半個月前，一則“國開行棚改項目審批權限上收總行”的消息讓拆遷戶和地產商有點“慌”。
新聞背景：棚改的兩大類型
貨幣化安置是給予拆遷戶一定自主權，政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而後居民再到商品房市場上購買住房。
實物化安置是拆房子還房子，政府建設新房來安置棚戶區居民，分為原地或異地住房安置兩類。
貨幣化安置在棚改第二階段迅速超過實物化安置成為棚改的主流安置方式，一方面受益於央行低成本的資金支持，另一方面由於其具有獨特的優勢。最主要的優勢是拉動房地產銷售，消化庫存。同時，貨幣化安置不僅盤活不動產，而且產生巨大的財富效應，促進地方經濟發展，帶動三四線城市GDP的快速增長。
一時間“全國棚改叫停”、“棚改貸款一刀切”、“房地產市場重大利空”等解讀引發了地產股的連續下跌。在申萬一級行業中，自從今年6月25日來，房地產板塊跌幅超過10%，而從今年整體來看，跌幅超20%。
在此背景下，7月12日下午，住建部召開的棚改吹風會宣佈的消息，無疑給部分拆遷戶和地產商吃了一顆定心丸。
棚改不搞一刀切
關注的焦點無外乎是這幾個方面：棚改會不會停；未來棚改安置是給錢還是給房；政策調整後對房價有沒有影響。以下是住建部對這些問題的權威回覆：
01 首先
棚改不會停 ！
昨天的吹風會上住建部首先強調，黨中央、國務院高度重視棚戶區改造工作。這句話的意思就是棚改是不會停的，要繼續推進。至於為何不能停，住建部列了以下幾個原因：
1、改善了棚戶區居民住房條件。2008—2017年，全國棚改累計開工3896萬套，幫助約1億人“出棚進樓”。
2、促進了以人為核心的新型城鎮化。截至2017年底，全國累計開工改造林區棚戶區166萬套、墾區危房238萬套、國有工礦棚戶區305萬套。
3、促進了房地產市場平穩健康發展。房價上漲較快城市，通過新建棚改安置住房，增加了住房供應；房地產庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進了房地產去庫存。
4、提升了城市功能和綜合承載能力。
5、帶動了投資消費和經濟增長。2013—2017年，全國棚改完成投資約6萬億元。
對於中央而言，棚改是項民生工程，從住建部昨天發佈的棚改四項重點工作計劃裡也看到了，未來政府仍要加快建設續建項目，加大棚改配套基礎設施建設力度，讓更多困難群眾早日出棚進樓。改善民生是肯定不能停的。
很多文章都在分析棚改的影響。分析一致認為棚改是近幾年樓市關鍵支撐因素之一，特別是對於三四線城市而言。
其人為創造了居民的住房需求，造成需求端爆發，帶來三四線城市庫存結構難得的緩解，而隨之帶來的問題是房價過熱。最近媒體經常報道各地搶房的現象，什麼比你有錢的千萬富豪還在排隊買房、某樓盤開盤幾乎擾動全城、某市民為買房排隊四小時中暑倒地……這些消息一方面反映了目前很多人對房子“買到即賺到”的心理預期，一方面也反映了人們對住房庫存不足的擔心和焦慮。
如果叫停棚改，嚴重依賴棚改的三四線城市房價將失去支撐，出現大幅波動。同時加劇市場的恐慌情緒。
02 未來棚改安置還會給錢
但會因地制宜
“因地制宜”這四個字怎麼理解？住建部的解釋是商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
其實最近幾年棚改貨幣安置一直備受垢病。其在推高房價的同時也造就了一批手持大量現金的“拆二代”。同時，貨幣化安置還會增加地方政府的隱性債務。國海證券研究所固定收益分析師張亮指出，自2014年創設PSL後，國家開發銀行受鼓勵大力提升棚改專項貸款，年新增棚改專項貸款佔國開行新增總貸款的比例快速走高。若三四線城市銷量下滑、房價不漲甚至下滑，政府通過拍賣拆遷土地來償還貸款的方式面臨挑戰，貨幣化安置的資金鍊在償還貸款這一環上可能面臨斷裂。
但需要看到，棚改貨幣化安置能快速盤活地方房地產市場，幫助房地產去庫存化，並且產生巨大的財富效應，促進地方經濟發展，帶動三四線城市GDP的高速增長。從這些年的數據來看而言，實物安置生效速度慢，效果也不明顯。
未來長期貨幣化安置的審批將越來越嚴格
住建部強調，2016年以來針對部分庫存不多地區貨幣化安置比例仍高的問題，已經採取了明確措施，包括開會督促其調整棚改安置政策，要求其控制棚改貨幣化安置比例，對該類地區仍主要採取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，國開行、農行棚改專項貸款不予支持。
受上述消息影響，7月13日上午，中信房地產指數高開1%，截至午間收盤，漲幅收窄至0.42%。
全年影響有限
本次住建部吹風會權威部門發聲，對市場影響如何？
多位分析師指出，住建部明確了棚改不會“一刀切”的原則，短期內龍頭房企銷售應無虞，但受棚改資金影響較大的三四線城市後續的房地產需求或將造成一定影響。
中金公司認為，此次政策變化重點在於調整貨幣化安置比例，但是存量項目和今年580萬套棚改目標均未做調整。因此不考慮資金來源的變化，政策對全年棚改相關投資的直接影響有限，但是對於三四線城市的投資者房價預期可能有較大影響，進而可能間接影響商品房需求。
廣發證券分析師在接受媒體採訪時表示，當貨幣化安置家庭購房率為70%的情況下，預計棚改影響一、二線商品房銷售面積6%，影響三、四線15%。整體來看，購房率70%的假定下，棚改貨幣化安置對於龍頭房企貨值儲備額的影響為10%左右。
有券商地產分析師對記者表示，仍然看好龍頭房企今年三季度的銷售表現，但明年或將迎來增速的拐點。
股市：券商看好地產股反彈行情
數據顯示，A股市場房地產板塊的139家公司，總市值大幅縮水，其中萬科A縮水幅度最大，市值縮水有757.31億元。大港股份是跌幅最大的公司，今年來的跌幅超過60%。
國泰君安表示，看好房地產基本面反彈。1月以來的估值下殺，核心原因就是對於地產拿地融資收緊，而拿地融資是地產未來增長的核心要素，因此，對增長減速的擔憂帶來了估值的下殺。儘管短期放鬆的概率不大，但繼續緊縮的渠道已經不再存在。開發融資的寬鬆，將帶來推盤的增加，房貸的寬鬆，將帶來去槓桿的穩步進行，最終帶來銷售基本面的上行，EPS增速開始反彈。
貨幣化安置或逐漸收緊
事實上，棚改貨幣化安置調整工作早已開始。住建部相關負責人介紹，2016年以來，一些地方在房地產市場發生變化、商品住房庫存不多的情況下，沒有針對性地及時調整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍偏高。因此，住建部通過召開會議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，及時調整棚改安置政策。
其中，2017年8月，住建部、發改委等六部委聯合印發《關於申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》明確，商品住宅消化週期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11月，住建部會同國開行、農業發展銀行印發《關於進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》進一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要採取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。
中原地產首席分析師張大偉認為，貨幣化安置逐漸收緊已是大勢所趨。貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足，這些需求放大了購房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數量將減少，這是2018年的政策要求。
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