在高壓政策下，南京的房價和地價都被壓抑在一個平穩的空間裡。
在這個極小的空間之內，一些不確定的變量導致這個市場在不斷積攢勢能和能量。隨即引發南京樓市三大難題，這結界能突破嗎？
1、哪些板塊地價正在迴歸合理區間？
2、哪些板塊地價依然在死扛？
3、地價暴跌真的意味著房價就能回調嗎？
這些板塊地價降了
問：哪些板塊的地價正在迴歸合理區間？
答：過去半年內賣過地的板塊，基本都被“大清洗”了。
這裡有一大波案例！從江北到江寧，從城東到城南，從城北到仙林，哪裡有土拍，哪裡就有降價。河西沒有降價，至於箇中原因，大家自己去猜咯，宅妹就不告訴你！
01
江北：核心區、雨山路、六合地價跌了
今年6月20日，金地拿下江北核心區G04地塊，剔除掉國際高中的成本，實際樓面價在1.7-1.8萬/㎡左右，比江北次核心板塊雨山路多幅2萬+高價地是低了好幾千。
江北核心區朝著更務實的方向發展，過去幾年鮮少供地，現在批量賣地，追求建設速度的時候到了！
6月22日，中糧以17922元/㎡樓面價拿下雨山路G21地塊，這幅地放在一年前，和周邊的周邊保利雲禧、金地保利悅風華一樣，賣2萬沒問題。而現在，和江北核心區比、在板塊內部比，2萬元地價已經是高位了。
8月1日，冠城大通拿下六合G32地塊，樓面價6387元/㎡，比之前賣出的保利榮盛合悅、龍池御府、冠城大通G67地價都要低，而且不需要現房銷售！現房銷售的保利榮盛合悅現在只能哼哧哼哧蓋房子，必須達到相關條件才能領銷許！
02
城南：岱山、鐵心橋等板塊地價下滑
8月1日，岱山G30地塊經過2輪競價被招商拿下，樓面地價14164元/平。而在今年5月拍出的電建G18地塊，樓面價17919元/平，無需現房銷售。去年2月拍出的綠城雲棲玫瑰園樓面價21745元/平，需現房銷售。
03
江寧：科學園、淳化、青龍山等板塊房價跌了
在6月底的土拍中，萬科55.6億拿下科學園G26商住地塊，樓面價14171元/㎡，而對比方山板塊的聯發翡翠方山2萬+地價、五礦瀾悅方山1萬7的地價，G26地塊拿地理性多了。
而青龍山其實地價已經率先降了。去年年底，青龍山G61地塊，被金茂以樓面價14720元/㎡拿下。早幾個月前拿地的朗詩青龍山G22地塊，樓面價17319元/㎡，再往前看，青龍山地王融僑觀瀾，拿地價1萬9千多。
04
城北：新玄武房價更理性
今年5月，新玄武G16地塊被星河地產以40.8億總價、樓面價12789元/㎡競得。新玄武G17地塊被北京電子城以34.2億總價、樓面價13730元/㎡競得。
而去年賣出的新玄武地王，星河天賦地價30006元/㎡，還需要現房銷售。
05
城東：麒麟地價下跌明顯
去年7月，麒麟G36地塊經過5輪競價，被正榮以17億元拿下，樓面地價9538元/㎡。
2016年賣地的京奧港未來墅（如今的藍光黑鑽公館）地價22353元/㎡，新城則以22429元/㎡拿下G59地塊，要知道在當時的麒麟地價不足萬元，周邊房價也不過1字出頭。
06
仙林：地鐵小鎮房價跌了
去年年底，青龍地鐵小鎮近10萬方地塊僅報價2輪便成交，樓面價10174元/㎡，拿地的是招商。在2016年9月賣出的新城G59地塊，樓面價達到20069元/㎡，還需要現房銷售，所以這也就導致了後面拿地的，先上市了。
哪些板塊地價還會下跌？
所以宅妹也做個大膽的推測，未來哪裡有賣地，哪裡就會有地價更理性的信號。
而地價也會穩定在現在的價格，這樣對樓市來說更加理性。那些地價仍然不低的板塊，只要再賣地，必然有著降溫。
地價降一降，並不是壞事，是步入更理性的通道。
上面沒有提到的河西板塊，如果有賣地，地價相信也會更理性。
接下來，江寧濱江、燕子磯、江北核心區、雨山路都會有新地塊出讓，對於這些板塊來說，建設是需要成本投入的，那地價理性一點，反而有益於建設。
8月10日，江北新區2宗住宅用地出讓，總出讓面積26.49萬方，總建築面積58.27萬方，總起價86.3億元，平均起始樓面價14809元/㎡，上限樓面均價20987元/㎡，低溢價率成交。
燕子磯剛剛掛的G42地塊，起拍樓面價14389元/平，30.6億的門檻，加上配建的人才房，實際起拍樓面價在1.6萬/平左右，而目前燕子磯地價最高是在2.2萬+左右。
雨山路宅地G43，起拍樓面價14123元/平，起拍總價33.5億元，10萬方的宅地，這次也不太可能高溢價成交了。
地價降了，房價會降嗎？
按照常理來說，在這樣悽慘冷清的市場中，更多地房企應該做出的理性選擇就是，逃離！瘋狂的逃離這個市場！
但是，實際的情況卻恰恰相反。精明的開發商都趁著土拍限價，重倉南京！
在高壓政策下，市場趨向冷清和穩定，土拍又被限價。此時的南京諸多房企，第一反應就是——
搶紅利的時機終於到了！重倉的時機終於到了！
雖然土拍的溢價率下降了，但是土拍的成交率反而不降反升，幾乎是出一塊住宅地，搶一塊住宅地。中海、金地、新城、復地、招商等已經深耕南京的房企在持續補倉。
站在房企角度看南京——買買買！重倉佈局！
為什麼？
因為他們看到了，在南京波瀾不驚的市場基本面之下，有這麼幾個不安分的因子在發酵！供需、供需、還是供需！未來的南京，供應是吃緊的，大概率是供不應求！
物有規律，市場有周期，物極必反。連開發商自己都說了，這兩年的房屋質量是最差的，維權潮會在這幾年出現。不得不說，大家的苦日子要到了。
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