2018-07-07 11:14:20 佚名

雙子座那年

可以很負責任地說，現在的房地產市場，高級炒房客基本退場，現在套牢的，基本都是跟風小白，這些小白們為了在近期的房價上漲過程中賺取一點薄利，耗盡身家去搏來一兩處房產，似乎躺著賺錢的日子已經到來。

可惜啊可惜，炒房厄運說來就來！知道這些人為何會被套牢嗎？我的理由有以下幾點：

1、聰明人早就離場而去

李嘉誠大爺咱就不說了哈，那些是人精，站在最高峰運籌帷幄的大咖，人家那智慧……

王首富不用提了吧，因為種種原因，哪怕摔杯子、現場換買家，也要去賣房、賣酒店、賣地，再也不像前幾年那樣，動輒“投資550億的萬達文旅城又要開張啦”、“萬達電影基地落戶青島啦”，收縮自己的步子，穩步前行，再也不玩地產了。

當然，這些大師們所處的環境不同，出手原因不一，但是風向標大家應該看明白。

咱們再說說那些資深炒房客，網上扒拉的大道理咱就不講了，普法君只說自己認識的幾個專業炒房客。

一個40不到的夥計，趁著前兩年重慶的網紅市長還的時候，借錢、貸款在重慶解放碑一下子置辦了10餘套房子，大小戶型都有，那時候解放碑邊的房子，價格也就一萬多、2萬不到……

結果，去年網紅市長一走，好傢伙，重慶的房價“蹭蹭”的火箭式躥升，價格基本就如網紅市長所講“我離開後，重慶房價要漲一倍”，這夥計相當於躺在床上就增值幾百萬資產。

完事了，前些日子他閒的無聊，想著這麼多房子他一人持有也沒多大意思，就賣了一套小戶型，原先買入價40，現在賣出100多萬……

跟普法君交流時，他自己就說，前些年重慶房價壓制的厲害，他就是趁那時間買下房產，如果現在讓他再買，給他100個膽子都不敢。

“因為上面的政策很明顯，現在再跟風炒房的就是最後的‘背鍋俠’”，這哥們這樣說，現在雖然他沒有拋售所有房產，但已經升值一倍，拿來出租每月租金都好幾萬，賣掉房子的百多萬，他居然不知咋用……

像這樣的人，普法君身邊好幾個，他們都是在3、4年前買下房子，然後今年上半年最高峰時出手，基本每套房都會賺幾十萬，對於小老百姓來講，增加這些收入，再持有2、3套房，小日子算不錯了。

2、接盤俠們拼命搶房

這就是最近的一個奇葩現象：在如此危險的情況下，居然有人瘋著搶著要去買房！

重慶前些天曝光的“千萬茶水費”事件，可謂是房地產市場一個“惡性腫瘤”：買家捧著現金買房，居然還要給銷售人員行賄才能買，若不然，拿錢都買不到。

這些都是什麼人？很顯然是小白嘛，如果說前幾年你敢這麼做，還有機會翻身，現在在房價高的離譜的時候，還要額外花幾萬塊茶水費，不說腦子短路也差不多了。

普法君前兩天在主城區看房，一手房已經沒有，全是看二手，我的媽呀，就像我前面文章所說，一套二手房，常常是好幾個中介帶隊看，我看了一套臨江房源，共有4波客人一起擠進去看房子，購房者還互相交流下這房子朝向啊、戶型啊之類的話題。

看到此番情景，加上那嚇人的房價，我果斷離開。

後來再有中介打電話時，對方還主動問：“你看了哪些房子啊，跟我說說，免得重複了。”，我問他最近二手房銷售情況時，人家驕傲的回答：秒搶。

結果，我不買了之後，中介反倒天天白天晚上給我打電話，說哪裡哪裡又有房，房東說只要安心買，價格可商量……

普法君問了幾個做中介的朋友，他們私下給我的建議就是：最近炒房有風險……

3、政策大方向一定要認清

中央對於房子的定義已經確定，現在差的只是政策的出臺，聰明的炒房客必然是看清風向標，該出手就出手。

除了不準炒房的基調，還有共有產權房、公租房、租賃落戶、全國房產信息聯網、限制交易、區分信貸等政策陸續出臺，這基本給炒房客是敲了一個警鐘：再不收手，後果不好看哦。

對於一些高槓杆高負債的炒房客們來說，別再貪戀碗裡那一杯羹了，收手吧；對於現在想炒房獲利的房客來講，有房子住，幹嘛炒房啊，你有那錢多賠孩子出國旅遊幾次不行啊，非要去地產市場湊啥熱鬧啊……

認不清形勢，遲早要吃虧啊。

喜歡俺滴回答，就關注一個唄；你有房產方面的訴訟糾紛要解決，那更得關注嘍……

普了次法

炒房客是被套還是已經套利而去，不能一概而論，但有一點可以肯定，本輪調控前的那些炒房客，絕大多數都已經套利而去，除非貪心很大，希望套得更多利，一直沒有拋售，或者重新進入炒房行列者，才有可能手中繼續掌握著不少房子。

那麼，這些手握房子的炒房客，到底會賺錢還是虧錢呢，他們還能不能從炒房中獲取利益呢？顯然，目前已經很難說。特別是那些像過去一樣利用槓桿炒房的炒房客，面對已經逐步趨於平穩，特別是租賃市場加快建立，深圳已經明確提出新建住房商品房只能佔比40%的改革目標，炒房客已經很難再對未來炒房收益持太高的預期。所以，炒房客的日子會越來越難過，獲利的空間也會越來越小。

這也意味著，套利與否，對炒房客來說，已經無法再像前些年那樣可以選擇，而只能看市場的變化，看調控後的長效管理機制如何建立。一旦長效機制建立了，炒房也就基本無利可圖了。特別是後來進入到市場的炒房客，很有可能會成為炒房客中的“末代皇帝”，成為炒房客中沒有賺到錢，而是虧錢的。也只有這樣，房價才能真正穩定。

譚浩俊

本輪房價上漲源於2014年底，我國實行了寬鬆的貨幣政策，於是中國的A股市場出現了大行情，隨後中國A股市場出現大調整，遊資開始拋棄股市轉向一二線城市房地產，而後從2016年初開始至當年10底前，大量炒房客在一二線城市興風作浪。

接下來，受到一二線城市樓市調控的影響，2017年初大量遊資又開始進入三四線城市。實際上當前房地產就是這樣此起彼此漲上來的。對於炒房客來說，買房並不是為了出租，而是為了以後房價繼續上漲後，獲得更大的價差，所以房價在他們看來，只能漲絕不能跌。

而到了2017年10月份，有將近50多個大中城市宣佈限售，就是規定購房者在未來3-5年內不得拋售房地產，這等於將廣大炒房客深套其中，動彈不得。

不過，房地產調控政策，也使一部分未限售城市的炒房客套現離場，因為限售令出臺，再加上房貸利率的上升，並不利於後面繼續再推高房價了。此外，房地產長效機制的建議，保障房、共有產權房、租賃房等多類型房源的供給，也降低了炒房者對未來房價上漲的預期，

此外，值得一提的是，到國外炒房的人現在正叫苦不迭，前些年這些人拿了在中國賺到的錢，跑到國外（如美國、加拿大、澳大利亞等國家）去購置大量房產，這使得本來平穩的當地房價，被這些人炒高了，發達國家的居民對此深惡痛疾。各國政府也紛紛出臺遏制華人惡炒房產的行為。

而問題是，受到2016年10月房地產調控政策的影響，一些人看到國內一二線城市房產無法再投機時，就跑到國外去投機購房，而當時人民幣匯率處於低谷，美元處於歷史高位，但是現在人民幣異常堅挺，而美元卻跌至谷低。從匯率上來講，這批炒房者將損失慘重。

舉個例子，2017年初，王女士到美國休斯頓去購置私人別墅，當時美元兌人民幣在6.9左右，而現在卻落到了6.3附近，即使當時王女士在美購置的房產價格如今也有一定漲幅，但如按照現在匯率的價格王女士來算，如果通過拋售房產換回美元，再用美元去兌換人民幣，那麼，王女士的這次投資美國房產也就賺不了錢甚至虧損了。所以，去海外炒房的投資者，必須要考慮換匯風險。

本文由平說財經（微信ID：bzzcaijing）供稿

不執著財經

可以說，確實是有一些跟風的一些韭＊菜型的炒房者，已經被套牢了，這些套牢是典型的把大量的資金奔向三四線、五六線城市。這典型的就是2017年上半年，炒燕郊等環北京一帶的樓市，基本上相當於都是砸手裡了。

當然還有更誇張或者說愚蠢的還有，一些今年上半年去丹東炒房的人，這些人的舉動，現在回頭看的話，丹東炒房基本上變成一個笑話了。

我在悟空問答裡面反覆強調過，現在早已不是炒房的時間了，十年前的黃金時間，沒有聽任志強的。現在已經趕不上了。現在房市風險已經得很大了，國家也是堅決反對炒房，如果還想去炒房撈一筆的話，基本上未來會很慘的。所以，我是很反對炒房的。

我現在唯一還看好的某些地方的樓市，其還有未來升值潛力，也只有一線城市以及準一線城市了，比如，廣州、深圳，杭州、成都等這些人口流入比較多的一些城市，因為人口的流入，會導致住房需求的不斷增加，所以會保持房價的穩企，這是一個基本的規律，所以它們的樓市還會有比較堅實的一個剛需基礎。

但現在一線城市的調控政策很嚴，那除非是首套房的剛需一族，越來越少人有購房資格（有購房資格的，很多早已經有了一套房，甚至兩三套以上的房子了），那麼一線城市基本上也很難被炒起來了。

現在還剩下限購沒有那麼嚴的城市，如果認為他們還有炒的價值的話，那隻能說這個是有天生當韭＊菜的命，要祝賀他們，早日套牢成仙。

張天潘

炒房客的命運，更大程度上還是取決於政策環境的好壞。很顯然，在現有調控升級的背景下，對於房地產市場的流動性約束是非常明顯的，而對於批量炒房客而言，即使目前房價漲幅明顯，但似乎成為了典型的有價無市，市場缺乏了流動性與成交量，炒房者往往很難成功抽身。但是，在現行的政策監管環境下，炒房客大舉套現的概率很低，但仍不排除存在少量炒房者通過間接方式完成套現的過程。不過，對於仍然鎖定在房地產市場中的炒房客，因其價格高企，更大程度上還是鎖定了資金、鎖定了流動性，而並沒有發生重大虧損的風險。不過，對於部分高利率炒房者，因流動性遭到封鎖，其基本上承受較高的利率成本，最終導致得不償失，或多或少成為了政策嚴監管的衝擊對象。

郭施亮

根據這兩輪房地產調控政策看，已經有炒房客被套牢了！炒房客們救了開發商，可是誰來救炒房客？高槓杆高負債的炒房客現在保命離場還來得及！趕緊稍微降價賣掉，畢竟少賺一點比到過幾年連本都摺進去要強。

過去任志強為啥敢一直看漲房地產？是因為過去房地產市場的調控只在經濟層面，沒有去觸碰根本層面。在十八大以後，國家強調實體經濟，整個政策大方向都轉變了，國家強調“製造業才是創造財富的源泉”。在這次號召土地改革後，尤其是住建部長講話：不再壟斷土地供應，活不再單向壟斷土地供應。任志強看跌2018年樓市！

第一，空前嚴厲的管控，國家直接對新房價格限價。按住了被幾乎要炒上天的房價，然後重拳出擊金融等相關領域，限制資金流向炒房。提高貸款利率，在2016/2017年利用高槓杆炒房的人，每個月的利息已經是相當的高昂。二手房的價格被炒的已經超過了新房；但是新房的價格被政府管控，購房資格受到限制（避免炒房客炒房），同樣的購買需求，剛需者、投資者肯定以新房為選擇對象。

眾多城市的房產成交量都大幅度的下降，有的城市成交量跌幅達到45%！投資客是不會去接盤投資客的房子的，指望剛需客接盤，你就要給出一個有競爭力的價格！最起碼，要比新房低，或者附帶有很高的附加值。

第二，凍結交易；為了打擊炒房行為，大部分城市都出臺了政策，限制房產交易。有的城市甚至高達10年，提前交易不僅僅是手續麻煩，而且還有大量的稅費，尤其是高額的增值稅!和新房相比，炒房客手裡的二手房相當的不划算。在2016/2017年杭州房屋交易過程中，甚至連中介自己都給買家說：其實他這個房子真的不划算的！也就是說房價炒的，中介自己都看不下去了，這都已經不是暴利了，這是赤裸裸的搶。

第二，供給需求加大，共有產權房、租賃落戶等政策的實施。剛需買家都被擠到了周邊正在開發的地區，在政府投入了公共交通等建設後，這些地區的並不差，而相對而言房子性價比相當的不錯。

最關鍵的是，制度變了！不要以為萬達的王健林是靠自己發家的，他是趕上了國家發展的國運，從銀行裡貸款出來上千億投資，用信貸去賺取的利潤。當國家收縮了信貸之後，萬達也只能丟車保帥，賣掉手裡的房地產、酒店救命。

未來總體上房子不會大漲，也不會大跌！但是房價下跌的城市會越來越多，炒房客地產商找錢會越來越困難。比如，筆者現在住的這邊的小區，二手房買的時候16000/㎡，炒到35000/㎡~42000/㎡；價格很高，問得人很少，有價無市，大量的房主著急。都已經著急到自己在電線槓上貼上：出售房屋，89㎡，傢俱齊全，精裝修，總價315萬。而杭州地鐵網將要建成，何必在這裡買房，遠一點的價格只有這裡的一半！

二手房的使用年限，使用壽命，還有風水都要考慮的！除了價格不要被忽悠，買房的時候千萬要打聽清楚，他的房子是為啥要賣，很多房子是不能隨便住的！

買房不需要智商的時代已經過去了！風向已經變了，還在炒就是傻瓜了！

嘟嘟讀讀

明確告訴你，部分城市肯定有炒房客被套了。

我所關注的一些城市，比如天津、廊坊這兩個，虧損的炒房客還是挺多的。

因為我們是主攻北京及環京的樓市，所以對這兩個城市還是比較瞭解的。

天津，現在是實實在在的難受。天津樓市目前有四大難：

一是經濟發展停滯，去年就3.6%的增速，相比2016年大幅下5個百分點以上。可以說是斷崖式下跌。天津是傳統的重工業城市，新興產業基本沒天津什麼事。嚴重依賴固定資產投資，在環保風勁吹的情況下，固定資產投資增速大幅下滑，GDP當然下來了。

二是天津人民購買力被透支了。2016年天津商品房成交價格主要在300萬以上，2017年則跌至200萬以內，成交量也跌了5成。

三是天津人口在流失，而且是從2017年剛剛開始的，看看這張圖吧，2012年是天津固定資產投資的轉折點，也是gdp的轉折點，此後一路走低，轉型不成功，人也留不住。

四是商品房庫存大。一季度天津商品住宅銷售面積和銷售額分別暴跌58.2%和60%，銷售跌得更狠，說明新房均價在下跌。

中指院統計的截止一月份的天津商品房庫存數據。

全國都在補庫存，天津房子賣不出去。

目前天津新房和二手房的價格一直在跌，二手房已經跌了一年多了。

前天還有個天津的網友吐槽，中介總是讓他降價賣房，現在的行情，如果出售，要虧損20多萬。

天津轉型不成功，房地產難言其色。

廊坊價格也是跌了不少，這主要是限購帶來的，廊坊樓市主要是外來購房者支撐，突然限購，大批購房者瞬間不符合資格，不跌也難。

這兩個城市，最慘的就是2016年下半年至2017年初入市的那批炒房客。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

樓市微觀察

經過房地產行業20年的發展，房子一次次教育了投資者，只有房產才是最好的投資。

只是賺多賺少，炒房沒有賠錢的，彷彿成了投資的定論。

不過從這次調控開始，炒房可能面臨的後果要不一樣了。

長效機制，多管齊下，從根本上改變了房地產交易的格局

年輕人需要買房尤其是需要買城市的房產，這是剛需的需要，隨著城市化的進程越來越多的年輕人來到城市參與到整個城市的方方面面，上學、畢業、工作、安家。定居的需要直接推動了城市的房地產開發進程。

買房、落戶、子女上學這個鏈條又維繫著整個房產交易的健康發展。

城市化的進程速度和房地產開發的速度不能完全匹配時就會引起供需失衡，炒房客正是在這供需之間謀求利益。

最近一輪的房價暴漲，炒房客不僅僅在一線城市尋找利益空間，更將炒房直接擴散到全國。

一線城市從2014年的深圳開始，當年全國房貸11.5萬億，深圳以全國1%的人口，佔用了5%的住房貸款額度。深圳房價自然水漲船高，走出一波波瀾壯闊的大牛市。隨後這波漲幅擴展到北上廣，進而影響到環京、環滬地區，因為環京房價之前相對較低的原因，環京區域的漲幅也是領跑全國，很多地區漲幅接近300%。隨後二線城市接棒上漲，一直延續到今年年中才算歇歇腳。

不過這次的歇歇腳，可不是短暫的停歇繼續上漲了。

一年的房地產調控措施已經對成個房地產格局產生了根本性變化，未來炒房客已經很難從中受益。

綜合施策，整體調控，因地制宜結合金融政策的收緊，已經從9月份全國房價指數中反映出調控效果。未來的房地產漲價基礎已經不復存在。

一線城市拼租賃，二線城市拼配套，三線城市拼價格

這一輪全國房價上漲，從一線城市開始，炒房資金一年時間經二線城市流入三線城市。利益的驅動，讓炒房客在這輪行情中賺的盆滿缽滿。

調控的因地制宜，從源頭上解決剛需住房需求。

一線城市的房價，對於年強人來說已經不是買不買的問題了，而是根本買不起，但是一線城市的工作需求、醫療、教育又吸引著年輕人源源不斷的進入，租房客才是一線城市真正的剛需一族。

從今年開始，“租售同權”開始在一線城市實施，通過優化租房環境，來滿足新進入城市的年輕人的住房需求，2017年可以說是租房市場正規化的元年。昨天《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》在北京正式實施，通知裡明確規定了租售同權的多項細則，其中最為關鍵的就是可以根據住房租賃監管平臺登記備案的信息，租房住戶子女入學享受同等待遇。與此同時，京東和阿里今年的租房平臺也同步上線，令租房客煩惱的“押一付三”“中介跑路”等等問題，都將因為互聯網平臺的進入而得到解決，未來規劃甚至將“人臉識別”“指紋”“聲紋”等先進技術引入，保證租房和戶主的真實性，避免“二房東”的存在，信用租房將成為未來一線城市租房的主流。

二三線城市經過這次房價暴漲，明白了一個道理，城市要發展必須讓年輕人留下，只有留下年輕人，讓城市的人口結構基礎更加穩固，才能維持城市的良性發展。

因此，二三線城市出臺了一系列留人政策，武漢搶人推出大學生買房打八折，杭州興建人才公寓並進行租房補貼，而三線城市滁州市發佈引進人才購房新政，符合條件房子100%補貼，直接送給買房者，爭奪人才出手闊綽。

這些城市的措施都是從源頭上解決需求端不平衡的狀態，讓炒房空間無法存在。

未來炒房客的牟利空間將被壓縮的越來越小，甚至疊加越來越高的資金成本後，炒房客虧本拋售的案例也將出現。

沒買房的剛需，要分析好自己的需求，好好研究一下各個城市的住房政策，擇一城而居。

剛需不必恐慌，選擇的主動權已經開始慢慢轉移。

金魚新觀點

感謝邀請，我是牛哥說投資，要說這買房客目前是什麼情況？是被套牢還是應該套現離場？

這裡面的情況不大一樣，如果是房子在2015年限購限貸以前買入就最好，我記得很清楚在深圳的樓市限購是2016年10月國慶節期間，樓市經歷了最瘋狂的時候，我記得很清楚就在2015年期間，我住的小區房子價格短短几個月就漲了30%多，在深圳不管是關內，還是關外都在漲，特別是關外龍華，龍崗，寶安房子都在瘋狂的漲。

後來深圳限購以後，開始炒惠州，東莞的房子到目前為止也還在火爆銷售當中，也漲了不少，特別是今年三月份以來。

從全國各地情況來看，二三線城市漲最多包括我老家西安房價也在猛漲。

所以樓主的問題，說是被套牢還是應該套現離場，我覺得也要看情況，目前而言深圳的房子如果是在限購，限貸前後買的，大部分還是套著呢，包括其他一些一線城市，大部分都被套住了，我的從事房地產銷售朋友告訴我，他的房子，在2015年左右買在深圳布吉，目前賣的話小賺一點，但是算上房貸的利益也就沒賺了哈，所以也算是被套吧。

至於目前是應該出手，套現離場還是應該持有觀望，我覺得也要看情況，就好像跟買股票很多人賺錢的時候不跟走，在最後瘋狂的時候還想博一吧，結果把自己套進去了，樓市也是如此，應該在漲的最猛的時候應該離場。

最近剛出臺了全國統一聯網不動產登記平臺和房產稅，應該對樓市利空，這個時候應該出手手裡賺錢的房子，個人意見，僅供參考。

最後，喜歡牛哥的精彩分析內容的朋友，記得多點贊評論哈。因為我不是專業從事房地產行業的人員，如有說錯的地方，還望大家多諒解，大家可以發表自己意見哈，說出自己的想法。