沒有丈母孃，就沒首套房帶我走上房產投資道路的，有兩個關鍵詞：一個是地產公司，一個是丈母孃。作為一個平面設計師，我在大學畢業後沒有選擇廣告公司，而是進入了地產代理公司，幫開發商宣傳樓盤。
當時經我包裝的樓盤賣的都比較好，我自己也慢慢喜歡上了這個行業。當然，賣的好有兩個原因的：首先得益於房地產市場，上海樓市在當時非常火爆；其次我確實比別人喜歡思考，每接到一個樓盤的宣傳工作，我都會深度思考它的賣點在哪裡。為了把事情做好，我寧願晚下班或週末加班，也要把優勢梳理清楚，給消費者一個不錯的呈現。
此外，當時上海很多地產企業都是國企，我們正從國企向私營轉型中，作戰速度比同行快很多。這段經歷不算太長，但讓我學會了去買房子的時候，不要被外在的包裝迷惑，要選擇最有價值的，而不是看起來比較高大上的。當然，在投資路上對我啟發最大的人是丈母孃，她是我買首套房的助推者。我是大學同學裡面第一個結婚的，我大二暑假和現在的妻子戀愛，畢業半年後就去她家提親，根據察言觀色，這次提親不太順利，她的家人話裡話外都透露出我沒有房子、比較窮的意思。回來之後，我反思了一下，就開始看二手房。自己公司代理的高端樓盤是買不起的，只能看看二手房，下班後和週末就一個工作--看房，沒多久就在上海的內環中山公園板塊買了一套41.98平的兩室戶，一九八幾年建的房子。
買這套婚房，唯一的原因就是便宜。當時中山公園的新盤價格介於7000~8000元/平米，我買的房子是5200元，月供1400元。買下之後我又簡單地裝修了一下，自己住一間，把另一間小一點的租出去，租金每月1100元，這樣，我的月供就成了300元。後來我就想，為什麼不把月供做到零，甚至是負呢？於是我把整套房子都租出去了，租金2000塊。自己又花了500塊錢到其他地方租了一間，完美轉型到0月供+免費租房。沒過多久，我把這套房子賣了，賺了20萬。這次經歷顛覆了我對整個行業的認知，買到好的房子，不僅僅能娶到媳婦，還能當成事業來做。02房子或許是中年危機的出路我從2002年開始正式研究房產投資，發現買房是可以劃分成很多時期的。最開始是消費期，一般出現在買首套房的時候，只關注房子漂不漂亮。
接下來是消費兼投資期，除了漂亮與否，還要看它是否增值，買第二、三套房子就處於這個時期。然後是純投資期，不考慮房子的外觀、看上去好不好住（這些都可以通過改造解決），而是看盈利面、看賺不賺錢。在我個人的經歷中，第一個時期差不多用了一年；第二個時期也差不多一年；而進入投資期，卻用了七、八年的時間。為什麼會這麼關注房產投資，因為在我看來，這是解決中年危機的一條出路。我身邊有很多拿著百萬年薪的人，其實生活得非常焦慮。
人到中年，有了孩子，要承擔奶粉錢、孩子的教育費用；還有月供，供著房子、汽車；工作上壓力也非常大。面對90後、甚至95後的衝擊，在公司的位置能不能保得住都是問題，說不定哪天就被淘汰了，甚至聽說有的大型互聯網企業建議員工45歲就要退休。所以，有些拿著幾百萬年薪的人，整天看不起別人，實際上是非常傻的，因為危機隨時存在。在這種壓力下，如果你有幾套房子，有幾千萬淨資產，處境就會大大改觀。即便你在中年失去了工作，也可以賣房來抵消生活開銷。每5-10年賣一套，到了80歲房子賣完了，一生也度過了。當然，如果為子女考慮，需要做的可能更多。如果有房子，決定你生活質量的就不是工資，而是你的財富結果。我成為專業投資者的四個階段的經驗，可以分享給大家。四個階段經驗：第一階段：築基。1-2套，打基礎，賺到小錢，獲得了家人朋友的支持。這個階段難點在於家人是否支持，可通過改善家庭生活環境為由獲得支持。第二階段：明悟。3-6套，開悟了，覺得自己很牛，衝勁很足。關鍵是這幾套房子都能賺錢，無論租金還是漲幅，一旦突破，即快速進入下一個階段。第三階段：天誅。7-16套，全職於樓市，五雷轟頂，內心很糾結痛苦，上不去下不來。這個階段最能考驗一個人是否能堅持下去，現金流不足，月供壓力很大，研究各種金融工具，玩弄各種貸款產品，突破後就直接打通任督二脈。第四階段：雲清。17套以上，至高境界，寺廟住持層面，慾望降低，一般人很難達到。業內的雲清主要是指個人成就，但是我覺得能把一些人帶到第三個階段，我就到達了雲清。雖然，這些道理聽起來都不難，但一百人裡面，能夠真正去執行的只是個位數。做好房產投資，為愛情提供保護傘；做好房產投資，為家庭生活增添潤滑劑；做好房產投資，白頭終到老。03年輕人買房一定要避開這三個誤區對於現在的年輕人來說，買一套房很不容易，甚至要搭上父母的積蓄，買錯了就是耽誤一家人一輩子。所以我想提醒大家，一定要繞開幾個誤區。第一個誤區就是，只想著買一手新房，不喜歡看二手房。很多一手樓盤服務非常好，美女帥哥接待、飲料咖啡伺候，簡直是五星級的，但羊毛出在羊身上，人員的工資、物料的消費都是要有人買單的。
甚至有些售樓接待處還弄了壁畫、水池、假山，都很漂亮，但房子賣掉後，都隨著接待處一起拆除了，這些都是浪費的。再說這些新房過了十年、十五年後都終將成為二手房，該舊的還是變舊，該老的還是變老。如果上漲，也是大家都一樣，十年之後，你的十年房齡跟人家十五年的房齡沒有多大差別。如無特殊情況，我通常會選取一個區域周邊的二手房，很少去選一手房，就是因為二手房的這些東西都去掉了，買的就是實實在在的。
不買一手房還有一個原因：一手房通常要等2年才能拿到房子，這兩年間一直供著月供，沒有產出。而二手房交易完畢就可以拿到，接著就可以出租，緩解月供壓力。當然，今年以來很多城市的一二手房倒掛，一手房不但稅費少，房價也低，這是在限價之後出來的一個新現象，也是當下的紅利期。既然倒掛了，我認為只有這種狀態下，才可以買一手房。經孟慶國老師之手改造的美房第二個誤區是，熱衷買別墅、寫字樓、商鋪、旅遊地產。拿別墅來說，因為買房都是要金融槓桿的，一千萬的房，大多數人會用3倍的槓桿來買，但是別墅就很難做到。別墅的總面積裡大多包含地下面積，比如一套別墅500平，其中150平是地下室。那麼，銀行只會按照350平來發放貸款，而且是五成（只放貸50%）。
極限情況下能到六成，但難度極高。寫字樓和商鋪則屬於金融屬性不強的地產，住宅的按揭最長可以分30年還款，但這兩類地產的按揭最多10年，而且也是五成。賣掉的時候，交易稅費非常地高。至於旅遊地產也是非常不划算的，很多旅遊城市季節一過，就淪為空城，房子不能帶來任何經濟效益。很多人認為，如果買了旅遊地產，自己也可以每年去住，但實際上，大多數人旅遊每年都會換地方的；要是真想消費它，很簡單，自己去玩的時候租兩星期就行了。現在玉龍雪山下面有很多別墅在賣，但賣不掉。第三個誤區就是，買了一千萬以下人口的城市。在我做房地產營銷公司的時候，曾經代理過很多三線、四線城市的業務。到2010年以後，我就慢慢發現這個勢頭不對了，應該轉回一線城市上來。
因為三四線城市的產業比較單一，政府的收入基本來源於土地的拍賣。土地賣出很多，但人口卻被大城市吸走了，房子供大於求。所以，對於想買房投資的年輕人來說，我的建議是：只買二手房、只買住宅、只買大城市。年輕人買房只要避開這三個誤區，基本算一個合格的房產投資者。04給房產投資者的四個建議如果你不滿足於自住房，想給自己的人生加一道保險，成為投資者，我不妨將自己這十幾年的投資心得分享給你：便宜才是王道，每單都不能虧，永遠探尋價值，每天都要學習。為什麼這麼說，接下來我將具體解釋。第一，便宜才是王道。舉個例子，香港房價在十年前和現在的差別不大，因為它已經很貴很貴，在高價位上翻一倍的時間是會比較漫長的，不知道要等到猴年馬月。同理，深圳很多豪宅的房價差不多13萬一平，等它跑到25萬一平的時候，我相信那些3萬、5萬一平的區域已經翻倍了。便宜才能回報率大。當然，不能只是便宜，選擇的區域抗風險能力也要強，同時回報週期要相對短。如果我們把人口一千萬量級以上的城市對比，哪個城市房價低，肯定就是窪地了。比如說長沙和重慶就很便宜，不到1萬塊一平米。那麼現在要不要去投資呢？舉個例子，火車從時速0到時速150的啟動是很慢的，但從150到300的加速就很快。我們進去的時間應該是時速150。也就是說我們買進的價格沒有那麼便宜，人家是1萬買進，等個好幾年；我可能是2萬買進；然後同樣是5萬賣出，人家賺了4萬，我賺了3萬，但我用的時間更短。第二，每單都不能虧。不虧的前提是不能買貴。
本該賣5萬/平的房子，你6萬/平買進來，這時候，不管再好、再優質的盤，要扭轉局面還是蠻難的。第三、永遠探尋價值。房產的價值是流動的，城市之間存在流轉，城市內部不同區域間也存在流轉。尋求價值要懂得看清風向。舉個例子，15年前，浦東新區剛剛開發，政府大力號召。但是很多人看不到價值所在，不去；現在浦東的房價已經是10萬、8萬了。當然，我們不是說政策一號召就立刻去，可以先觀察幾年，承諾的東西都已經建起來、都已經兌現了的時候，就可以進去了，雖然這時房價已經漲過一波了，但仍有很多空地待開發，最大的那一波一定還沒到。第四，每天都要學習。投資沒有一勞永逸，只有日積月累，不斷精進。當你擁有了很多不動產的時候，不是懂得單一的地產知識就能駕馭的了的，你在各個方面都應該有所進步。你需要研究人口、經濟、市場；研究政策導向，各個城市之間政策上的差異；研究金融；甚至在面對面跟房東談判的時候，你還要學習心理學。掌握了這些，你還要懂得判斷一個房子具體方法，我們稱之為筍度。因為世界上沒有兩套相同的房子，戶型、景觀，採光都不一樣；同一個小區有的房子靠花園，有靠變電站、馬路，加油站，有的附帶閣樓，露臺，院子，有的抬眼望去就是綠地，這些都是不同的。房產投資者學會這四招，叱吒風雲！為什麼花這麼多時間精力來研究房產投資這件事情，因為在我個人看來，非常看好中國的經濟，中國的綜合國力一直在持續地漲，人口不斷的沉澱在一線、二線城市，給了房產市場巨大的發展空間。
很多人以為買了房子，就會被束縛一生，總以為房貸壓力大，等有錢了再買。殊不知越往後買壓力越大，人口越來越往城市集中，城市土地越來越稀缺。所謂的壓力都是來自心裡。今年不買房，明年徒傷悲。
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