2017年4月10日，東莞樓市調控政策升級，開啟了東莞限購、限貸、限價、限外、限售“五限”時代，深圳客正式退潮！今天正好是“410”新政出臺一週年，樓市調控從嚴收緊。在市場表現上，
延遲簽約、延遲放款、延遲報規、延遲開工、延遲推盤……延遲或將是2018年樓市的關鍵詞！在市場成交冷淡、房貸利率上浮、樓市調控政策不放鬆的影響下，節約營銷成本“過冬”已成為開發商的共識，受到各種“延遲”的影響，樓市出現大量新增供應最快或將在今年下半年出現，購房者想要有更多的新盤挑選，還需再等等。
利率升，成交降！
限貸政策沒有放鬆，反而越來越收緊，房貸利率普遍上浮至基準利率的20%，甚至有銀行停貸，這是進入2018年後東莞樓市的熱門話題。據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，截至2018年3月9日，東莞商業銀行首套房貸利率普遍上浮20%，即實行5.88%利率，其中包括了農業銀行、工商銀行、建設銀行等11家銀行，對比2月增加了兩家；二套房貸利率也以上浮25-30%為主，華潤及中信兩家銀行停貸；與此同時，伴隨著東莞房貸政策持續收緊，尤其是2月“三價合一”政策實行，興業、郵政等14家商業銀行執行“三價合一”政策，一、二手樓市房貸壓力再次升級。
東莞中原戰略研究中心介紹，一季度樓市政策環境逐漸趨嚴，市場觀望加重，疊加春節因素影響，購房需求釋放放緩，東莞住宅樓市成交大幅轉淡，全市住宅供需創近四年同期新低，數據顯示，一季度全市住宅成交100.82萬平方米，環比下滑44.46%。
投資弱，開工少
受到市場成交冷淡影響，一季度新開工項目主要分佈在東莞樓市熱點區域，各區域零星開工，未出現集中開工潮。此外，從產品類型來看，新政後投資熱情減弱，成交減少，商鋪、寫字樓等投資型產品開工熱情降低。
優房超·瑞城搜統計數據顯示，今年第一季度東莞僅8個項目開工，同比下滑78%，其中全新項目開工個數同比下滑81%，房企開工熱情大幅度降低。優房超·瑞城搜介紹，今年1季度市場新開工項目基本以全新項目為主，由於項目是首次開工，開工過程缺乏相關成熟配套或者情景展示體驗區，這也使得其推貨節點延遲。此外，目前市場交投氛圍較為冷清，房企貨量充足，全市住宅消化週期在10個月以上，去貨壓力在加大，各個項目開工動作放緩。
從物業類型產品看，1季度洋房開工面積39.8萬平方米佔比61%，商業公寓佔比19%；後市供應依然以洋房與商業公寓為主，洋房與商業公寓為目前市場主流去貨產品，有助於開發商實現去貨速度與資金回籠；與此同時，新政之下投資熱情驟減，商鋪及寫字樓等投資產品熱度下滑，商鋪、寫字樓開工量少。
深圳客退潮，報規延遲
“410”新政推出“限外”政策，深圳客出現明顯退潮，臨深片區樓市受到重創，在房價高企、庫存量大、成交量低的影響下，不少新項目推遲至今年1季度報規，明年或才能上市。
優房超·瑞城搜統計數據顯示，今年第一季度東莞全市219個項目報規，全新報規項目佔比11%，主要集中在松山湖片區，其中6個鎮區報規項目達到2個以上。一季度報規項目從時間上較為集中，報規地塊多集中在2017年下半年或2018年初拿地。不過，也有不少項目是在更早前拿地，推遲報規入市的，這些項目多集中在濱海和臨深片區。優房超·瑞城搜介紹，由於2017年以城區及水鄉片區為樓市成交為主，濱海和臨深片區受深圳客退潮影響，貨量積壓，新項目報規多延遲至2018年1季度。
“快週轉”PK“觀望”
隨著東莞樓市進入深度調整，資金實力雄厚的品牌房企表現突出，開發商對樓市的態度也進入兩極分化，或加快開發速度，進入快週轉通道，或是持續觀望市場，等待入市良機。
優房超·瑞城搜統計數據顯示，一季度純新項目報規佔比約11%，同比上漲26%，環比上漲118%，萬科與碧桂園項目佔比25%。從各個項目情況來看，高埗萬科項目28萬平方米規模最大，或將於明年入市搶佔高埗市場；位於麻涌的招商雍華府、大朗潤地松朗花園等品牌房企開發項目都有望於明年上半年推出；本土房企瓏遠集團也有兩個全新項目報規，入市時間待定；其中一個主城區大型三舊改造項目豐華瓏遠翠瓏灣，於2016年12月報規，目前仍未入市，另一個是3月份報規的瓏遠·翠瓏灣，上市時間待定。
優房超·瑞城搜認為，目前東莞樓市處於“快週轉”與“觀望試探”兩種心態並存的局面。品牌房企項目開發進度較快，如萬科、碧桂園一線品牌房企拿地到入市時間週期約在1年左右，其他開發商一般在1.5-2年，而小房企甚至超出2年，其原因主要是品牌房企資金鍊充足，流動性需求大，開發壓力小、經驗足，快週轉，所以開發速度較快；而中小開發商或者“高價地”項目觀望心態較濃。
塘廈消化週期超40個月
在東莞限購政策出臺超過一年半，“410”限購升級政策實施一週年後，東莞樓市調控效果顯著，投資熱情下降，成交下滑，購房更加理性，住宅庫存企穩在503萬平方米，消化週期處於歷史高位水平。市場從“供不應求”平穩過渡到“供過於求”狀況。
據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，截止2018年3月31日，東莞住宅庫存套數40073套，庫存面積為503.84萬平方米，壞比小幅上升2.09%，同比大增33.83%，庫存升幅持續增大。按照過年一年消化速度計算，3月底住宅消化週期為10.7個月，環比持平，目前消化週期已回升至歷史高位水平，加之後市供應持續放量，政策調控從嚴下“供過於求”的矛盾將日益顯現。
此外，東莞中原戰略研究中心監測數據還顯示，松山湖和塘廈消化週期超40個月，臨深片區普遍處於嚴重供過於求狀態，主要原因是房價過高和限購政策影響下，購房者入市門檻高，項目去化緩慢，臨深片區除了清溪外，去化週期均超12個月。
“過冬”，房企準備好了嗎？
“410”新政滿週年，東莞樓市調控政策不但沒有放鬆，房貸政策等還持續收緊，今年樓市仍然不樂觀。
優房超·瑞城搜認為，2018城區片區市場持續保持熱度，供需兩旺，成交、新增供應、開工、報規綜合指數最高。不過，在開發商“快週轉”與“試探觀望”並舉的局勢下，市場供應量充足，競爭激烈，無論是走快週轉之路還是試探觀望，各類房企縮減營銷成本“過冬”成為共識。在新的局勢之下，房企短期預期普遍向下，但在長遠來看，對東莞樓市依然持樂觀心態。
此外，由於報規延遲、開工延遲、土地供應減少、收購項目手續辦理週期長等多重因素影響，預計新增供應入市將集中在2018年下半年及2019年上半年。
文：廣州日報 樓三姐
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