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所谓春江水暖鸭先知，碧桂园被称为“三四线城市之王”，碧桂园的盘子覆盖了很多三四线城市化，甚至比较强的镇都覆盖到，它在这个时候压缩业务，只能说明房地产的风向在改变，未来三四线城市房地产市场将不乐观。
需要说明的一点，碧桂园不是叫停三四线城市业务，而是暂停“全覆盖战略”
7月4号碧桂园的某位高管已经出来辟谣了，说碧桂园不是叫停三四线业务，而是从现在开始追求权益销售额，减少不操盘、做财务投资的项目，增加自身可以操盘的项目，尽量提高自身权益比例，不做那种表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目。“我们内部会议上强调的是这个，可能被误读了。”
简单说来就是碧桂园改变扩张策略，为缓解融资政策收紧带来的压力，试图牺牲规模甚至利润，以保证现金流，暂停全覆盖的战略。
为什么碧桂园要暂停全覆盖战略，收缩战线呢？
未来三四线城市房产市场不容乐观，房价上涨受限，甚至可能出现下跌的可能，而且目前碧桂园也面临严峻的资金压力，再不收手估计以后要深陷泥潭。
这些年来碧桂园重点战略放在三四线城市，随着三四线城市房价的上涨，碧桂园可谓赚的盘满钵满，一跃成为中国销售额最大的房企。但是房地产不可能永远红下去，特别是三四线城市的房价不可能一直上涨，房子最终还是要回归到“房子是用来住的”特性上来。
具体到为什么碧桂园要在这个时候收缩业务，我认为主要有两个原因。
第一个原因，棚改货币政策的变动
最近几年三四线城市房价的猛涨跟棚改货币化有很大的关系，我们来看一组数据：
2015年、2016年棚户区改造分别实际完成601万、606万套，超过计划棚改量600万套。2017年计划棚改量600万套，实际完成609万套；2018-2020年计划任务为1500万套，2018年任务580万套。
在这么多棚户区改造当中，有些地方为了配合去库存，采用的是货币化补偿，就是直接给拆迁户现金，让他们到城镇里面买房，有些地方棚改货币化安置甚至达到了100%。
下图是棚改货币化和房产销售之间的一些关系：
而棚改货币化的钱主要来自于PSL（央行为了配合棚改而推出的一个转向贷款资金项目），央行把这些钱通过国家开发银行和农业发展银行贷款给地方政府，地方政府以土地做抵押获得贷款。
但是目前这一条路被堵住了，以前国开行把贷款审批权下放给地方分行，地方分行可以直接拍板给地方政府贷款，而现在国开行把这一审批权收回了总行，也就是说以后地方政府用于支付拆迁款的贷款可没有那么容易获得了。
再加上以后棚改货币化安置将要要回归到实物安置，所以以后拆迁户就没法得到很多现金，那购房的人群将会大幅减少。
一旦购房的人减少，那么房企业将面临很大的销售压力，资金回收周期将变得更长，这样一来房企将流动资金压力更，所以很多房企被迫降价清盘，甚至有的牺牲利润也要加快资金的回笼，碧桂园就是其中的一个。
下图是碧桂园某项目的开发进度，可以看出，碧桂园在缩减项目周期上有多下功夫。
第二个原因，碧桂园自身资金链的问题
Wind数据显示，碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍。但碧桂园负债率不降反升，高达88.89%。
另外根据碧桂园港交所发布的2017年年报显示，碧桂园短期负债为7695亿。
也就是碧桂园短期之内将面临很大的到期资金还款压力，而目前房企融资的渠道受到了很大的限制，首先是银行压缩了房企的贷款规模，另外房企的发债也受阻，比如碧桂园2016年公开发行200亿公司债券突然“中止”，这进一步加剧了碧桂园资金的紧张程度。
如果资金得不到补充，有可能出现资金链断裂的情况，到时将会输的很惨。
所以目前碧桂园的战略调整根本目的就是为了回笼资金，以便应对到期的巨额债务。
总之一句话，未来三四线房地产不好过，碧桂园已经在三四线城市身上赚了很多钱，现在收手是个明智的选择。
贷款教授
开发商可能有些顶不住了。
其实从去年开始，开发商的资金链条就很紧张，因为开发商的融资渠道正一条条地被堵死。
以前开发商连买地都要找银行融资，但是从2016年国庆那波调控起，各个地方都严格规定，开发商只能用自有资金拿地。所以从那时候起，我们就很少听到地王的消息了——如果是拿着从银行借的钱，不心疼，随便出高价，现在要全部自己出钱，太肉疼，开发商不会做这样的亏本买卖。
开发贷被收紧。据21世纪经济今年6月报道，某国有银行地产金融事业部负责人指，大型银行已基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。
由于境内融资受到严厉管控，房地产企业只好往境外跑。但这样的渠道也在逐步被冠上，比如发改委上周就发文，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，境外募集的资金主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约。
最后一根稻草，来自央行。据报道，棚改货币化补偿政策面临重大调整，减低货币化补偿比例、提高实物补偿比例已经板上钉钉。而从2015以来，仅仅是国开行发行的棚改贷款（国开行的资金又来自央行发放的补充抵押贷款PSL），就超过2万亿元，成为三四五线城市房价暴涨的主要推手。一旦这个推手不在了，那么三四五线城市的房地产暴涨也就宣告结束了。这也是为什么主攻三四五线城市的碧桂园，要加快资金回笼的主要背景。
所以，开发商现在的资金链，是非常紧张的。除了碧桂园，中国很多大型开发商的负债都非常沉重，比如融创中国净负债率高达257%，恒大大约是180%。
如果将整个房地产行业考虑进来，一些中小型开发商的净负债率就更夸张了，比如泰禾集团净负债率高达476%，华发股份超过300%。
很明显，高层对于房地产调控的力度不会放松，去杠杆的决心也不会动摇，开发商们只不过是看到了这样局势，在大旱的时候多储存水分以度过饥荒。
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孔方财经
房地产的玩法变了，开发商当然要与时俱进。
棚改新政下三四线房价要熄火
虽然一二线楼市趋于冷静，但部分三四线成了炒作重点。部分距离城市群核心较近，且交通便利，受益于棚改的区域，房价都经历了大幅炒作。
近期，随着棚改融资收紧的消息流出，棚改从过去的货币化改回到实物安置，已经是大势所趋，这相当于关了房价上涨的水龙头。三四线，作为棚改的主阵地，房价无异于釜底抽薪，炒作空间大为收窄。
三四线房价扛不住！北京通州临近廊坊一楼盘开盘四万现在两万，引发退房。以主打环京的华夏幸福，财务状况频临风险。碧桂园虽然规模更大，但与华夏幸福有些相似，项目多在城乡结合部，或者三四线城市。而且，碧桂园擅长做三四线营销。
镇江句容，安徽滁州的房子，以南京为卖点。
中牟的房子，以郑州为卖点。
张家口的房子，以北京为卖点。
莱州的房子，以青岛为卖点。
惠州的房子，以深圳为卖点。
迁安的房子，以唐山为卖点。
这几年碧桂园成为三四线房价暴涨的受益者。然而，花无百日好。对于这些缺乏经济基础，缺少人口流入的区域，未来前景不容乐观。因此，碧桂园此前三四五线城市项目”全覆盖”战略无疑成了个大坑。碧桂园的策略必然改变，必然选择收缩。
当前流动性环境下现金为王
当前货币环境已经发生巨变。外储增长乏力，流动性急转直下，5月，社会融资规模大幅低于预期，环比几近腰斩，同比大降3022亿元。4月和5月，银行住户存款减少了一万多亿元。 与此同时，银行不良贷款反弹，5月末，商业银行不良贷款逼近2万亿，不良贷款率由一季度末的1.75%升至1.9%。
江水冷暖鸭先知。从银行，到股市债市，开发商的融资渠道不断收紧。在此背景下，加快销售速度争夺现金流成为所有企业经营的重点。留得青山在，不怕没柴烧。为了抢夺现金流，大型房企均停止了扩张步伐。碧桂园甚至提出，不惜牺牲规模甚至利润。可见，流动性竞争惨烈！
碧桂园，绿城尚如此，中小地产商基本处在生死边缘了。寒冬真的来了！
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史晨昱
开发商缺钱这是一个主要方面，由于2015年至2016年货币大宽松，开发商大量拿地扩张，导致负债率直线上升，到现在密集的还债期就要来了，而且这样的情况要持续到2020年，所以加快拿地、建房、销售的步伐，提高房地产销售周转率，就能保证房企一直有充足的现金流。
对于开发商来说，去年业绩不错，创下历史新高，今年要想完成业绩，只能提高商品房销售的周转率，加快拿地、造房、销售的速度，这样本来大型开发商一年开发几个项目，现在提速之后，十几个项目一起上，速度可以快很多，简单讲就是多建多销，跑量，这样销售额会有一定程度的上升，今年完成销售指标，达到某个盈利目标，这回碧桂园等开发商都拼了。
此外，房企加快建设的步伐还有一层意思，就是三四五线城市马上要迎来了房地产调控，加快房地产开发的步伐，就是在能够及早开发完成，及早销售完毕，及早抽离三四五线城市。目前房地产调控政策如何走还不清楚，在政策多变的情况下，加快商品房的生产、销售进程，这也是开发商的无奈之举，通过降价来换取资金流的通畅，可避免陷入新一轮中小城市的房地产调控中。
不执著财经
碧桂园要求加快项目开发和回笼资金力度，绿城要求加快资金回笼，万科投资文化项目，万达走轻资产之路，种种迹象表明，开发商开始调整策略，清理思路，完善方法，转变观念了。这种变化，显然是房地产市场变局的一种信号。虽然不意味着市场会出现根本性的变化，但是，以房价为导向的格局可能已经很难再维持了。
事实也是，半年前，开发商还在等待着政策松动，或者说还在利用一切手段推动房价上涨，试图达到再次获得暴利的目的。现在看来，他们已经感到，这样的企图已经没有指望了。俗话说，别人不变，只能自己改变。既然政策上已经没有改变的可能，也就只能开发商自己做出策略调整了。
值得注意的是，近日，住建部等七部门发出通知，决定从7月初到12月底，在全国开展打击炒房等行为的专项整治行动，也就预示着，炒房邓将受到严厉打击，指望炒房者来哄抬房价，扰乱市场秩序等行为也将得到有效遏制。那么，房价只会平稳有序，而不会大起大落了，房住不炒也将成为常态。如果不实事求是，控制好房价与成本的关系，加快回笼资金，很有可能会出现资金链断裂风险。
这，就是现状，一个令开发商做出改变的现状。
谭浩俊
首席投资官评论员陶子认为，这件事要结合国家一系列房地产政策来看。
2015年开始，国家“去库存”策略正式拉开序幕，降首付降利率，本质意思是去一下三四线城市多余的房地产库存，结果这一节群众不行，三四线库存一点动静没有，一二线房价起飞了。这可怎么好？没办法，在三四线城市展开了轰轰烈烈的“货币化棚改”活动，就是把房子拆迁了，不给拆迁户房子，给他们钱，让他们到市场上买房子，这样库存去了一部分，另一部分是，市场上涌来大量拆迁户，需求增加，房价上升，普通百姓怕房子越来越贵买不起，跟风买房，这就是“涨价去库存”的由来。
如今，一方面，国家大方向要“去杠杆”，另一方面，三四线城市的库存去得差不多了，相关政策也该变一变了。去年开始，国家收紧对于房地产公司的贷款政策，房地产公司很难从银行贷到款，“资管新规”对于通道业务加以限制，房地产开发企业国内融资很难，利率不断提升，房地产又是资产负债率很高的行业，融资限制让公司很不好过。
最近，国开行出台政策，收回棚改审批权限，由货币化安置逐步转向实物安置为主，三四线房地产也将熄火。融资困难了，市场也面临转向，房地产公司自然要趁这段时间的空窗期加紧销售，尽快回款，缓解资金流的压力。绿城、碧桂园出台“早销多销快销”的政策，也就不意外了。
首席投资官
碧桂园和绿城的两个消息，我在近日已经关注，对于两个房地产公司的最新行动，我的专业分析和答案是：
一，绿城和碧桂园的信号。
两家公司的最新行动，传递的信号就是，房地产开发商正在加快项目的开发，为了快速回流现金，说明房地产公司的资金压力开始增大。同时，也反映绿城和碧桂园开始担心房地产的销售难度加大，希望加快销售，完成项目的销售回款，避免项目的滞销。
二，房地产融资难度加大。
近期，很多银行给房地产开发商的贷款范围，已经从房地产全国50强缩减到20强，虽然绿城和碧桂园是20强里面的开发商，但是也说明房地产融资难度很大。另外，房地产公司发行债券的难度，也在加大，一些房地产公司无法通过债券进行融资。同时，在A股市场排队上市的房地产公司，依然没有新的进展，包括万达商业地产和富力地产，说明资本市场也不支持房地产公司。
三，中小地产商的危机出现。
碧桂园和绿城作为全国的知名地产商，也是全国的前十地产商，开始感觉到销售压力和融资压力，那么，全国的中小地产商必然将面临危机。一方面是销售压力，另外一方面是融资难度，必然使得很多中小地产商将出现倒闭的风险。
雄风投资
说一下个人的浅见！
第一，开发商先得意后失意，此时五味杂陈！国开行关于psl的公开回应，让不少房企一身冷汗，个人认为估计有不少开发商打错了如意算盘。2015年开始，大部分一线房企从一线、二线直至三四线城市疯狂拿地、并购、复合项目，把三四线城市的房价炒上了一个历史最高水平，这无疑满足了部分炒房客、投资者的利益。但关于货币化安置的有关政策，并非一如既往。比如，2018年1月16日山东省住房城乡建设工作会议，确定了山东省今年要实行新建商品住房价格申报或备案制度，鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励。个别一线房企本希望在三四线城市谋发展，但却很有可能陷入其中。因此，在某种意义上，棚改存在较大变数，房企目前体会的已经不是原来的那个味了。
第二，开发商不再踌躇满志，反而进退维谷。前有首创、龙湖在境内发行债券募集资金，后有碧桂园全面叫停先前布局的三四五线城市战略、绿城要求确保现金流策略，足以说明开发商很差钱，毕竟2016年至今火的不仅仅是三四线的房价，更是过度透支了房企的现金流。
第三，2018年6月22日，中国人民银行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》，其中以专题的形式分析了中国房地产市场。其中点名“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大；”据“楼市头条”报道：1、共有48家房企净负债率超过100%，占比上市A股房企数量接近4成；
2、共有17家房企净负债率超过200%，其中不乏见到泛x控股、华x股份和绿x控股等大型房企的身影。
目前银行信贷政策收紧，房企的孤注一掷很有可能面临“晚节不保”、“名利尽失”的悲惨局面，“炒房”不仅老百姓不答应，国家更不答应！
柳基伟律师
之所以提高三四线城市的去化节奏有两个原因，一是目前开发商的资金的确紧张，加快去化节奏的确能缓解资金压力；二是因为现在三四线城市房价上涨的动力即将消失，开发商也要赚最后一笔。
开发资金紧张这一点表现的十分明显，毕竟现在各大银行都收紧了对开发商的贷款，而且其他的社会融资渠道也收紧了，在这样的背景下背负着高负债的开发商的确需要加快销售速度来缓解自己的压力，所以这也是为什么布局三四线城市的开发商交款三四线城市的去化节奏的原因。
另外一方面，前几天国开行发布文件称要收紧三四线城市棚改资金的审批，而目前三四线城市房价之所以能上涨，能给开发商带来利润的原因就是因为棚改带来的货币化按照，如果棚改资金收紧，那么三四线城市的房价就会出现下跌，开发商的利润空间也会被压缩，在这样的背景下开发商能不着急早点卖掉三四线城市的房子吗？
按照现在的楼市行情来看，三四线城市房价上涨的动力即将消失，而且因为三四线城市的去看基本上已经回归到正常水平，在这样的环境下那些依旧重点布局三四线城市的开发商很有可能会迎来新一轮的亏损。
楼盘网
这是一个值得关注的信号，可能预示着房地产的最新动向。
第一，说明三四线城市的房地产将会有大的格局变化。主要受到影响的可能就是，棚改货币化的慎重推行。作为当年去库存的主要手段，现在可能是要缓下来了。棚改需要回到它的本来功能，就是改善住房，而不是抬高房价。
从碧桂园的一些动作来看，最有可能要撤离三四线城市。
第二，说明房地产商的负债率比较高。前不久央行有一个报告，说的就是房地产商的负债率比较高，偿债压力比较大。
现实当中，有些房产商由于资金周转困难，往往出现高杠杆，虽然有盈利，但也可能被抵消。
加快资金的回收，当然是为了缓解债务的压力。
第三，这些动作进一步表明了关于房住不炒的决心。最近地产股的一路下跌，不仅有市场的预期，也有关于楼市乱象整治的决心。
万科也提出将退出房地产，这样的信号的确到了值得关注的时候。
