2018年開年一個季度未滿,房企們便圍繞存量房大做文章了,紛紛加緊了多元化業務的拓展。其中,租賃住房成為“兵家必爭之地”,品牌長租公寓成為盤活存量房的利器,業內預計,2018年是住房租賃飛躍的一年,這也意味著,盤活存量房已迅速進入了規模戰。
租賃住房入駐資本市場
日前,繼去年底保利地產成為國內首單央企租賃住房REITs(房地產證券化),又有大型房企租賃住房REITs成功獲批,分別是碧桂園和越秀,引發業內很大關注。資料顯示,繼去年新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs先後獲批以來,碧桂園租賃住房REITs在規模上更進一步,成為國內首個達到百億級規模的REITs產品。
不少大型房企紛紛涉水品牌長租公寓,但質疑聲頗多:哪裡來的錢建設這麼多房?怎麼賺錢?明源地產研究院報告認為,住房租賃類房地產投資信託基金(REITs)或許是答案之一,現在REITs密集獲批,而且數額越來越大,使得租房市場專業化提速,讓更多房企願意參與到這個市場中來。
未來租房可獲更好的服務
所謂房地產信託投資基金(REITs),是房地產證券化的重要手段,即把流動性較低的、非證券形態的房地產投資,直接轉化為資本市
場上證券資產的金融交易過程。
對於租房者而言,這是一件大好事。為避免重資產,不少運營方選擇做二房東,但這帶來一系列問題。其一,如果採用分散的方式,運營方將在房源之間疲於奔命,難以提供優質的服務,舉個簡單的例子,如果浴室的下水道擁堵,需要幾天時間才能維修;其二,如果採用集中的方式,運營方與當地物業之間的關係,便格外重要,在廣州大石,曾出現過品牌公寓,被村民垃圾堵路,導致租戶出行難的問題;其三,租用的物業,往往存在設計缺陷,甚至在水電等問題上,都無法得到保障。同樣是廣州,有包下城中村的長租公寓,在夏天連續停電,並無水洗澡。
所以,要解決這些痛點,最直接的方式,就是開發商自持,業主方即運營方,在設計、物管、維修、房屋質量上,能掌握主動權。而要解決資金回籠,REITs是一個好辦法。無論對市場還是租客來說,都是有利的。
2017年以來長租公寓資產證券化案例
企業名稱
魔方公寓
自如
保利地產
新派公寓
招商蛇口
旭輝領寓
Big+碧家國際社區
越秀地產
金額
3.5億元ABS
5億元ABS
50億元類REITs
2.7億元類REITs
60億元CMBS、200億元ABN
30億元類REITs
100億元租賃住房REITs
50億元類REITs
投資方/項目
魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃
中信證券——自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃
中聯前海開源——保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃
新派公寓權益型房託資產支持專項計劃
招商創融——招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃,飛馳——建融招商長租公寓系列支持票據(ABN)旭輝領域長租公寓資產支持專項計劃
旭輝領域長租公寓資產支持專項計劃
中聯前海開源——碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃
越秀租賃住房一號資產支持專項計劃
開發養老公寓需合作
仲量聯行大中華區另類投資總監邢一昊表示,目前中國養老公寓市場的參與者主要分為四類,包括開發商、險資、運營商及其他類型投資者。開發商在養老公寓方面早有佈局,如萬科、恆大、招商、華潤等國內龍頭房企,不僅早已有養老產品面市,有的甚至專門成立了養老事業部。
仲量聯行報告指出,目前國內養老地產市場,既不缺開發商參與,也不缺資金,最缺的是有經驗、有品牌的優質運營商。值得關注和肯定的是,目前與養老地產相關的參與者對自身的角色定位越來越明確,投資者、建造者、運營者開始分工合作,運營商的價值開始凸顯。
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