距離深圳731新政的發佈已經過去整整48小時了，對於這則消息的解讀以及對深圳下半年樓市的影響，相信各位已經通過各個渠道、各個專家瞭解過了。那麼，市場的真實情況如何？購房客的反映又怎麼樣？
為此，安靜拋掉一切工作，特意跟著一位美女中介跑了一天。這樣做的好處是，可以直面瞭解樓市的真實情況。當然，與美女共度美好光喝喝茶聊聊天，也不失為人生一大幸事。
01、
我們依舊很忙，與731之前沒什麼區別。
在此之前，安靜先來介紹一下這位美女中介，我們不妨叫他W小姐吧。W小姐來深圳已經4、5年了，也算是深圳一名比較資深的中介了，每天的時間基本都是在帶客戶跑盤中度過，深圳大大小小比較知名的樓盤她基本都有在帶看。
而且，她的手機從不離手，一沒電就很緊張。為什麼？因為跟她相處的時間裡，手機電話隔一段時間就會響起來，要麼就是約看房的客戶，要麼就是銀行按揭員的電話，催客戶去辦抵押。
觀察了一下，基本8分鐘之內她就要接一個電話。
與W小姐約定的時間是在上午的10點，上午她要帶客戶看的房子是在龍崗的布吉，算是深圳水位比較低的一個片區，在這裡，首付60萬基本就可以買到兩房。
當然，這個片區目前面臨的問題也很顯。老房子很多，舊改的進度也很慢，交通非常的擁堵。整個布吉市場，大概有9個在售項目，基本都是帶精裝修銷售，價格區間在3.8-6.5萬/平方左右。
對於想上車的剛需來說，這個地方雖說有種種不便，但是仍然擋不住很多想買房的小年輕來看房。
在剛剛過去的上半年時間裡，布吉有兩個樓盤以月均26套和24套的成績殺入深圳前十熱門成交樓盤，分別排名第7和第8，由此可見，低價的誘惑性仍舊很大。
匆匆看完了布吉的房子，已經差不多到12點了，安靜和這名美女匆匆扒了頓飯，又跑到了寶中，繼續帶客戶看下一個樓盤。此時的電話和微信，好像中間沒有間斷過。
一天切換多個場景區域，帶客戶去看盤，在高溫的天氣下，有時候能清晰看到她被曬黑的皮膚上流出的汗水。她說，沒辦法，我基本上每天都是這個狀態。客戶有時候挑，喜歡利用一天的時間跑很多個樓盤，去逐個對比，所以要跑的很多。
此次新政對你們有影響嘛？她說，沒有什麼影響，該是什麼狀態還是什麼狀態。在說這句話的時候，我旁邊走過其他的地產中介，旁邊跟著一位老大爺，手裡拿著摺扇，汗流浹背，從我們面前走過。
02、
為什麼仍舊會這麼忙呢？因為你會發現，該買的自然會買，不買的永遠在觀望。
W小姐算不上精明的人，自嘲也不是精英，只是很普通的一名地產中介，但安靜常與她打交道，感覺他與其他中介最大的不同就是真誠，無套路。在魚龍混雜的房地產市場，沒有很重的戾氣，能夠保持一份平常心，已經很難得了。
但是，她給我說，即使是這樣，也會遇到一些很有趣的客戶，而且，有時候相比於中介的小算盤，買家有時候更精。精到什麼程度呢？有時候喜歡和你聊天，也會讓你帶看盤，但是，從來沒想過買。
她之前遇到的一名客戶，小半年時間了，以投資為主，大大小小的盤基本也跑了30多個了，可是，永遠在糾結，一會嫌價格高，一會嫌朝向不好，一會又問片區的發展到底如何。有一段時間他消失了，你以為他自己偷偷跳單買了。
可是，某一天他又出現了，問你能不能帶他看房，讓人哭笑不得。當然，這個還不算啥，因為安靜有時候會在文末放個人的二維碼，所以有很多的人加我，一加完開頭第一頭句會把你整蒙——
“你覺得深圳哪塊地是窪地？有推薦的筍盤麼?預計兩年內可以漲多少呢？在線等，急。”有時候你恨不能把這類人全部拉黑。
而且，美女中介總結了，其實有很多成交迅速的客戶，大體心裡對自己的預算已經很清楚了，也作了調研，也清晰自己的實力，成交都很快。在房地產術語中，這類成交客戶叫做“偶得客戶”。
但是，如果你仔細總結一下的話，那些經常活躍在各大微信群甚至是論壇中吹水的人，基本成交週期都很長，因為他永遠在徵詢別人的意見，而不是根據自己的需求制定出一套適合自己的計劃。
所以，此次新政的出臺，從心理上來說，不會打擊真正想購買的客戶，因為他看的更長遠，而不是簡單的像炒股票一樣，薅一把羊毛就撤的心理。現有的階段，正在慢慢淘汰這類投機者。
03、
短炒客戶確實在拋盤，但大都早就離場。
其實在731政策出來之前，已經有一份草案出來了，所以，這也給一些準備離婚換房的客戶給了一定的緩衝時間。聰明的購房者，其實大抵都知道這份文件的真假，所以，有很多客戶在這個政策出來之前，就已經做好準備了。
W小姐告訴我，其實真的需要換房的客戶，早就做好準備了。但是，有時候對著兩口子說“要不你們離婚吧”這樣的的話，甚至把所有的文件都準備好了的時候，其實還是挺難為情的。
而且，最值得一提的是，現在政策的出臺，與其說是人為的市場干預，其實倒不如說，是真正的在保護現有房價調控成果。現階段換房，其實成本已經很高了，短炒的空間其實並不大，很多的短炒客，早在年初的時候，就已經離場了。
舉個栗子，今年三月份的時候，W小姐賣了一套西麗桃源村三期的一套兩房，大概在70平左右，成交價大概是403萬，很筍了，因為砍掉了10萬左右。當時她都沒預想到會砍這麼多，成交過程也蠻順利的。
但現在再去看，這套房子現在漲到了450萬左右，漲幅也不小。但是，客戶的母親有一天跑過來問她，問她能不能幫她把兒子的房子的賣掉，因為她感覺兒子供房的壓力太大，想要幫他減減壓力。
可是，W小姐給他算了一筆款，卻讓她大吃一驚：因為沒滿2年，所以要交大概30多萬的稅費，再加上之前給業主交的稅費、中介費大概十幾萬的稅費，所以總共要交40多萬的稅費，對比漲幅，基本就沒怎麼賺錢。
就算你把這些稅費攤給下一波購房者，因為你的房子沒滿2年，客戶也不一定會出手，因為客戶也會對比同樓盤同戶型的價格啊，這樣一算，這套房子掛出去，價格就大打折扣。
所以，安靜感覺，從某種程度來講，此次3年限售的出臺，對於想要自住的購房者來說，影響確實不大，因為換房成本已經很高了。寫到這兒，想起業內一資深大佬寫的一段話，給大家看一下——
靴子落地，反而輕鬆了很多。政策比預想的溫柔，不追溯歷史和保護離婚後的自住需求，算是深圳調控新政的最大的人性化亮點。限售3年，算是政府保護未來三年內高位進場的朋友，逼你長持，給你更多利潤，其實是好事。
04、
與美女中介看完盤，已經是下午5點了，算了一下，從真正帶客戶看盤開始，整整有7個小時的時間，她都在高溫天氣下工作。為了消暑，我們去了一家奶茶店，因為手機已經沒電了，她不得不提前下地鐵，在附近找充電寶。
而在手機開機後，她的微信仍舊在響個不停，因為接電話，聊天經常會被打斷。她要回答來自各個客戶的消息詢問，有時候沒有資源，也得想法設法找尋資源幫客戶處理問題。
只能說，731新政策後，深圳的二手房地產市場，也許並沒有市場上傳的那麼玄乎。
而就在今天，7月份的深圳房地產數據也出來了，數據顯示：新房方面，成交（網籤）新房住宅3461套，環比增加27.9%，同比增加71.1%；成交（網籤）面積共342196平，成交（網籤）均價為54142元/平，環比上漲49元，這是深圳房價首次出現月度上漲！（這個數據看看就好）
二手房方面，7月共成交6991套，環比上升14.44%，成交量創今年新高， 全市二手住宅均價為53028萬/㎡，環比上漲13元/平（相關文件已放小密圈了）。
你可以說是新政落地帶來的衝擊，但是，你也不得承認深圳樓市的成交依舊很猛。新政之下，資產建倉的遊戲規劃正在改變，有人看好後市，有人擔心上不了車，也有人唱跌。
但是，無所謂了，最要緊的是，先捂緊自己的錢袋。最後再重複一下這幾個字：資產安全，資產質量，資產週期。
PS：
好久沒放自己的二維碼了，這次就放一下吧。歡迎勾搭~
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