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发现身边这座城
前言 | Preface
不久前，《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》印发。自2015年「皇城复兴计划」后，“中优”方针下文件姗姗来迟。
占据着最好的位置，有着最好的历史、文化和教育资源，西安主城区却屡屡被认为“中心塌陷”（指形象塌陷，而非经济塌陷）。古都西安，最大IP就是“历史+文化”。当年，「皇城复兴计划」大家更关注城墙内外。结果，人没迁出来，城墙外围又盖得“密不透风”……
堵车、韭菜楼、停车难……GDP高达两千亿的三大中心城区，为何屡屡遭人诟病？「皇城复兴计划」十三年后，我们重新反思中心城区！
「皇城复兴计」的回溯 | 来历
2005年初，西安市政府工作报告中明确提出了启动“唐皇城复兴”计划，希望通过该计划的实施向世人展示西安“人文之都”的无限魅力。
该计划范围包含三个部分，第一部分是“唐皇城”核心区，即环城路以内的区域；第二部分为“唐皇城”协调区，指的是环城路外延200米~500米的区域；第三部分为“唐皇城”相关区，指唐大明宫遗址和唐兴庆宫遗址等区域。
在规划中，核心区将以恢复“唐皇城”的历史风貌为前提，提升和改善城墙内的环境质量，外迁行政中心，疏散居住人口，使核心区域的人口由42万降至38万，成为具有鲜明的历史文化特色，以旅游、商贸、居住为主的世界著名古都的核心区。
到2020年，城墙圈内人口控制在三十万人左右，划分为十六个里坊，逐步调整城内土地利用，增加绿地、开放空间，降低建筑高度和密度。
首先，我们认为“皇城复兴计划”有它的高度：打造古都核心区，从而实现西安“新旧分治”。但是，如果站在更高层面来看，或者以时间为维度，就会为西安这座城扼腕叹息：要知道，1933年时的西安城墙内基本开发完毕，更不用说1980年代了！
1933年的西安地图
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1984年的西安地图
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西安的规划，一直有个严重问题：只看城墙周边，不看广域面积；只看细节处理，不看整体规划。先是绕着城墙，后来是绕着二环打转转。结果，城市面貌是“Ctr+C”、“Ctr+V”。
有人说，历史有历史的局限。但是，“花有重开日，人无在少年”，城市亦是如此。城市，是叠加的历史，一旦成型，百年难改！远得来讲，西安“吃”的是千年前隋唐时宇文恺规划的老本；近得来讲，受恩于八十年代“铁市长”张铁民重修的西安城墙。
塌陷的中心城区 | CAHNG AN
西安城市的发展，围绕城墙打转转主要有两个大的阶段，它们决定了西安主城区的现状：
第一个阶段，是1990年后的城墙内各种改造阶段。城墙内老街区和院落几乎消失殆尽（详见☞《从“都城”到“县城”：西安古都，近二十年怎么一步一步消失的？》）
在这个阶段，西安古城墙内聚集了所有的一切，尤其是商业资源，最主要的代表就是《 一座古城墙，竟有三条“西北第一金街”》。也在这个阶段，尤其是以北大街和西华门十字为代表的地方，建筑严重超高。
碑林区的城改地图，结果就是越盖越密
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第二个阶段，是2006年以后西安开始的“城改运动”。这时，恰恰是「皇城复兴计划」提出不久。
这个阶段，城墙内已彻底改造完毕，区区12平方公里的地方已改无可改。但是，围绕城墙周边的改造又如火如荼——代表就是城中村改造。这本身就是一个悖论，本来中心城区人口要疏散，结果通过大规模城改，又将人重新拉回二环。
看起来壮观，实际上是拥堵的中心城区
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我们做了一个统计，2013年前碑林区共有21个城改。估算总建筑面积至少在1000万平米，至少8-10万套住宅。更不用说，莲湖区、新城区大量的城改。
也就是说，西安中心城区选择了高密度、高容积的道路，当年的规划标准、品质现状，就造成了密不透风的“韭菜楼”大量出现。拥堵、停车难等城市病就随之出现。当周边蓄了巨量的“水库”，一个区区只有12平方公里“弹丸之地”的城墙，能好吗？会好吗？
诡异的地方，在于我们有“两个世界”——一个是房子越盖越多、楼越高越高、城市越来越挤的世界；一个是统计报表的世界：2006年碑林区常住人口84万，到了2010年骤减了23万到61万。
那么，谁能告诉我们，为什么会有这两个世界？
碑林区的人口，到底是多少？
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对标上海、成都和南京等城市，越是中心城区其质感越高、商业价值越大、越能代表这座城。西安，有时恰恰相反——这就是我们说的“中心塌陷”。
本身，天时地利人和的三个城区GDP已达2000亿。但是，过于低眼光的整体规划、过于低水平的开发（尤其是城改）、过于分散的区域整合（三条金街即是现实）……这一切，导致本来是“白菜心”的中心城区，反而让人敬而远之。
未来的方向一定是：尽快碑林、新城和莲湖“三合一”，避免内耗；从整个西安的文化和经济角度，整合中心城区；降低中心城区的密度，提高城市品质。
这， 也许就是西安中心城区最后的机会了！
附件：
《西安市进一步加强重点历史文化区域管控，
疏解人口降低密度的规划管理意见》
至2020年，在明清历史文化区及隋唐历史文化区内，疏散人口三万人 ，增加50公顷绿地、广场及公共服务设施用地。
全市管控范围划分明清历史文化区、隋唐历史文化区两个层次，明清历史文化区即明城墙及其外围一个街坊所在区域，面积约21.13平方公里，具体范围为：
东：建华路、经九路、乐居场；
南：建东街、建西街、南郭路、中贸街、邮电北巷、大学南路；
西：建新街、南小巷、铁塔寺北街；
北：丰禾路、自强西路、自强东路、纱厂路。
隋唐历史文化区即唐城墙遗址及其外围一个街坊所在区域，面积约91.93平方公里，具体范围为：
东：公园北路、公园南路、西影路、雁翔路；
南：曲江池北路、曲江池南路、雁南四路、雁展路、丈八东路；
西：科技七路、团结南路、丰产路；
北：大兴路、玄武路、含元路。
明城墙以内，严格按照规划的居住用地建设住宅，不再新增居住用地。占地规模小于7000平米的建设项目不得单独建设。占地规模小于7000平方米的住宅用地只拆不建。区域内的商业用地建设，建筑密度不得大于40%，容积率不得大于2.0，绿地率不得小于25%。
隋唐历史文化区的建设用地管理应符合以下规定：
1、占地规模小于10000平米的建设项目不得单独建设。占地规模小于10000平方米的住宅用地只拆不建。区域内的商业用地建筑密度不得大于40%，容积率不得大于3.0，绿地率不得小于25%。商业(商务)、娱乐、旅游用地多拆少建。
2、区域内的居住用地建设强度应符合以下要求：
请大家注意，隋唐历史文化区的高层容积率为2.0。也许，未来这里将会告别那些丑陋的“韭菜楼”！
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