大樓在過去5年間漲了1.78億英鎊。

British Land（2013年3月12日）發佈的公告顯示大樓2013年的成交價為4.72億英鎊

新加坡華人大亨佈局倫敦

接盤Ropemaker Place的和美置地來自於新加坡，創辦人是新加坡地產大亨——蔡天寶。

蔡天寶祖籍福建晉江，歷任新加坡中華總商會會長、新加坡福建會館會長，個人資產達到14.6億美元，位列新加坡富豪榜第21位。

新加坡和美置地董事會

蔡天寶於1987年創辦和美置地，在買下了順榮工業大廈、梅森皇家公寓後，其在新加坡的房地產事業蒸蒸日上，陸續開發了多處住宅、商用、工業地產。

1996年，蔡天寶感覺新加坡房地產日趨飽和，便開始前往英國投資房產。

目前和美置地的物業遍佈新加坡、中國、澳洲與英國，在倫敦持有1個住宅開發項目Palace View和6個商業地產項目。

圖為和美置地在英資產，全部位於倫敦

圖為和美置地在中國開發的住宅

神秘的“外管局系”

這次倫敦賣樓的銀杏樹投資公司隸屬於神秘的“外管局系”，低調到甚至沒有自己的官網。

中國外匯管理局管理著大量的外匯儲備，目前擁有華安、華新、華歐 、華美一共4家負責中國外匯儲備的投資和管理的駐外機構。

外管局四大華字輩投資公司

除了上圖提到的“華字輩”之外，今天這筆交易涉及的“銀杏樹”，還有“梧桐樹”與“曼陀羅”，也是經常被提及的“外管局系”投資公司。

外管局三大“植物系”投資主體

下圖是晨哨網根據國內外公開資料整理的“外管局系海外投資一覽表”，由於外管局系的海外投資極少披露，因此這張表遠遠不能展示外管局系海外投資的全貌，但我們還是可以據此對外管局系的海外佈局有一些基本認識。

盤點“銀杏樹”在英投資

英國方面，上圖看出這次倫敦賣樓的銀杏樹其實就是外管局專門設立用來投資英國和歐洲房地產與基礎設施的。

接下來，英倫投資客（ID: BuyLondon）根據公開報道，簡單盤點一下銀杏樹在英國的投資佈局，大部分在倫敦，也涉及曼城、布里斯托、萊斯特等城市，同樣只公開了一小部分：

2012年6月，銀杏樹斥資2.85億英鎊通過睿富地產基金（RREEF）收購了倫敦金融城寫字樓Drapers Garden，該樓是黑石的倫敦總部。

倫敦金融城Drapers Garden

2013年起，銀杏樹加快了投資英國房地產的步伐，通過基金或以成立合資公司的形式收購資產。

2013年初，銀杏樹以5.5億英鎊的價格收購了巴克萊資本持有的英國最大學生公寓開發商UPP 40%的股權。

2013年一季度，銀杏樹又通過睿富地產基金（RREEF）以1.42 億英鎊的價格收購了位於曼徹斯特寫字樓One Angel Square 49%的股權。

曼城One Angel Square

2013年二季度，銀杏樹聯合安盛等公司，收購了Ropemaker Place大樓（已在今天出售）。

2014年4月，銀杏樹與鐵獅門合資買下了位於倫敦市中心的大樓33 Holborn，收購價為3.1億英鎊，大樓為英國超市巨頭Sainsbury's總部。

倫敦33 Holborn

2014年8月，銀杏樹聯合Crown Estate，共同投資3.45億英鎊收購了位於萊斯特的英國最大零售購物園Fosse Park。

萊斯特Fosse Park

2014年11月，銀杏樹斥資2.67億英鎊收購了英國布里斯托Cabot Circus購物中心50%股份。

布里斯托Cabot Circus

2015年1月，銀杏樹斥資1.9億英鎊收購位於倫敦金斯頓的購物中心Bentalls的50%股權。

倫敦金斯頓Bentalls

英倫投資客寫在後面

縱觀外管局銀杏樹在英國的地產投資，因為用的是風險偏好極低的國家外匯儲備，所以操作的格外謹慎。

銀杏樹收購的大樓基本都位於英國核心城市的核心地段，大部分還是當地知名地標；另外銀杏樹基本都是聯合知名投資公司共同投資，且一般只收購50%左右的股份，進一步降低了投資風險，買樓收租的回報率相對買國債也更加可觀。

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