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所謂春江水暖鴨先知，碧桂園被稱為“三四線城市之王”，碧桂園的盤子覆蓋了很多三四線城市化，甚至比較強的鎮都覆蓋到，它在這個時候壓縮業務，只能說明房地產的風向在改變，未來三四線城市房地產市場將不樂觀。
需要說明的一點，碧桂園不是叫停三四線城市業務，而是暫停“全覆蓋戰略”
7月4號碧桂園的某位高管已經出來闢謠了，說碧桂園不是叫停三四線業務，而是從現在開始追求權益銷售額，減少不操盤、做財務投資的項目，增加自身可以操盤的項目，儘量提高自身權益比例，不做那種表面看起來銷售額很大、實際權益很小的項目。“我們內部會議上強調的是這個，可能被誤讀了。”
簡單說來就是碧桂園改變擴張策略，為緩解融資政策收緊帶來的壓力，試圖犧牲規模甚至利潤，以保證現金流，暫停全覆蓋的戰略。
為什麼碧桂園要暫停全覆蓋戰略，收縮戰線呢？
未來三四線城市房產市場不容樂觀，房價上漲受限，甚至可能出現下跌的可能，而且目前碧桂園也面臨嚴峻的資金壓力，再不收手估計以後要深陷泥潭。
這些年來碧桂園重點戰略放在三四線城市，隨著三四線城市房價的上漲，碧桂園可謂賺的盤滿缽滿，一躍成為中國銷售額最大的房企。但是房地產不可能永遠紅下去，特別是三四線城市的房價不可能一直上漲，房子最終還是要回歸到“房子是用來住的”特性上來。
具體到為什麼碧桂園要在這個時候收縮業務，我認為主要有兩個原因。
第一個原因，棚改貨幣政策的變動
最近幾年三四線城市房價的猛漲跟棚改貨幣化有很大的關係，我們來看一組數據：
2015年、2016年棚戶區改造分別實際完成601萬、606萬套，超過計劃棚改量600萬套。2017年計劃棚改量600萬套，實際完成609萬套；2018-2020年計劃任務為1500萬套，2018年任務580萬套。
在這麼多棚戶區改造當中，有些地方為了配合去庫存，採用的是貨幣化補償，就是直接給拆遷戶現金，讓他們到城鎮裡面買房，有些地方棚改貨幣化安置甚至達到了100%。
下圖是棚改貨幣化和房產銷售之間的一些關係：
而棚改貨幣化的錢主要來自於PSL（央行為了配合棚改而推出的一個轉向貸款資金項目），央行把這些錢通過國家開發銀行和農業發展銀行貸款給地方政府，地方政府以土地做抵押獲得貸款。
但是目前這一條路被堵住了，以前國開行把貸款審批權下放給地方分行，地方分行可以直接拍板給地方政府貸款，而現在國開行把這一審批權收回了總行，也就是說以後地方政府用於支付拆遷款的貸款可沒有那麼容易獲得了。
再加上以後棚改貨幣化安置將要要回歸到實物安置，所以以後拆遷戶就沒法得到很多現金，那購房的人群將會大幅減少。
一旦購房的人減少，那麼房企業將面臨很大的銷售壓力，資金回收週期將變得更長，這樣一來房企將流動資金壓力更，所以很多房企被迫降價清盤，甚至有的犧牲利潤也要加快資金的回籠，碧桂園就是其中的一個。
下圖是碧桂園某項目的開發進度，可以看出，碧桂園在縮減項目週期上有多下功夫。
第二個原因，碧桂園自身資金鍊的問題
Wind數據顯示，碧桂園2017年度總負債9330.57億元,負債總額相比2016年總負債5000多億增長了幾乎一倍。但碧桂園負債率不降反升，高達88.89%。
另外根據碧桂園港交所發佈的2017年年報顯示，碧桂園短期負債為7695億。
也就是碧桂園短期之內將面臨很大的到期資金還款壓力，而目前房企融資的渠道受到了很大的限制，首先是銀行壓縮了房企的貸款規模，另外房企的發債也受阻，比如碧桂園2016年公開發行200億公司債券突然“中止”，這進一步加劇了碧桂園資金的緊張程度。
如果資金得不到補充，有可能出現資金鍊斷裂的情況，到時將會輸的很慘。
所以目前碧桂園的戰略調整根本目的就是為了回籠資金，以便應對到期的鉅額債務。
總之一句話，未來三四線房地產不好過，碧桂園已經在三四線城市身上賺了很多錢，現在收手是個明智的選擇。
貸款教授
開發商可能有些頂不住了。
其實從去年開始，開發商的資金鍊條就很緊張，因為開發商的融資渠道正一條條地被堵死。
以前開發商連買地都要找銀行融資，但是從2016年國慶那波調控起，各個地方都嚴格規定，開發商只能用自有資金拿地。所以從那時候起，我們就很少聽到地王的消息了——如果是拿著從銀行借的錢，不心疼，隨便出高價，現在要全部自己出錢，太肉疼，開發商不會做這樣的虧本買賣。
開發貸被收緊。據21世紀經濟今年6月報道，某國有銀行地產金融事業部負責人指，大型銀行已基本不向50強以外的房企發放開發貸和信用額度，部分銀行甚至將合作範圍縮至30強和20強房企。
由於境內融資受到嚴厲管控，房地產企業只好往境外跑。但這樣的渠道也在逐步被冠上，比如發改委上週就發文，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，境外募集的資金主要用於償還到期債務，避免產生債務違約。
最後一根稻草，來自央行。據報道，棚改貨幣化補償政策面臨重大調整，減低貨幣化補償比例、提高實物補償比例已經板上釘釘。而從2015以來，僅僅是國開行發行的棚改貸款（國開行的資金又來自央行發放的補充抵押貸款PSL），就超過2萬億元，成為三四五線城市房價暴漲的主要推手。一旦這個推手不在了，那麼三四五線城市的房地產暴漲也就宣告結束了。這也是為什麼主攻三四五線城市的碧桂園，要加快資金回籠的主要背景。
所以，開發商現在的資金鍊，是非常緊張的。除了碧桂園，中國很多大型開發商的負債都非常沉重，比如融創中國淨負債率高達257%，恆大大約是180%。
如果將整個房地產行業考慮進來，一些中小型開發商的淨負債率就更誇張了，比如泰禾集團淨負債率高達476%，華髮股份超過300%。
很明顯，高層對於房地產調控的力度不會放鬆，去槓桿的決心也不會動搖，開發商們只不過是看到了這樣局勢，在大旱的時候多儲存水分以度過饑荒。
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孔方財經
房地產的玩法變了，開發商當然要與時俱進。
棚改新政下三四線房價要熄火
雖然一二線樓市趨於冷靜，但部分三四線成了炒作重點。部分距離城市群核心較近，且交通便利，受益於棚改的區域，房價都經歷了大幅炒作。
近期，隨著棚改融資收緊的消息流出，棚改從過去的貨幣化改回到實物安置，已經是大勢所趨，這相當於關了房價上漲的水龍頭。三四線，作為棚改的主陣地，房價無異於釜底抽薪，炒作空間大為收窄。
三四線房價扛不住！北京通州臨近廊坊一樓盤開盤四萬現在兩萬，引發退房。以主打環京的華夏幸福，財務狀況頻臨風險。碧桂園雖然規模更大，但與華夏幸福有些相似，項目多在城鄉結合部，或者三四線城市。而且，碧桂園擅長做三四線營銷。
鎮江句容，安徽滁州的房子，以南京為賣點。
中牟的房子，以鄭州為賣點。
張家口的房子，以北京為賣點。
萊州的房子，以青島為賣點。
惠州的房子，以深圳為賣點。
遷安的房子，以唐山為賣點。
這幾年碧桂園成為三四線房價暴漲的受益者。然而，花無百日好。對於這些缺乏經濟基礎，缺少人口流入的區域，未來前景不容樂觀。因此，碧桂園此前三四五線城市項目”全覆蓋”戰略無疑成了個大坑。碧桂園的策略必然改變，必然選擇收縮。
當前流動性環境下現金為王
當前貨幣環境已經發生鉅變。外儲增長乏力，流動性急轉直下，5月，社會融資規模大幅低於預期，環比幾近腰斬，同比大降3022億元。4月和5月，銀行住戶存款減少了一萬多億元。 與此同時，銀行不良貸款反彈，5月末，商業銀行不良貸款逼近2萬億，不良貸款率由一季度末的1.75%升至1.9%。
江水冷暖鴨先知。從銀行，到股市債市，開發商的融資渠道不斷收緊。在此背景下，加快銷售速度爭奪現金流成為所有企業經營的重點。留得青山在，不怕沒柴燒。為了搶奪現金流，大型房企均停止了擴張步伐。碧桂園甚至提出，不惜犧牲規模甚至利潤。可見，流動性競爭慘烈！
碧桂園，綠城尚如此，中小地產商基本處在生死邊緣了。寒冬真的來了！
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史晨昱
開發商缺錢這是一個主要方面，由於2015年至2016年貨幣大寬鬆，開發商大量拿地擴張，導致負債率直線上升，到現在密集的還債期就要來了，而且這樣的情況要持續到2020年，所以加快拿地、建房、銷售的步伐，提高房地產銷售週轉率，就能保證房企一直有充足的現金流。
對於開發商來說，去年業績不錯，創下歷史新高，今年要想完成業績，只能提高商品房銷售的週轉率，加快拿地、造房、銷售的速度，這樣本來大型開發商一年開發幾個項目，現在提速之後，十幾個項目一起上，速度可以快很多，簡單講就是多建多銷，跑量，這樣銷售額會有一定程度的上升，今年完成銷售指標，達到某個盈利目標，這回碧桂園等開發商都拼了。
此外，房企加快建設的步伐還有一層意思，就是三四五線城市馬上要迎來了房地產調控，加快房地產開發的步伐，就是在能夠及早開發完成，及早銷售完畢，及早抽離三四五線城市。目前房地產調控政策如何走還不清楚，在政策多變的情況下，加快商品房的生產、銷售進程，這也是開發商的無奈之舉，通過降價來換取資金流的通暢，可避免陷入新一輪中小城市的房地產調控中。
不執著財經
碧桂園要求加快項目開發和回籠資金力度，綠城要求加快資金回籠，萬科投資文化項目，萬達走輕資產之路，種種跡象表明，開發商開始調整策略，清理思路，完善方法，轉變觀念了。這種變化，顯然是房地產市場變局的一種信號。雖然不意味著市場會出現根本性的變化，但是，以房價為導向的格局可能已經很難再維持了。
事實也是，半年前，開發商還在等待著政策鬆動，或者說還在利用一切手段推動房價上漲，試圖達到再次獲得暴利的目的。現在看來，他們已經感到，這樣的企圖已經沒有指望了。俗話說，別人不變，只能自己改變。既然政策上已經沒有改變的可能，也就只能開發商自己做出策略調整了。
值得注意的是，近日，住建部等七部門發出通知，決定從7月初到12月底，在全國開展打擊炒房等行為的專項整治行動，也就預示著，炒房鄧將受到嚴厲打擊，指望炒房者來哄抬房價，擾亂市場秩序等行為也將得到有效遏制。那麼，房價只會平穩有序，而不會大起大落了，房住不炒也將成為常態。如果不實事求是，控制好房價與成本的關係，加快回籠資金，很有可能會出現資金鍊斷裂風險。
這，就是現狀，一個令開發商做出改變的現狀。
譚浩俊
首席投資官評論員陶子認為，這件事要結合國家一系列房地產政策來看。
2015年開始，國家“去庫存”策略正式拉開序幕，降首付降利率，本質意思是去一下三四線城市多餘的房地產庫存，結果這一節群眾不行，三四線庫存一點動靜沒有，一二線房價起飛了。這可怎麼好？沒辦法，在三四線城市展開了轟轟烈烈的“貨幣化棚改”活動，就是把房子拆遷了，不給拆遷戶房子，給他們錢，讓他們到市場上買房子，這樣庫存去了一部分，另一部分是，市場上湧來大量拆遷戶，需求增加，房價上升，普通百姓怕房子越來越貴買不起，跟風買房，這就是“漲價去庫存”的由來。
如今，一方面，國家大方向要“去槓桿”，另一方面，三四線城市的庫存去得差不多了，相關政策也該變一變了。去年開始，國家收緊對於房地產公司的貸款政策，房地產公司很難從銀行貸到款，“資管新規”對於通道業務加以限制，房地產開發企業國內融資很難，利率不斷提升，房地產又是資產負債率很高的行業，融資限制讓公司很不好過。
最近，國開行出臺政策，收回棚改審批權限，由貨幣化安置逐步轉向實物安置為主，三四線房地產也將熄火。融資困難了，市場也面臨轉向，房地產公司自然要趁這段時間的空窗期加緊銷售，儘快回款，緩解資金流的壓力。綠城、碧桂園出臺“早銷多銷快銷”的政策，也就不意外了。
首席投資官
碧桂園和綠城的兩個消息，我在近日已經關注，對於兩個房地產公司的最新行動，我的專業分析和答案是：
一，綠城和碧桂園的信號。
兩家公司的最新行動，傳遞的信號就是，房地產開發商正在加快項目的開發，為了快速回流現金，說明房地產公司的資金壓力開始增大。同時，也反映綠城和碧桂園開始擔心房地產的銷售難度加大，希望加快銷售，完成項目的銷售回款，避免項目的滯銷。
二，房地產融資難度加大。
近期，很多銀行給房地產開發商的貸款範圍，已經從房地產全國50強縮減到20強，雖然綠城和碧桂園是20強裡面的開發商，但是也說明房地產融資難度很大。另外，房地產公司發行債券的難度，也在加大，一些房地產公司無法通過債券進行融資。同時，在A股市場排隊上市的房地產公司，依然沒有新的進展，包括萬達商業地產和富力地產，說明資本市場也不支持房地產公司。
三，中小地產商的危機出現。
碧桂園和綠城作為全國的知名地產商，也是全國的前十地產商，開始感覺到銷售壓力和融資壓力，那麼，全國的中小地產商必然將面臨危機。一方面是銷售壓力，另外一方面是融資難度，必然使得很多中小地產商將出現倒閉的風險。
雄風投資
說一下個人的淺見！
第一，開發商先得意後失意，此時五味雜陳！國開行關於psl的公開回應，讓不少房企一身冷汗，個人認為估計有不少開發商打錯了如意算盤。2015年開始，大部分一線房企從一線、二線直至三四線城市瘋狂拿地、併購、複合項目，把三四線城市的房價炒上了一個歷史最高水平，這無疑滿足了部分炒房客、投資者的利益。但關於貨幣化安置的有關政策，並非一如既往。比如，2018年1月16日山東省住房城鄉建設工作會議，確定了山東省今年要實行新建商品住房價格申報或備案制度，鼓勵棚改、拆遷實物安置，取消貨幣化安置獎勵。個別一線房企本希望在三四線城市謀發展，但卻很有可能陷入其中。因此，在某種意義上，棚改存在較大變數，房企目前體會的已經不是原來的那個味了。
第二，開發商不再躊躇滿志，反而進退維谷。前有首創、龍湖在境內發行債券募集資金，後有碧桂園全面叫停先前佈局的三四五線城市戰略、綠城要求確保現金流策略，足以說明開發商很差錢，畢竟2016年至今火的不僅僅是三四線的房價，更是過度透支了房企的現金流。
第三，2018年6月22日，中國人民銀行發佈了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區域金融運行報告(2018)》，其中以專題的形式分析了中國房地產市場。其中點名“一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大；”據“樓市頭條”報道：1、共有48家房企淨負債率超過100%，佔比上市A股房企數量接近4成；
2、共有17家房企淨負債率超過200%，其中不乏見到泛x控股、華x股份和綠x控股等大型房企的身影。
目前銀行信貸政策收緊，房企的孤注一擲很有可能面臨“晚節不保”、“名利盡失”的悲慘局面，“炒房”不僅老百姓不答應，國家更不答應！
柳基偉律師
之所以提高三四線城市的去化節奏有兩個原因，一是目前開發商的資金的確緊張，加快去化節奏的確能緩解資金壓力；二是因為現在三四線城市房價上漲的動力即將消失，開發商也要賺最後一筆。
開發資金緊張這一點表現的十分明顯，畢竟現在各大銀行都收緊了對開發商的貸款，而且其他的社會融資渠道也收緊了，在這樣的背景下揹負著高負債的開發商的確需要加快銷售速度來緩解自己的壓力，所以這也是為什麼佈局三四線城市的開發商交款三四線城市的去化節奏的原因。
另外一方面，前幾天國開行發佈文件稱要收緊三四線城市棚改資金的審批，而目前三四線城市房價之所以能上漲，能給開發商帶來利潤的原因就是因為棚改帶來的貨幣化按照，如果棚改資金收緊，那麼三四線城市的房價就會出現下跌，開發商的利潤空間也會被壓縮，在這樣的背景下開發商能不著急早點賣掉三四線城市的房子嗎？
按照現在的樓市行情來看，三四線城市房價上漲的動力即將消失，而且因為三四線城市的去看基本上已經迴歸到正常水平，在這樣的環境下那些依舊重點佈局三四線城市的開發商很有可能會迎來新一輪的虧損。
樓盤網
這是一個值得關注的信號，可能預示著房地產的最新動向。
第一，說明三四線城市的房地產將會有大的格局變化。主要受到影響的可能就是，棚改貨幣化的慎重推行。作為當年去庫存的主要手段，現在可能是要緩下來了。棚改需要回到它的本來功能，就是改善住房，而不是抬高房價。
從碧桂園的一些動作來看，最有可能要撤離三四線城市。
第二，說明房地產商的負債率比較高。前不久央行有一個報告，說的就是房地產商的負債率比較高，償債壓力比較大。
現實當中，有些房產商由於資金週轉困難，往往出現高槓杆，雖然有盈利，但也可能被抵消。
加快資金的回收，當然是為了緩解債務的壓力。
第三，這些動作進一步表明了關於房住不炒的決心。最近地產股的一路下跌，不僅有市場的預期，也有關於樓市亂象整治的決心。
萬科也提出將退出房地產，這樣的信號的確到了值得關注的時候。
