對於廈門領跌的市場行情，多名業內人士指出，過去房企拿高價地以時間換空間的可能性變小了。
廈門樓市行情，撕開了二線城市房價地價回落的一道口子。隨著廈門地價腰斬的消息傳出，廈門樓市行情被推到風口浪尖。
事實是，今年以來，廈門一、二手房房價均價下跌在30%左右。地價相應也開始下跌，來自廈門克而瑞研究中心的數據顯示，2018年以來廈門平均樓面價為2.18萬元/平方米，相比2017年下降近20%，與2016年的峰值相比，下降約30%。
對於廈門領跌的市場行情，多名業內人士指出，廈門房價去年漲幅全國領先，房價下跌進而傳導到地價下跌；另一方面，過去房企拿高價地以時間換空間的可能性變小了。
今年年初，來自第三方機構數據統計，2017年廈門房價漲幅以16.9%位居全球第五。一名房企人士透露，廈門在2017年漲幅確實過大，同一個項目年初賣2.3萬、2.4萬元／平方米，到年底儘管政府限價，房價還是上漲到3.7萬，甚至4萬元／平方米。
上海中原市場分析師盧文曦指出，全國樓市整體在降溫，廈門房價回調趨於合理。廈門房價下跌表現在兩大方面：島內兩大區出現價格震盪；但島外一些區跌幅就比較明顯了，比如翔安區，去年下半年達到3萬多元／平方米，但今年跌到1.5萬元－1.6萬元／平方米。“在市場受到壓力的時候，外圍區域房價不抗跌是共同現象”。
多名房企人士則指出，廈門僅僅是撕開了這一輪房價上漲最後行情的一道口子，後續還會有城市出現類似情況，下半年或打開房企拿地窗口。一個事實是，多家房企表態廈門或者國內部分城市拿地機會已出現，目前在頻繁看地。
融僑集團首席品牌營銷官張巖透露，房企在廈門的佈局也是理性所為，並非硬扛，政府也不允許捂盤惜售。今年房企的資金成本高了，普遍10%以上，成本與漲幅是逆向的，所以房企打折出售的概率也會較高。
房價地價雙雙下跌
記者查詢相關部門數據獲悉，從一手房來看，2018年前7個月全市住宅均價40201元/平方米，同比上漲16.3%。也就是說哪怕現在廈門市場下行，但其實一手房價比去年還是要高的。因為早期的價格都受到政府的嚴格限制，近期政府對高價項目的備案放鬆了一些。
如果從二手房來看，7月，廈門鏈家二手房成交價為40590元／平方米，相比去年9月46150元，下跌12%。如果與2017年2季度的市場最高峰相比，全市跌幅在15%-20%。一名房企人士指出，廈門投資客佔比較大，當市場回調時，這些高槓杆操作的投資客就會往外拋售，早期的投資客槓桿過高，現在急於拋售，所以會出現個別單價下跌萬元的案例。但相對泡沫擠出還是賺了。
“廈門房價完全是由地價支撐的。”三盛地產品牌營銷總經理朱黎民分析認為，廈門成為全國領跌風向標，原因之一在於廈門島內各個區域的土地出讓價格，業內都非常關注。全國房價會有一個築底的過程，但不會懸崖式下跌。
從表象上來說，7月份翔安一場土拍，由金地、華潤、廈門國貿聯合體以1.89萬元／平方米的樓面價摘得地塊，溢價率僅5%，相比2016年上述翔安地塊樓面價拍到3.8萬元／平方米，地價確實近乎折半。但廈門業內人士指出，首先，這個地是多家開發商和諧拿地；其次，這個地塊拿地的前提是在政府嚴格控制下的限售價，進行倒推測算的樓面價，而早期的地塊當時並未限價，開發商對未來的價格是有較高的預期的，而且因為容積率低，地塊大，可以做高低配，有更高的利潤空間，所以早期開發商才敢拿地；第三，這次土拍地塊小，要求一次性拿證，不可以做複式產品，各方面屬性均比早期地王要差。所以嚴格來說，樓面價相比早期確實有下降，但並不是真正意思上的腰斬。
對於廈門地價的明顯下滑，盧文曦認為，當前調控基調為穩房價、穩地價、穩預期，所以投放土地不太會是標杆性或者標杆區域，一旦出現熱銷對鞏固調控預期不利。
盧文曦強調稱，以前房企拿了高價地還可以“以時間換空間”，拉長銷售週期，結果是導致賬面存貨較多。當前資金壓力不斷考驗房企，2017年強調高週轉的房企太多，淨資產負債率80%以上是普遍現象。雙重壓力之下，房企現在很難再用時間去換取溢價空間，高價地面臨虧本的風險還是很大的。
盧文曦指出，這一波地價下跌表明，由於調控，房企之前測算的房價上漲週期變慢，拿地到銷售週期內的房價漲幅不足以支撐成本。以廈門2016年土地溢價與2015年相比，上漲幅度較大，這表明2016年的地塊去化需要高房價支撐。
一個案例是，廈門周邊的漳州有一個旅遊地產項目，開發商初期將會給到代理機構10%的佣金，但業內人士測算其利潤還不到10%，“就是為了儲客，儲備多一些原始一手客戶，然後通過老帶新加速去化。”上述業內人士透露。
記者採訪的多家廈門房企認為，土地價格的屬性對比非常複雜，因為土地不可能一模一樣。但廈門好的是對比時間剛好集中在2018年7月2日，成交的幾塊地，和2016年8月26日成交的幾塊地。
此前其他媒體提及的地價“腰斬”出現在2016年8月26日，對比2018年7月2日。樓面價從之前的3.2萬-3.8萬平方米，降低到了1.7萬-1.9萬平方米之間。2018年出讓的地塊容積率達到了3，而在2016年出讓的地王地塊容積率是2.5左右。
高價地去化受限
同策研究院統計的數據顯示，2015年至今，銷售面積進入廈門30強的房企中，有10家是總部在廈門的房企，外來房企在廈門的優勢並不明顯。而就在2016年8月廈門地價創新高之後，9月便出臺了限購政策。
實際上，綜合同策研究院與上海中原的統計數據顯示，2015年，廈門土地拍賣溢價率保持在26%－76%之間。到了2016年，或許外來房企進入廈門積極性增加，土拍溢價率超過100%的地塊就有8幅。這些高價地均沒有捂盤惜售的傾向。記者翻查公開資料發現，廈門在2016年8月出讓的三幅土地創下單價峰值，其中融僑地塊已進入開發週期，並將於年底開售，融僑方面已透露會採取促銷策略；融創地塊項目預售起價3.9萬元／平方米；IOI（廈門）置業有限公司地塊項目僅披露了規劃圖。
以融創東南府為例，該項目現在最新的高層價格是38500元/平方米（帶3000元的精裝）。業內人士指出，如果以表象來看，這個地確實是揮淚大甩賣，但實際來看，融創僅有2棟高層，其餘是10多棟洋房，之前的洋房賣到55000元/平方米，以這個價格測算洋房不是虧的，反而略賺；政府高層預售證只給到38500元/㎡，這個情況與南京非常類似，政府不管成本、地價等方面的因素，僅以調控的目標出發，對項目發預售證。值得一提的是，以樓面價當銷售價進行銷售的，廈門目前僅有融創一家，其它開發商還在堅持。
從2015年至今，廈門地價一直攀升，其中以2016年到達一個峰值。在2016年8月26日的一場翔安土拍中，融僑集團以3.8萬元／平方米的樓面價創造了廈門地價單價新高，此後的2017年5月，融信、禹洲地產、保利地產在同安拿下三幅土地，樓面價都在3.1萬元／平方米左右。
目前融僑這幅高價地還未入市，並且該公司在2017年12月又以2.5萬元／平方米的樓面價獲取集美區一幅地塊。8月9日，張巖接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，廈門市場確實在整體下行，但整體的量也比較多，大部分開發商會採取打折銷售，會做一個與市場持平的去化量，“虧了就認了，在別的項目上賺回來，因為也不是隻有一個項目”。
繃緊的資金鍊
房企淨資產負債率普遍在70%到80%。高價地銷售去化成問題等背景下，房企無法等待最佳銷售時機。地價出現下調，有房企已經伺機進行新一輪佈局，比如萬科、旭輝。
由財匯大數據終端提供的數據顯示，100多家A股上市房企中，2017年的淨資產負債率高企，萬科A 524.27%，保利地產340.12%，綠地控股807.99%，中南建設954.35%。在已發佈2018年中報的9家企業中，淨資產負債率超過400%的有3家。分別為中洲控股485.98%，廣宇發展569.42%，合肥城建527.47%。中原地產首席分析師張大偉分析指出，衝刺規模的時候，多房企出現“錢荒”，聯合拿地或將成為部分房企的主要競拍方式。
張巖認為，房地產行業唯一不變的就是變化，企業每一年的策略都不一樣。比如去年，房企大部分追求高週轉、規模，再往前一年，不少房企主打做小鎮的策略；市場對房企的要求就是思想轉化快。“去年很多企業就是揹負高負債，今年可能連發工資都困難”。
據21世紀經濟報道記者不完全統計，目前還未進入廈門市場的房企包括綠地、華夏、華僑城、雅居樂、新城、越秀、合景泰富、正榮等。據瞭解，這些房企近期在廈門、漳州等地看地的不在少數。
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