1
“宇宙第一大房企”再上頭條！
繼上海售樓處倒塌之後，碧桂園杭州項目地基近日直接坍塌，殃及附近居民；碧桂園最近大概是流年不利，各種負面刷爆頭條，而這次，又有更令人震驚的消息傳來——
傳統銷售都是“唱歌跳舞打雞血”，而這次碧桂園直接是“列隊口號喝雞血”！
7月16日，碧桂園漳州御江府開誓師大會，現場殺雞取血，員工們集體舉起杯子喝雞血併合影留念。員工背後的大熒幕上閃爍著“15天衝刺4000萬，全力以赴，使命必達”的口號。
一張桌子上，並排擺著兩排杯子，每排各10個，前面12個杯子裡均裝有少許紅色液體，一名大媽一隻手抓著雞腳，一隻手抓著雞頭，正往杯子裡“滴”雞血。
在碧桂園御江府銷售大廳的樓盤模型前，23名銷售人員站成兩排，他們手中端著杯子，有人仰頭豪飲，有人尷尬地笑著，身後的宣傳語上寫著：“碧桂園御江府營銷7月誓師大會，15天衝刺4000萬，全力以赴，使命必達。”
新鮮不新鮮？刺激不刺激？但是要蜜姐說，最刺激的還是背後那“15天衝刺4000萬”！
生不進恆大,死不進萬科,生死不進碧桂園。一句話道盡了地產從業者的無盡壓力，不止是碧桂園，本來就快節奏、高強度的房企現在更上一層樓，為了回籠現金，發出了不惜一切代價高週轉的命令！
5月，泰禾華東區域為了衝刺2000億元銷售目標，公然要求員工放棄所有休假；
前天，富力宣佈取消員工午休；
那麼，為啥各大房企都這麼焦慮呢？
2
在樓市躺著都能賺錢的“黃金十年”，房企可謂是無限風光，土地是國家的，錢是銀行的，憑藉著高槓杆、高債務的運作模式，迅速擴張、地王頻出，天價拍地、高價賣房，成就了一大批房產富豪。
2015年地產債進入爆發階段，2016年其發行量達到峰值8160.52億元。2015年，地產債總髮行量達到4770.27億元，發行量最多的三類產品分別為一般公司債、私募債和中期票據，分別發行了97、94和38支產品，發行量分別為2288.14億元、1401.47億元和705.7億元。
然而，做生意是要有本錢的！借來的錢是要還的！ 2018，到了房企們該還債的時刻了！
根據申萬宏源的數據統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰（分別為932億、698億元），而接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。
“看面子全是土豪，看裡子全是負債”。無論是大小房企，現在的債務壓力都已經紛紛爆表了！
數據顯示，全國11個一線房企中，融創負債率高達90.27%，碧桂園、綠地、恆大、萬科、綠城、華夏幸福6家房企負債率均超80%。
出來混，總是要還的！
3
在過去那個資金寬裕、大水氾濫的年代，房企們雖然也是槓桿運作，但都能玩著借新還舊的遊戲，依然能高利潤、大擴張，然而忽如一夜冬風來，房企們突然拿不到錢了！
前幾天，樓市傳來大消息，監管層通過窗口指導，已進一步收緊房地產企業融資，專款專用禁止公司債與票據互還。
此前公司債與票據之間可以互還，但為防止房企融資“渾水摸魚”，交易所和銀行間協會已分別檢測通過自身相關部門發行的債務：公司債只能還公司債，票據只能還票據。老債到期之前，不能再發新債。
與此同時，國家還對土拍市場動手了！
7月16日，華爾街見聞報道，北京土地儲備整理中心消息人士稱，下半年北京土拍將強化監管競拍主體的資金來源。
強調銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金，對於以企業應付賬為基礎的供應鏈ABN融資資金等結構複雜的非自有資金，也將聯合央行大數據進行穿透、禁止。
其實，隨著史無前例的樓市風暴，開發商的幾大輸血通道，早就被逐一被封死——
1、IPO，新股發行；2、上市房企定向增發；3、向銀行貸款；4、國內發債；5、海外發債；6、通過資管計劃，引入銀行、保險、私募等資金；7、民間借貸……
1-6月份，房地產開發企業到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。
然而對於房企們來說，資金卻是房地產企業的生命線。
無論是買地拿地，還是開發建設，乃至於房屋銷售是一個異常漫長的過程，一般一個樓盤的開發週期需要2-3年，而一家有規模房地產開發企業一般不會一個樓盤一個樓盤的開發，往往是多個城市多個樓盤的集中開發，這對於企業的融資壓力更大。
業內甚至有這樣的說法，一家房地產企業發展的好不好主要看他的財務總監融資能力強不強。
想來，作為曾經資本市場寵兒的樓市，以前從未想過自己也會遭遇“斷奶”的尷尬、面臨“融資難”的問題。這個炎熱的夏天，一首涼涼送給所有的房地產企業！
因此，既然借新還舊的把戲玩不下去了，那要還天量的鉅債，就只能依賴
銷售回款了。所以，我們看到各大房企都在以奪命狂奔的速度，下死命令壓縮開發週期，趕緊把手上的房子賣出去！瘋狂地收割最後一茬韭菜！步子邁得太大，難免會跑丟了鞋。
據各地媒體統計數據顯示，全國著名房企在安徽安慶、巢湖蕪湖、江蘇如東、靖江、無錫、廣東臺山、杭州和青島等地涉及6個省13個樓盤均出現質量問題和投訴。
“宇宙第一大房企”碧桂園的也炸了雷，而且炸在了號稱全國建工品質最高的杭州。
7月12日，杭州蕭山碧桂園前宸府項目邊上出現了一個大坑。事故殃及前宸府旁邊居民樓，基坑的裂痕延伸到其地基，讓邊上一棟三層小樓成為危房。
6月24日，上海奉賢海灣鎮，碧桂園項目售樓處6層屋面混凝土澆築過程中出現模架坍塌，坍塌面積約300平方米，由中天建設集團有限公司建設，1人死亡9人受傷。
……
這些事故背後，透出一股濃濃的焦糊味，房企們焦慮到了極致。毫無疑問，2018年這一年，是房企們的“生死之年”，在資金的約束和調控的風暴之下，地產業會迎來前所未有的大洗牌，那些撐不過“漫漫錢荒”的房企，會面臨或者破產倒閉、或者被兼併收購的命運。
然而，這不僅是開發商的生死之年，但是也是各位投資者的生死之年。
如果你想投資地產債，那麼你要注意，即使是評級AAA的高信用大房企，因其過度投資的關係，現金流也補不上負債缺口，也同樣需要消耗流動資產去償債，在償債壓力上甚至還要高於其他房企；而對於低信用的房企（AA-及以下）來說，加速擠兌可能是最大的風險。
如果你是想買房，那麼你要關心房子能不能到手、到手的房子怎麼樣的問題。開發商的資金緊缺、壓力山大，勢必會降低房屋的質量；而比這更危險的是，一旦有開發商撐不下去倒閉或被他人併購，其在建樓盤很大一部分將成為爛尾，讓你損失慘重。
特別是今年以來上演搶房大戰的眾多三四線城市，短短几個月時間，就賣出了那麼多房子，這一輪收割之後，透支了多少年年的購買力！
未來又沒有人口淨流入的增量，勢必有一群炒房客被套死在沙灘上。畢竟，在任何資產潮起潮落大遊戲開幕的那一刻起，註定要有人為瘋狂投機買單，註定要有人為之付出代價。
閱讀更多 投資家網蔣東文 的文章
