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恆大、碧桂園、萬科為什麼都轉行入農業？其主要原因是我國房地產高速發展的時代結束了，我國房地產行業的舊的商業模式結束了，我國房地產行業需要轉型升級。我國房地產行業如何轉型升級，所有的房地產企業並沒有找到方向，恆大、碧桂園、萬科向農業方面試點是值得肯定的，這種探索對我國房地產行業的轉型升級是有益的，是值得鼓勵的。

但是，目前，還沒有看到恆大、碧桂園、萬科在農業方面有什麼突破或作為，至少還沒有賺錢。恆大、碧桂園、萬科向農業方面的發展無非是搞所謂的特色小鎮，或者是搞所謂的文旅，旅遊地產之類的。

我們先說特色小鎮，特色小鎮在我國一窩蜂而上的大幹快上中，99%都是失敗的，輕則幾十億投下去沒有任何效益，重則是投下幾十億打水漂，為什麼會了出現這種情呢？

筆者參與過幾個特色小鎮的項目，這些投資特色小鎮的企業都是跑到荒郊野外去蓋房子，結果是蓋的房子賣沒有人要，租更沒有人要。我國99%的所謂特色小鎮都是這麼幹的。特色小鎮的核心是先有特色產業後有特色小鎮。

再說文旅，所有的地產商搞文旅都是賠錢的，筆者也參與過幾個文旅項目，王健林搞文旅在吉林就是賠錢的。文旅項目是先要因地制宜地打造文化旅遊產業鏈或者產業集群，然後才有旅遊地產。而我國的地產商們只知道蓋房子，並不知道文化旅遊產業鏈或者產業集群怎麼打造。賠錢失敗是必然的。今年有許多中小地產企業在房地產行業的轉型升級中，自己亂轉型升級而破產，未來還會有更多倒下的。

房地產行業轉型升級的大方向是金融地產，金融地產是筆者研究的成果，搞金融地產，沒有那麼簡單。你在現實中遇到任何難題都可以加盟皓脈生活聯盟圈套諮詢。

如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您有創業的難題，生活的難題，企業發展難題，產業升級的難題，資本運作的難題，理財投資或融資的難題也歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出，謝謝您們的支持。

金融學家宏皓教授

房地產公司進軍農業，最主要就是圈地，那肯定不是來種地的吧，不然就為了嚷嚷了很多年的農業現代化，而毫無利潤的噱頭。他們又不是食品企業，跨行經營不搞高科技，跑農村幹啥。核心肯定是地:

1. 圈地，建農場出售

如果是農業用地，不能建設商業房的話，建農場是一個不錯的選擇，可以將農場出售，或者用於休閒農場，開拓其他商業模式。

2. 圈地，建綠色食品循環體系出售

農業用地的話最主要的就是種植綠色食品，直接售賣，或者成為其他產業的食品供應地，自己打通的食品產業的上游。

3. 圈地，建設農業相關產業出售

農業的相關產業是比較多的，利用這塊地可以直接種植農產品銷售，或者對建設農產品加工組，包攬農產品的中間環節，賺取利潤。

4. 圈地，等待轉讓

如果買了地，自己不進行任何的處理，大部分人就是等著土地升值，直接轉讓，從而賺取中間的差價。

我是農民工“懂事長”李合偉（抖音號：hws666888），20多年創業經驗，非著名天使投資人、創業導師。更多有關創業的內容，敬請關注頭條號：合偉說，與我一起聊聊創業那些事！

合偉說

恆大、碧桂園、萬科等房地產巨頭進軍農業是圈地還是看好農業發展前景？需要從多個層面辯證的看待這一問題。

首先，從國家的層面看。 改革開放後，中央連續十五年中央一號文件，事關三農。十八大以後，三農工作上升為黨和國家工作的重中之重。十九大以後，鄉村振興上升為國家戰略。服務三農、鄉村振興，需要資本支持。碧桂園、恆大、萬科等房地產巨頭在房地產行業快速發展過程中，享受了國家支持房地產行業發展的政策紅利而快速崛起，在國家把鄉村振興上升為國家發展戰略之際，響應國家政策，主動進軍農業，為傳統農業加速向現代農業轉型升級提供鉅額資金支持，這是體現企業社會價值的最佳時機。

其次，這是房地產企業轉型升級的需要。眾所周之，房地產行業發展己進入調整期。房地產企業進軍農業也是自身轉型升級進行產業發展佈局的需要。

再者，在鄉村振興戰略背景下，@聚焦三農， 休閒農業，美麗鄉村建設成為政策和投資的熱點，雖然，絕大多數還未找到好的盈利模式，甚至鉅額虧損，但在人口老齡化的大背景下，10年以後，養老將成為社會的大問題。交通便利、環境優美，可以從事簡單農事操作的休閒農莊、生態農莊將成為很多城裡人養老的理想去處。養老地產將落地生根。

@農者仁心 專注都市園藝綠色生活方式和設施生態農業綠色生產方式轉變，聚集盆栽花卉、蔬菜、水果的技術與產品創新，歡迎關注@農者仁心 ，一起為城鄉居民健康和環境綠化、美化做點貢獻。

以上觀點僅為個人認知及對行業發展的思考。歡迎評論交流。

惠養花農科大叔

最近跑了一些鄉鎮，瞭解到了幾個趨勢，分享一下。

1、現在農田基本都已經流轉出去了，農戶個人小規模種植越來越少。

2、政府鼓勵農民空出宅基地，進城集中居住。為此政府為農戶建了非常洋氣的別墅，價格非常便宜，但是不允許轉讓。

3、有些鄉鎮確實在謀劃和房地產企業搞現代農業，目前聽到的是恆大。

房地產企業進入行業，是圈地還是看好農業？

從目前看，沒發現房地產企業有真心搞農業的誠意。畢竟，房地產仍然是最容易賺到錢的行業，房企沒有理由房企一個利潤豐厚的行業，去進入風險不小、收益卻很一般的農業。

這些年，房地產搞過養老，搞過文化旅遊，搞過產業園，但大家到最後都會發現，這些不同的皮下面，本質都是一樣：房地產。養老的歸宿是養老地產，文化旅遊的歸宿是旅遊地產，產業園的歸宿是配套的商業用地出讓。

所以，房地產企業搞農業，最終的目的，我認為還是圈地。

房地產企業這麼多年的業務核心，其實都是圍繞著“地”作文章，從未改變，那為什麼要作出這麼多花樣呢？

這是地方政府和房地產企業共同選擇的結果。

房地產行業雖然這麼多年來貢獻了大量的土地出讓收入，但是其過度發展的危害也是顯而易見的。因此，在政策層面，房地產不但享受不了什麼優惠政策，反而隨時有被打壓的風險。政府有產業導向，自然對重點扶持的產業有政策上的支持，房地產企業就充分地利用了這一點。

從政府的角度，不管是養老、文化旅遊、產業園，還是現代農業，都需要大量資金投入，而且風險大，回報緩慢，收益率低。除了房地產企業，政府也確實找不到更合適的人選了。

阿呆迷

首先，三位房地產大佬轉行農業並不是什麼稀奇事，原因很簡單目前我們城市的房地產已經開始和緩邁入飽和階段，而在此時國家提出鄉村振興戰略，也預示了這是下一個風口，轉行農業？才不是。高樓大廈變成農家小院，就算是轉行了？三位大佬仍奮鬥在房地產行業第一線。

國家提出把農村作為下步工作的重點，意味著商機。全國企業家都在把目光轉向了鄉村，不過沒那麼大勢頭而已。目前旅遊農業已經成為新趨勢，而大佬們也只是不斷的去開發和試水，畢竟牟利才是企業的根本。

現階段我國農業確實更多的是需要資金投入、技術投入，而一些資金、技術的投入是我們普通農民很難做到的。所以，鄉村振興就需要國家、企業、農民等共同努力，大佬們的資金、品牌、資源對現階段農業、農村的發展具有良好的推動、示範作用。

所以，為什麼轉行農業，無論圈地還是轉型等等，核心就是賺錢啊！錢好賺啊！下一步市場在那裡呀！風向在那裡，國家政策和勢頭在那裡啊！所以轉行農業，很重要。

頂脈圈視界

恆大、碧桂園、萬科這些房地產巨頭進軍農業生產領域是近兩年集中出現的。跑馬圈地言論也有、企業轉型也罷，人家投資就是賺錢的，誰都不是“聖母婊”。但是如何看待這個事情呢：

一、首先要知道人家是如何做:

1、萬科在2017年進軍農業，2018年萬科將戰略定位由“城市配套服務商”升級為“城鄉建設與生活服務商”。2018年4月，萬科在江蘇東羅村啟動改造項目，2018年9月，萬科在北京市門頭溝區軍莊鎮政府啟動了北京萬科特色小鎮的研討，並預備實施“萬村計劃”。

2、恆大在2018年4月21日宣佈成立了恆大高科農業集團。許家印稱，從 2018 年開始，恆大要在戰略上積極探索高科技產業。“在不久的將來恆大將形成以民生地產為基礎，文化旅遊為兩翼，高科技產業為龍頭的產業格局。”2018年4月恆大與中國科學院簽署戰略合作協議，並宣稱將在未來10年投入1000億元與中科院共同打造三大科研基地。

3、2018年6月，碧桂園宣佈正式進軍現代農業。碧桂園農業目前已經與廣東省農業科學研究院、華南農業大學、以色列Dagan Agriculture、荷蘭RijkZwaan公司等國內外17家合作單位簽訂了戰略合作框架協議。

二、房地產巨頭進軍農業的戰略方向：

1 、實行特色小鎮、特色鄉村打造，由高樓大廈轉向了青磚綠瓦、農家小院，這個方向實際上仍屬於房地產行業。

2、實行大資金投入、高技術研發和投入、基地化生產。這個也是3個房地產巨頭規劃的。具體實施仍需時間來考驗，實施效果仍需進一步觀察，也有可能是個別企業的“噱頭”或造勢手段。

三、進入農業的原因分析

1、我國農村、農業發展是現階段的一個風口。無論國家提出的鄉村振興戰略、美麗鄉村行動等等，都把農村作為下步工作的重點，這也意味著眾多的商機。全國眾多企業家都在把目光轉向了鄉村，投入到農業、農村中，不過他們的體量不如房地產“三巨頭”那麼醒目罷了。

2、中國農業生產水平確實比較低，具備較大的提升空間。我們都在說農業不賺錢，不賺錢的原因在於我們的農業生產效率低、生產成本高、技術水平低，這個現狀是無論怎麼噴，都無法改變的。現階段我國農業更多的是需要資金投入、技術投入，而一些資金、技術的投入是我們普通農民很難做到的。

3、城市房地產市場已經趨於飽和，休閒農業、旅遊農業已經成為新的發展趨勢，這也逼迫房地產企業調整方向。休閒農業、旅遊農業對於房地產“三巨頭”具有相當的資金優勢、品牌優勢、資源優勢，現在轉向特色小鎮、特色鄉村開發，也只是他們發展方向由城市向農村的一個探索。

四、到底該如何客觀看待

1、積極意義：

（1）無論特色小鎮、特色鄉村都是新農村建設的重要內容，而鄉村振興就需要國家、企業、農民等共同努力，不能因為某些企業具備壟斷地位、是“巨頭”就進行排斥，恰哈行業領軍企業帶來的資金、理念往往是現在農村十分缺乏的。農村的窮困，窮的是錢、困的是理念。

（2）假如“三巨頭”承諾的科技投入、技術研發能夠落實到位，也是對現階段農業、農村的發展具有良好的推動、示範作用。

2、隱患因素

（1）應該防止農村的房地產化。企業是牟利的、是追求利益最大化，效益最快化的。“三巨頭”進駐的誘惑地方政府往往是無法阻擋的。在農業開發、農村改造中，更要避免以“園區”、“生態”等名義進行的房地產化，杜絕出現另類的“大棚房”、另類的“秦嶺別墅區”。

（2）在“三巨頭”進駐過程中，要更好的將農民利益保護與企業開發行為相統一，杜絕損害農民權益行為的發生。

職業新農人

恆大，碧桂園，萬科現在開始紛紛轉入農業！這是一個非常重要的信號，說明這三家巨頭開始從之前傳統主業房地產轉入新興農業，這是一個重大轉折。一方面說明房地產開發的前景受到了一定的壓力；一方面說明農業特別是新興農業廣闊的發展前景。

眾所周知，恆大，碧桂園，萬科等企業在房地產已經發展的非常好了，作為起步較早的一批房地產企業，已經吃到了房地產企業的第一口螃蟹；可以說已經做得非常成功，相信很多人也都買了這三家企業的商品房，全國更是隨處可見。

恆大，碧桂園，萬科由於在地產領域做得很成功，其中，恆大在港股上市，萬科，碧桂園在A股上市。隨著這三家企業紛紛上市，在人們心中也樹立了自己的品牌，成為了非常知名的大企業。

而現在，恆大，碧桂園，萬科轉入陌生的領域即農業領域，說明房地產發展已經遇到了間斷性的瓶頸；農業特別是新興農業的魅力已經成功吸引這幾家企業投入，說明農業發展前景受到了這幾家地產巨頭的關注。

我國作為一個農業大國，隨著城鎮化的推進，很多農村年輕勞動力選擇外出務工，導致農村很多土地限制；而隨著中國土地確權的推進，特別是土地所有權和使用權的分離，使得農村大量土地被盤活，這樣的結果是農村大片的土地將連成一片。這樣農村大片土地出租得以實現，為恆大，萬科等商業地產進入農業打下基礎。

我相信恆大，碧桂園等商業地產並不是簡單的進軍傳統農業，而是進軍新興的農業產業，因為這些企業手裡除了有大量資金，還會有技術，人員，管理模式的積累，助力在新興農業打下一片天地。

槓桿遊戲揭幕者

為什麼房企都在嘗試進入農業？要回答這個問題，先看看房地產三巨頭都幹了什麼。恆大是在2014年開始佈局農業，同時切入糧油、乳業、畜牧養殖等多個產業；萬科以特色小鎮為突破點，同時佈局種養循環現代農業和農產品新零售；碧桂園則提出聯手袁隆平推廣雜交稻。房企佈局農業不算新鮮事，我看了這個問題下面的回答，似乎“圈地”是主要目的，但是我更相信主要是別的原因，比如，行業發展已經到了不得不轉型的地步，而且農業與他們最熟悉的房地產又有著千絲萬縷的關係。有沒有考慮過，實際上房地產業和農業是有很強的可比性。

1.首先從房地產業的發展趨勢說起

曾經在一家房企做研究時，對房地產行業關注比較多，故現在雖然算是改行，也仍在關注，我想先從熟悉的地方做突破口，嘗試回答這個問題。

關於房地產業是不是真的不行了？房地產業的拐點是否到來？我曾在自己的微信公眾號上專門寫過一篇文章闡述自己的觀點。大概結論是：

在此背景下，作為房企的龍頭，恆萬碧自然不甘心坐以待斃，實際上早在前幾年他們已經開始了對轉型的探索（當然也可以說是集團擴張的嘗試，畢竟不能一條腿走路）。

2.房地產業與農業對比的內在邏輯

如何在行業不景氣情況下快速轉型？轉向類似的行業無疑是不錯的選擇。對於農業而言，與房地產業有一定的類似性，也就是說，那些房企老闆們對於轉型農業後發展軌跡，可以從他們最熟悉的房地產業得到很大的啟示。

首先，二者具有相似的基本屬性。一方面住房與農產品的生產均依附於土地，具有不可移動性。住房依附於土地，農作物同樣依附與土地。另一方面，就生產週期而言，也有可比性。農作物生產具有很強的週期性，住房從土地獲取到房屋出售，也具有很強的週期性。有趣的是，適用於農產品的蛛網理論來解釋房價波動，似乎也能說得通。

第二，二者具有相似的發展路徑。房地產業在成長成為我國支柱產業過程中，與眾多行業相融合，生了滿足不同消費需求的地產模式，且行業已經形成相對壟斷格局，部分資源一直被大型地產商所掌握。農業也在經歷著類似的發展歷程。近些年隨著國家對三農問題的重視，農村土地制度改革穩步進行。農地的流轉讓農業也出現了由“分散”向“集中”轉變的過程。我國2017年城鎮化率不足60%，根據城鎮化率的一般規律可知，目前仍然是快速城鎮化階段。隨著城鎮化快速推進，農村人口進一步減少，農業整合的時機越來越成熟。

3.恆萬碧轉型之路暢想

屬於房地產的時代已經過去，屬於互聯網的時代也現如今也變得捉摸不定，一波“裁員潮”讓明星企業們忙的焦頭爛額。未來行業的發展機遇很有可能出現在教育、生命科技和農業。恆大和碧桂園在醫療健康、教育行業也都有佈局，現在著重說下農業吧。

以這些大佬們的野心，未來一定會圍繞某個點，比如農業小鎮，比如農產品供應鏈進行突破，最後是全產業鏈。目前來看，也都是在積極佈局，至於未來發展，還要看國家政策。我國農村是一座沉睡的金礦，倘若有一天被喚醒，這些佔得先機的企業又將在下一輪競爭立於不敗之地。

一二閒人

最近幾年，房地產巨頭們紛紛進軍農業生產領域。萬科在2018年將戰略定位由“城市配套服務商”升級為“城鄉建設與生活服務商”。同年，恆大在同年4月宣佈成立了恆大高科技農業集團。恆大與中科院簽署戰略合作協議，並宣稱將在未來10年投入千億元與中科院共同打造三大科研基地。而碧桂園在去年6月正式進軍現代農業。碧桂園農業目前與國內外17家科字院所簽訂了戰略合作框架協議。

對此，業內專家表示，我國房地產高速發展的時代結束了。我國房地產行業的舊的商業模式結束了，我國房地產行業需要轉型升級。而恆大、碧桂園、萬科向農業方面進行試點，這是值得肯定的，這種探索對我國房地產業的轉型升級是有益的，是值得鼓勵的。

而我們認為，房地產巨頭進軍農業的戰略方向主要有二個：一是，實行特色小鎮、特色鄉村開發。同時，還要發展旅遊農業、休閒農業。就是由高樓大廈轉向青磚綠瓦、農家小院，而在這個方向上仍屬於房地產行業。另一個是搞現代化農業，現階段我國農業更多需要資金投入、技術投入，這是普通農民是很難做到的。但是，房地產巨頭們有的是錢，完全可以與科研單位強強合作，推進我國現代化農業的發展。

實際上，如果這房地產三巨頭真的能夠將科技投入、技術研發能夠落實到位，肯定會對現階段農業、農業的發展起到很好的推動、示範作用。中國的農業科技落後、基礎設施薄弱，有待於外來資金的扶持。但是房地產巨頭們往往喜歡將“園區”、“生態”等名義進行房地產化。據我們看來，恆大、碧桂園、萬科向農業方面的發展主要還是搞特色小鎮、文旅項目、旅遊地產等，如果是這樣的話房地產三大巨頭轉型農業恐怕很難產生任何效益。

先說一下特色小鎮，前些年大家都一窩蜂似的都要搞特色小鎮項目，但是99%的都要失敗，輕則幾十億投下去沒產生任何效益，重則是投出去幾十億打水漂。原因很簡單，特色小鎮的最大特色就是跑荒郊野外去蓋房子，搞房產。結果是房子造出來沒有人買，出租更是沒人要。我們覺得，特色小鎮的核心應該是先有特色產業後，再發展特色小鎮，盲目發展特色小鎮，結果只能是燒錢。

再說開發商搞文旅項目，是要先因地制宜地打造文化旅遊產業鏈或者產業集群，然後才是旅遊地產的開發。而很多國內的大型企業只知道跑到人家那裡蓋房子，並不知道文化旅遊產業鏈或者產業集群如何打造，這樣造出來的房子不賠錢是不正常的。今年就有很多中小房企在房地產行業轉型升級過程中，由於轉型升級而破產，未來相信不懂轉型的房企也有可能在這方面吃大虧。

如果恆大、碧桂園、萬科等房地產巨頭，與相關科研院所合作，通過房企的資金優勢，搞現代化特色農業，然後再在特色農業基礎上，再搞特色小鎮、旅遊農業是有希望轉型成功的。如果房地產巨頭進軍農業還是直接去搞原來的特色小鎮、旅遊農業、休閒農業照搬之前開發商做法，在農村拿了地就蓋房，蓋了房就是特色小鎮、文旅項目。那肯定是要虧錢的。如果是真心紮根服務於農業，藉助於當地的農業特色，投入大量資金和技術，來幫助當地農村發展致富，帶動了人氣之後，再根據當地情況搞特色農業小鎮還是有可能成功的。

不執著財經

近年來，正如問題中所提到的，萬科、碧桂園、恆大等房地產巨頭企業紛紛進入農村，並且不光這些企業，阿里、京東、騰訊、網易等非傳統農業企業也有在農村大量佈局的現象，造成這種現象的原因主要是農村地區所具備的巨大發展潛力以及國家政策對農村的偏向性。

改革開放以來，經過四十年的發展，農村已經不在像原先那樣一窮二白，農村的個人素質以及經濟水平得到了顯著提高，道路、電力、水利、通訊等基礎設施的建設也為農村地區的發展奠定了良好的基礎，但是，農村地區相較城市依然落後，從我國全面建設小康社會的這一目標來看，加快發展農村地區也是一個必然的選擇，這也是國家近年來政策偏向農村的主要原因。

在這種情況下，企業進入農村就很好理解，雖然現在來看，農村地區還不如城市發達，但是潛力巨大，而一個企業要想長久發展，就必須具備一定的前瞻性，需要有預測性地去進行提前佈局，這樣才能一直保持競爭力。

最後要說明的是，企業的目的是盈利，但是這一點與農村發展並不衝突，企業在自身盈利的同時，也會給農村地區帶來更好的產業鏈條、更多的就業崗位和更好的發展機會，換句話說，企業和農村雙方都是有利可圖。

關鍵字: 萬科集團 \b三農 轉行