這幾天，關於廈門房價暴跌的消息不止在地產圈炸鍋，更上了微博熱搜。“房價跌萬元，地價回到兩三年前”，廈門樓市真的“崩盤”了嗎？事實上，廈門部分市區和郊區房價確實在下跌，但並非市場過度疲軟，而是合理迴歸。
神話破滅 房價跌萬元？
近日有自媒體號報道稱，“廈門地價相比2016年幾近腰斬，2016年的地王有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，廈門島內那個寸土寸金，房價只漲不跌的神話也破滅了，相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米”。
▲廈門新建商品住宅各區的價格走勢，2018年數據統計至7月份。數據來源：易居研究院智庫中心
小編查詢易居研究院智庫中心提供的廈門新建商品住宅各區的價格走勢圖發現，近十年來廈門房價一路上漲，各區均價在2017年達到上漲峰值，2018年前7月除了同安區和翔安區成交均價稍有上漲，其他各區均有不同程度的下跌。其中，思明區今年前7月成交均價45547元/平方米，相比去年55427元/平方米，的確下跌了近萬元。
調查：二手房回調新房堅挺
為了進一步瞭解廈門樓市真相，有媒體實地走訪廈門樓市進行調查，結果是↓↓
買賣雙方觀望情緒濃厚
按照閩南地區傳統的習俗，農曆的7月份不宜買賣房屋。小張在位於廈門集美區橋頭片區的一家中介上班，近半年來由於成交的訂單太少，離職的同事不少。“前一段熱賣廈漳泉片區（廈門周邊）的均價都是從大幾千到1萬多左右的房源，
現在這些片區的樓盤價格也下跌了，不好賣了。”家在杏林片區的詩敏正在計劃換房搬到島內住，她在5月初就把自家房子在中介掛牌。“一開始的心裡預期是成交底價480萬元，幾個月過去了我也開始面對現實，如果460萬元能成交就不等了。”詩敏表示目前她所居住的片區二手房的價格普遍在3.7萬元/平方米至3.8萬元/平方米（2010年之後建的新房），而此前2016年至2017年高位時，這邊價格一度達到了4萬元/平方米。
二手房價格回調 新房價格仍較為堅挺
來自廈門房地產聯合網數據，2018上半年廈門二手房（居住用房、非居住用房）共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比，環比下跌25.42%。
此外，新建住宅最近幾個月一直上行。根據中原地產整理數據顯示，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指數分152.9、151.6；二手房分別為138.2、152.2。
樓面價下行
按照公開信息所示，2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊（其中位於翔安新城有兩幅地塊），起拍價降至1.7萬元/平方米至1.8萬元/平方米，而一個月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬元/平方米創出新低，沒想到僅僅一個月，地價又降了30%。而與2016年廈門翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比，無異於“腰斬”。
對此，廈門克而瑞機構分析師胡慧榮表示：“從我們長期的跟蹤監測來看，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元/平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比，則下降約三成。”
專家：房價地價均合理迴歸
對於樓面價的下行，胡慧榮表示，值得注意的是，7月2日拍賣的翔安南部新城2幅地塊區位優勢不如2016年融僑地塊，且2016年地塊容積率較低，體量較大可分批出售，並在樓市樂觀預期下。對比之下7月2日出讓地塊不僅體量小，需一次性對外出售，且受“限價”制約。
廈門中原地產進一步分析認為，本次土拍地塊位置相對較差，且處於房企年中貸款償還節點，開發商資金壓力較大，土拍參與相對謹慎，土地市場更多的是迴歸理性。
至於二手房價格的回調，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廈門部分市區和郊區都面臨價格下跌的現象，但一般來說，廈門房價上漲態勢比較明顯，所以若是不跌，就基本上說明調控政策是到位了。所以從這個角度看，當前市場確實降溫。
“不可否認，部分樓盤價格過高，跌一點，甚至大跌也是正常的。但歷史上即便是所謂有崩盤的城市，下跌10000元/平方米的樓盤也非常少，即便有，也是個別報價虛高然後正處於去庫存或回收尾款的房子。”嚴躍進認為，對於廈門市場的降溫，應該理解為政策調控是有效的，而不是說市場過度疲軟了。
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