1
導語:泡沫會破裂嗎?
7月23日，在博鰲.21世紀房地產論壇上，“房地產圈網紅”任志強又大膽預言:我覺得放開調控房地產也不會崩盤，因為城市化需求還存在。
眾所周知，任志強，一直都是唱多派，來看看他以往的觀點:
2016年，房價必漲!
2017年，房價必將漲得比上一輪更猛!
2018年房價不漲，我提頭來見!
標題一個比一個猛，年份換一下就可以了。
如你所見，都應驗了。這次，他發來視頻給21世紀房產論壇，談到幾個觀點，有對上半年的總結，也有對未來的預判，給大家梳理一下，更有利於我們看清接下來的房產現狀。
1
(以下這一部分為任志強的發言。)
年初我說，雖然我們在進入一個投資高峰期，但逐步下降的趨勢是不可改變的，至少連續三個月來看，是一個持續下降的趨勢，下半年可能下降的會更加嚴重。
前兩個月的時候曾經出現過開發商自有資金最低位的情況，6月份雖然有所回升，但仍是低位。
在銀行貸款上是負增長的，在個人按揭貸款上也是負增長的，現在主要支撐的是靠自有資金和這個預付款、定金，這兩項佔的比重是最大的。那麼下半年如果現行政策不改的話，我個人認為這個銷售量和投資還是持續下行的一個趨勢。
是不是要為此而擔心呢?我個人倒不覺得房地產市場會崩盤，或者會出現急速逆轉的情況，畢竟城市化的需求還存在，消費的慾望和改善性需求還是大量存在，特別是獨居生活的這個總戶數在不斷加大。
過去三年，獨居家庭的增長率每年大概有30%多，未來幾年呢可能還是越來越多。
一個是老齡化造成的獨居生活，就是兩個老人剩了一個了，另外一個是年輕人不願意和老人共同居住而形成的獨居生活。
到目前大概有7500萬戶左右，大概占城市總人口的百分之6點幾，但是在北歐已經接近於40%，歐洲基本上在25%左右。
中國在未來的發展過程中，可能也會達到20%或者更高的水平，那就是要在現有的基礎上增加2倍到3倍，幾年以後，可能獨居家庭會達到2億用戶，
所以對住房的需求來說，仍然是巨大的。2
而關於房地產崩盤，我們印象最深的應該就是日本的樓市崩盤，我們回顧一下日本房地產崩盤的歷史來對照一下現在，給我們一點警醒。
日本已經歷了完整的房地產經濟週期，“戰後緩慢發展的艱難期-七八十年代快速發展的黃金期-九十年代泡沫破裂後的崩潰期-最近幾十年的穩定期”。
其中，上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是迄今為止世界歷史上最大最深刻的一次房地產危機。日本房地產市場可謂跌宕起伏，歷盡甘苦。
1
促使房價快速增長的因素
1.嬰兒潮刺激住房剛性需求
日本在二戰中元氣大傷，人口損失嚴重。戰後，日本出現了集體生育回補缺口的階段--嬰兒潮。1967年，日本人口首度突破1億。1979年日本人口已達1.16億，1989年更增至1.23億，相比於戰後人口翻了將近一番。
人口大量快速增長，住房需求隨之急劇增長。2.經濟增長增強人們購房實力
在人口大量增長的同時，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。日本的汽車、電子產品侵襲全球，甚至與美國打響了商品領域的“新太平洋戰爭”。80年代初，日本經濟連續趕超意大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次於美國的世界第二大強國。隨著日本人成為世界上最富有的人，日本的土地也成為世界上最昂貴的土地。
3.政策支持促使房地產業快速發展
60年代以後，解決居民住房問題成為擺在日本政府面前一道十分重要的課題。高級公寓大量出現，新大谷飯店、霞關大樓等超高層大型建築群拔地而起。在金融方面，日本也採取了超級緩和的政策。1971年和1972年，貼現率和市場利率將至二戰以來最低點。大量資金湧入房地產市場。
2
房價“趕頂”的表現
1.價格屢創新高
由於土地高度壟斷集中，伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲。
1985年，東京、大阪的土地價格比戰後初期猛漲了10000倍。此後，房價繼續日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值則增長了81%。1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。
人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重複抵押和貸款，監督管理形同虛設，資金鍊無限拉長，槓桿作用無限擴大。
日本大公司也不甘寂寞，不斷利用關係進行土地倒買倒賣，數量極大倒手率又極高，每倒一次價格就飆升一次。
2.城鎮化完成
隨著日本經濟高速增長，極大地加速了日本城市化進程，甚至出現了年輕人大批流入大城市而造成大城市人口過度集中和地區間差距拉人的現象。
1975年日本的城鎮化率達到75.9%。1980-1984年間，由於出口型產業進一步向港口工貿大城市靠攏，日本發生了人口向東京圈聚集現象，進一步加劇了地區之間發展的不平衡。1985年日本的城鎮化率達到77%，基本接近飽和。
3.國際貿易環境轉變
80年代中期，日美貿易摩擦不斷升溫。在此背景下，歐美國家和日本在1985年9月達成了促使日元升值的“廣場協議”。
隨後，日元指數於1988年11月升值到64.82，自此日本經濟增長動力開始顯露疲軟之勢，日本政府在隨後的17個月內允許日元匯率指數逐步下行到49.98，階段性貶值幅度接近25%。
4.國內房地產政策轉向
歐美的持續施壓，使得日本政府面臨方向性抉擇--是穩定房地產泡沫還是刺激日元繼續升值。
最後，日本政府選擇了大幅緊縮貨幣政策、主動刺破房地產和資本市場泡沫、刺激日元加速升值的策略。
從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。急劇收緊的貨幣和信貸政策使得日元匯率繼續升值，同時也導致了日本樓市、股市迅速暴跌。
3
房地產泡沫破裂
日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，日經指數暴跌70%，此後，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。
日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現鉅額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。
隨後，日本政府又出臺“地價稅”政策，規定凡持有土地者每年必須繳納一定比例的稅收。
在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產價格一瀉千里。
1991年，也就是崩盤元年，東京房價下跌了20-30%，隨後一直下跌，持續了將近15年，跌幅一度達到65%，泡沫破裂。
3
那中國房地產會不會重演日本樓市泡沫破裂?我覺得是不會的，之前我們已經解讀了很多，今天來說說昨天釋放的一個信號:
7月23日，國務院常務會議一錘定音，全面寬鬆基本確認!
不僅提出積極財政政策要更加積極，還指出穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保障合理融資需求，一系列“穩增長”措施為經濟持續健康發展保駕護航。
金融研究院院長管清友表示，政策面正式變化，但不會再度出現2014那種大水漫灌。中信固收稱，貨幣寬鬆政策再確認。
總而言之就是:經濟增長不能失速。
接下來的可能是央媽又要開印鈔機了、人民幣貶值繼續、地方債務擴大、改革開放力度增強......
從政策面來看，中國最艱難的時候已經過去，離人們最悲觀的房地產崩盤已經越來越遠，政策面已經發生了重大變化，接下來就是政策和市場的博弈。
接下來，拭目以待!
閱讀更多 唐山特價房 的文章
