眉山恆大·悅府即將開盤，售樓部預計價格12000元/平方米。
大家驚呼，這和成都的房價有什麼區別!
其實，相對於眉山本土開發商開發的玫瑰·世紀城11800元/平方米的毛坯房價，恆大12000元/平方米還帶精裝修的價格已經算比較溫柔的了。
眉山房產網上有評論稱，眉山房價虛高，只怕是有價無市。
小全全隨即致電玫瑰·世紀城銷售現場，得到的答覆是：房子賣得只剩一套了；而恆大·悅府的1300套房源，據置業顧問稱，早有1800餘人為它們排起了長隊。
成都周邊，三四線城市的房價日日拔高已成了鐵板釘釘的事實。
“三四線城市房價憑什麼那麼高？”
“成都的‘光輝’就這麼值錢？”
類似的疑問此起彼伏。
眉山作為被質疑者之一，我們決定審一審這座城市。
一問房價
先來看看眉山的房價行情究竟如何。
下圖是一張來自吉屋網的眉山二手房價格走勢，從圖上可以看出，近一年來，眉山房價一直呈上升態勢，去年6月-10月走勢都比較平穩，均價維持在4300元/平米-4400元/平米左右。今年3月之後，價格出現了較大幅度的增長，短短3個月時間，漲幅達到了500元/平米左右。
其中，以領地凱旋廣場、威尼斯、萬景臻席等樓盤為代表的二手房價已經在10000元/平米左右了。
2017年6月至今眉山均價走勢（來源：吉屋網）
再來看新房，一如文章開頭所說，眉山在售的新盤價格都在節節攀升，除了前面提到的項目，安居客的數據顯示，位於東坡區湖濱路的領地凱旋府均價也已達到了9000元/平米左右；另一同屬東坡區的項目鷺湖花園城在房天下的價格也是在10000元/平米。
價格整體走勢上，應該是受供應產品形態的影響，去年7月出現過一個價格高點，超過了6000元/平米，後逐漸回落。然後，在今年1月開始發力，呈現持續走高之勢，截止目前均價已經接近7000元/平米了，而去年6月，眉山的均價還處在4500元/平米左右，漲幅已經超過了2000元/平米。
所以，待價而沽的新開項目價格過萬也就成了大概率事件了。
眉山東坡區部分在售樓盤價格信息（數據來源：安居客）
二問產業定位
再來看究竟是什麼誘發了眉山房價的上漲？
眾所周知，眉山已經不再是僅僅是四川的眉山，而是成都的眉山，天府新區的眉山，成渝經濟帶上的眉山……眉山的城市職能定位包括：
1、成渝經濟區現代化工業基地
2、成都南翼文教科研基地
3、西部綜合交通樞紐重要節點城市
4、東坡文化為特色旅遊目的地
5、眉山政治、文化、經濟中心
眉山的城市擴展目標是，到2020年，中心城區要達到62km²，人口規模約65萬人，到2030年計劃中心城區面積達到82km²，人口約85萬人。
人口成規模增長的背後，是眉山在成都城市群的集群效應之下，依託成都及周邊城市聯動及產業佈局帶來的人口吸納能力。在成都城市群中，眉山的產業定位是承接醫藥、裝備製造業。
目前，眉山天府新區園區500強企業現在已經有6戶入駐，形成以海爾（天府新區）創新產業園為代表的高端裝備製造產業集群，以聯合利華（四川）全球生產基地為代表的精細化工產業集群，以偉易達為代表的新一代電子信息產業集群，以蘇寧集團西南地區電子商務運營中心為代表的現代物流產業集群。四大產業集群並行，企業主營收突破200億元。
成都城市群產業佈局
已經習慣了買房跟著規劃走的成都買房人，在長期房價看漲的心裡預期之下，面對限購政策不斷加碼，被逼出走，引發需求外溢，眉山作為天府新區功能區及其輻射板塊，市場表現呈現漲勢也是情有可原。
那麼，回過頭來看，蹭蹭蹭上竄的均價，以及部分品牌房企新開盤單價過萬的預期，已經與限價之下的成都樓市十分接近，除了規劃的利好之外，眉山自身有沒有價格支撐？
三問城市規劃
要搞懂眉山樓市，就要先弄清楚板塊劃分和具體規劃。
整體城市格局上看，眉山將按照一軸兩翼發展格局，以中部核心城區為主，延伸為西部工業區及岷東宜居區三片式格局，並多點開發、多組團發展，一軸和兩翼的功能分別為：
中部歷史文化名城——作為三蘇文化核心區，以綜合服務業為主，以便捷交通，功能複合的文化、田園之城。
西部現代工業新城——這裡是眉山產業導入和人口導入的重點所在。西部區域沿承天府新區產業發展軸，將建成為現代製造業集群。依託成昆鐵路，連接天府新區、彭山、眉山，規劃面積300km²“兩化互動、產城一體”，打造現代工業旗艦和城市組團。
岷東新區——大量教育、醫療、文化資源均規劃建設在這一區域，因為被定義為高品質宜居社區。
四問樓市板塊發展
在上述城市功能劃分之下，眉山被劃分為了7大板塊，各個板塊承擔著不同的功能。
首當其衝的就是文章開頭提到的恆大悅府所處的眉州大道板塊，也是未來的北部新城。
成都“南拓”，眉山為了更好的承接成都，規劃向北發展。眉州大道片區剛好位於眉山的正北方向，是離成都最近的地方——眉山距離成都大約70公里。
從時間距離上看，2018年4月26日，成都至眉山的地鐵開始招標，11號線東坡支線、5號線彭山延伸線將從成都直接修到眉山市域，有消息稱，5號線延線很有可能在恆大悅府附近落點。這一規劃若能實現，對於成都城南和天府新區的產業人口來說，住在眉山也不是沒有可能。
其次，是同樣屬於中部區域的東坡島板塊。
東坡島始建於2014年，利用自然優勢，打造出964畝溼地公園，將生態、休閒、文化融為一體，是眉山中央休閒區域，也是西南地區最大的城市溼地公園。
東坡島效果圖
在東坡島板塊取得成績之後，南湖生態板塊規劃緊隨其上，計劃建園465畝，以環保為主題，將於今年10月完工。
東坡島和南湖區域位置臨近老城區，由於老城區聚集著大量本地人口，隨著城市發展的推進，老城的配套滿足不了新生的置業需求，導致這些需求向周邊轉移，成為早期購買東坡島和南湖板塊房源的主力軍。
據不完全統計，2014年後，東坡島上大約修建有7個樓盤，目前除了近期剛推出的陽光1519·雲夢州還有房源在售以外，其他樓盤全部售罄。
不過，隨著東坡島運營逐漸成熟，島上的房價也水漲船高。以陽光1519為例，2015年一期開盤時價格位於4500元/平方米左右；2018年，陽光1519再次開盤，價格已突破13000元/平方米。
不僅如此，東坡島區域均價也成功破萬。相比之下，南湖板塊的價格要友好一些，均價在8000元/平方米上下。
在東坡島和南湖地區呈現飽和狀態的情況下，岷東新區成為現階段政府花大力投入建設的新興區域。原因在於：
1.岷東新區位於眉山東北部，是眉山整體規劃的發展方向。
2.岷江作為長江上游的重要支流，是眉山最重要的水資源。岷東新區坐落在岷江主流旁側，實現了眉山跨江東進的建設理念。
城市發展有三個重要因素，位置、資源和人口。岷東新區目前最缺乏的便是人口。
為了迅速吸納人口，眉山重要的教育資源都被集中安放在此，冠城七中、四川師範大學附屬第八實驗學校、四川工商學院等多所學校現已正式落址新區，引進約8萬人口。
冠城七中實驗學校
不過，這還遠遠不夠。
岷東新區規劃承載30萬人，截止目前，恆大養生谷、雅堂智慧城項目、北外附屬學校項目、西南大數據安全運營中心項目等項目已經簽約。
由於是規劃的新區，岷東新區的人口不足也導致新區樓盤的去化率較弱。2014-2017年，新區只有江山美墅一個高端樓盤項目，在2016年4月-2017年4月僅售出24套房源。
不過，區域內很快將迎來第二個樓盤金悅匯的放量，它的成交和價格情況也更能代表當下的區域市場行情，小全全也將持續關注。
五問發展前景
眉山作為三線城市，有著小城市固有的不足。
由於缺乏高素質產業工人和技術人員，整體自主創新能力也有一定的空缺。天府新區的成立為眉山的發展帶來了轉機，成都功能外溢，也為眉山補充了大量的新鮮資源。
資源的流通必然形成人口的流動。加之515政策之後，眉山生態宜居的環境以及不限購的條件，為成都轉移的購買力提供了選擇出口。未來成眉之間很有可能形成一批眉山生活，成都工作的“跨市群體”。
眉山希望借勢成都的想法也得到了回應。
2018年，四川大學華西第二醫院將下沉眉州大道片區太和大道與天府大道眉山城區交叉口東南角，成都方做出承諾，將在學科建設、醫院管理、人才培養等方面形成區域內全方位的引領輻射，持續提升眉山市範圍內各級醫療機構的技術水平與服務能力。
看起來，各方資源都在竭力向眉山傾斜。
需要提醒的是，羅馬不是一天建成的。在城市建設這條路上，眉山才剛剛起步，成都周邊的區縣和城市集群因成都樓市限購限價獲利只是短期利好的爆發，而我們對一個建設中區域的觀察，必定是長期持續的過程。所以，急於買入眉山的買家們，不妨冷靜地多一些觀察和研判。
閱讀更多 地產全說 的文章
