1984年，《中英聯合聲明》發佈：明確中國政府於1997年7月1日恢復對香港行使主權。隨後一年，部分英資企業開始撤離香港。
為保持香港的繁榮穩定，順應中國內地的改革開放需求，一大批內地各級政府在香港設立了窗口公司，彼時的窗口公司主要定位於招商引資，促進香港與各自地區的經貿聯繫，亦有加強內地與香港交流的作用。
廣州市“住宅建設辦公室”在此背景下設立。1年後，“住建辦”改製為“廣州市城市建設開發總公司”，是廣州市最早成立的房地產綜合開發企業，它參與開發建設了全國首個大規模統一開發的江南新村商住區。
這，就是越秀地產的前身。
此後極盛之時，越秀地產有著“每26個廣州家庭，就有1個住在越秀開發的房子裡”的說法。作為華南地區品牌歷史較悠久的房企，有人說，讀懂了越秀地產，便可回首廣州的過去，著眼廣州的現在，展望廣州的未來。
（越秀大事記年鑑）
“前有白馬，後有西塔”
自上世紀80年代起，越秀地產參與開發建設了全國首個大規模統一開發的江南新村小區、可逸名庭、可逸豪苑、翠城花園、可逸家園、江南新苑等項目。
（國家領導人視察江南新村）
此外，最頂級的別墅區也有涉獵——二沙島別墅區，以及“新羊城八景”天河飄絹（現名東方寶泰）、北進從化建設“後小康”人居傑作逸泉山莊和南拓南沙開發南沙濱海花園，成為首家進軍南沙的國內房企。
事實上，據鳳凰網房產瞭解，住宅業務外越秀同樣在商業領域長袖善舞，堅持“商住並舉”，其在商業地產方面也有著“前有白馬，後有西塔”的評價。
早在1994年，越秀地產跨出商業地產首步，打造了“白馬服裝市場”。此後，伴隨天河商圈、維多利廣場、財富廣場、城建大廈、越秀城市廣場等地標性的商業項目相繼入市，越秀的商業和住宅雙輪驅動的模式愈加顯著。
不過越秀地產商業地產在2005年進入系統性發展階段。這一年，越秀地產拿下了廣州地標建築“廣州國際金融中心”項目（廣州珠江新城西塔項目）的開發權，同時，還制定出未來五年商業地產的發展規劃，商業地產的貢獻值要達到集團綜合效益的60％以上。
內部，越秀地產將商業正式上升到戰略層級，於是在2006年，越秀地產成立了商業地產中心，2009年，越秀地產成立了商用物業經營部。2012年，越秀地產正式成立了商業地產事業部，這標誌著越秀集團商業地產的發展進入了快車道。同年，廣州國際金融中心正式開業。2011年，越秀地產實現銷售收入90億元，其中商業地產銷售更超過45億元，佔據半壁江山。
金融+地產雙輪驅動
2008年7月，張招興獲委任為越秀投資執行董事、副董事長兼總經理。2008年至2015年，越秀地產銷售規模從數十億增長至兩百億，而張招興及陳志鴻先後出任越秀地產總經理一職的七年時間，是越秀地產專注房地產業務的成長歲月。
越秀野心從未止於羊城。2011年前後，越秀地產開始啟動全國的擴張戰略，為保證規模戰略下的資金保證，越秀地產+金融的模式也在這段時間正式確立。
2012年年中，越秀地產成功地將廣州國際金融中心證券化。當時，越秀房產信託投資基金（00405.HK）作價134.4億元收購了國金中心，這即是國內眾口一詞的Reits。
簡而言之，越秀房託通過香港資本市場向投資人出售基金，然後用回籠的資金收購廣州國際金融中心，越秀地產以讓出部分租金收益為代價，獲得資金回籠。此舉，讓越秀地產在將債務轉移之餘，回籠了近40億元的現金，並且還能保證了租金收入的管控。
事實上，越秀的金融基因在更早時間已經顯現。作為國內最早上市的一批地產企業，2005年，越秀充分利用香港資本市場平臺，把旗下四大商用物業打包設立了越秀房託基金，成為香港股市第三個上市的房託基金。
2009年，越秀地產以前瞻性的眼光在一毛不拔的大學城以30億豪購9宗地，這在當年看來，可謂是瘋狂之舉！越秀地產也因此被稱為“番禺地主”。隨後，星匯文翰、星匯文華、星匯文宇等一系列宜居社區拔地而起，成為廣州名副其實的新一代豪宅區。其背後金融的助力亦功不可沒。
2013年，越秀多次與基金的合作，彼時也被稱作中國版本的“鐵獅門”模式。當年一年，該公司僅僅動用60億元，就撬動了200多億的土地項目，其中有超過140億元資金源於地產基金。該年度四個與基金合作的項目中，越秀地產佔股都在20%以下，卻有著絕對控制權。與其合作的基金均來自廣州越秀金融控股有限公司（以下簡稱越秀金控）旗下的“廣州國資產業股權發展基金”。
越秀金控為越秀集團的子公司，也就是越秀地產的兄弟公司。其擁有包括銀行、基金等11個金融牌照。困擾其他房企的金融牌照問題，在越秀看來並不難解決。
與資本市場的深度合作，使得越秀地產資金騰挪的空間更大。對項目開發而言，也就更注重項目的長期回報。短期市場波動對 “越秀造城”影響大幅削弱，這也有利於大規模開發的推行。
疲態顯露
好景不長，這家老牌國企在進行金融+地產雙輪驅動後的第5年之後面臨運營困局，2015年度集團毛利率、淨利率雙雙下滑、銷售均價同比下跌，加上國際匯率和利率環境的外部影響，使得公司盈利空間受到雙重打壓。
越秀地產董事長張招興
越秀地產受累於2013年在土地市場的激進表現。有統計數據顯示，2013年越秀地產豪購了201.24億元分別在廣州、杭州、佛山和武漢四個城市購入7幅地塊，其中有3塊是當時的地王。2014年全國多地房價下跌之後，這些高成本土地儼然成了燙手山芋，已開發面市的僅能以成本價銷售，更多的則是處於半停滯狀態。
2016年越秀地產槓桿率進一步惡化，負面消息接踵而來。2017年，標普全球評級宣佈將越秀地產“BBB-”長期企業信用評級和“cnBBB+”大中華區信用體系長期評級列入負面信用觀察名單。同年12月，廣州市紀委通報稱，對廣州越秀集團有限公司、越秀企業(集團)有限公司原黨委書記、董事長陸志峰(已退休)進行了立案審查。
資料顯示，2008年7月至2013年4月，陸志峰任廣州越秀集團有限公司、越秀企業(集團)有限公司黨委書記、董事長，兼任越秀地產董事長；2013年4月退休。經查，陸志峰違反廉潔紀律，收受可能影響公正執行公務的禮金；違反國家法律法規規定，利用職務上的便利和職務影響力，為他人謀取利益，單獨或夥同親屬共同收受他人鉅額財物，涉嫌犯罪。
查閱越秀地產2012-2017年財報，2012年的合同銷售金額為123億元、2013年為146億元、2014年為220億元、2015年為249億元、201年303億元，2017年為408.7億元。雖說越秀地產超額完成了2017年全年銷售目標，但反觀富力、雅居樂這兩家本土房企的銷售規模均突破800億元水平，甚至是越秀地產的近2倍。相比各大房企近年銷售規模的快速擴張，近幾年，越秀地產的發展步伐愈發趕不上了....
越秀地產，35年的積澱，正值“人生”黃金期，應是拼勁十足。關於越秀地產目前所處的局面，在2017年2月舉行的2016年業績會上，越秀地產董事長張招興表態：“我們要追求有質量的增長，不是簡單追求規模，會把質量、穩健經營排在第一位。”
張招興曾公開表示：“只有城鎮化、老齡化發展到一定程度，房地產行業才會出現真正的拐點，而這起碼還有十幾、二十年的時間。”
舊改加速 長租為主
2017年，由越秀集團牽頭髮起設立的，總規模達2000億元的廣州城市更新基金正式成立。未來越秀地產將與地鐵集團及珠江實業聯合，共同探討土地價值的最大化。曾經的廣州“國字號”決定再次提速。
目前廣州城區的土地開發多集中在舊廠、舊村、舊場三舊方面上，未來廣州舊改將加速。在城市更新業務方面上，越秀地產作為本土企業，實力自然不容小覷。今年7月份，當年越秀地產耗資25億元拿下的廣州地王南洲路項目最新規劃方案出爐，目前越秀正在招標銷售代理機構，預計可能會在年底入市。這個沉寂了5年之久的舊改項目在亮相後，或將刷新海珠區一手豪宅的售價。
（2017年7月10日，廣州軌道交通城市更新基金成立大會現場）
越秀集團是住房租賃的積極實踐者之一。2017年11月，越秀集團便已成立廣州越秀住房租賃發展投資有限公司，成為廣州市首批國有住房租賃公司。2018年2月13日，越秀地產租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。據瞭解，越秀地產將在2018年推出長租公寓1000間，並計劃在3-5年的時間內實現10萬間。不過截至目前，越秀地產長租公寓項目並未有實質性落地。
2018年越秀地產的合同銷售目標為550億元。上半年，越秀地產累計合同銷售金額約人民幣279.77億元，已完成年度目標的51％。在今年5月份，董事長張招興在2018年股東周年大會表示，越秀地產全國佈局戰略之後雖然也有佈局華中、華東等區域，但是最大比重的投入還是在廣東，大灣區內。其中，大灣區內的土地儲備佔越秀地產整體的51%。
在越秀地產成立35週年之際，地理上越秀積極佈局大灣區、板塊裡的深度挖掘長租市場，時間和空間都會對越秀地產進行新一輪考驗——這也給了市場懸念，昨日輝煌能否重現？
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