摘要：本文試圖從近期出臺的樓市調控政策，結合市場變化，提煉分析出這些政策對後市的深層次影響，特別是對處於市場迷茫期的朋友以交流之用。
近日，隨著七部委聯合實施樓市亂象整治，房地產調控進入真正的深水區，對前期調控過程中問題進行查漏補缺，特別對打擊異地投資購房、企業購房進行限制以及整頓黑中介，標誌著多年存在的炒房土壤發生了根本性變化。房地產市場調控猶如一個“溫水煮青蛙”的過程，其作用開始顯現，這是對當下房產持有者和欲購者不可不察的現象。
下面，專聊房君對近期已實施的8項樓市政策談談自己看法：
1.房貸額度仍然趨緊，房貸利率居高不下
全國已有53家銀行上調首套房貸利率，其中以南京為代表的11家銀行首套房貸利率上浮至20%，太原要求首付款比例從20%提升到30%，上海多家銀行已停止個人住房抵押消費貸款，沒有停止的銀行也要求提高利率和減小額度。
從這些動作來看，房貸審核進一步趨嚴，按照以往規律，房貸額度既定的前提下，一些銀行由於上半年房貸已提前放貸差不多，下半年按揭下款難可能存普遍現象。同時，也導致開發商資金不能及時回籠，房企生存面臨壓力，不排除一些房企率先放量回款。
2.公證搖號大面積實行，微調繼續進行
目前，上海、杭州、南京、西安、武漢等城市已實行售房搖號政策，公證機關全程參與監督搖號過程，其中，上海、西安、杭州、長沙等城市還對企業參與搖號資格進行了限制。以西安和青島為代表的城市要求在開盤前務必審核參與搖號人員資格（購房資格審查）。
這項政策基本把外地炒房客排除在外，異地突擊炒房已然行不通。西安、青島等市同時還規定按正常首付款比例參與搖號購房，這項政策有利於購房者，但不利於開發商，原本想在限價下全額快速回款的計劃不能實現，對開發商資金鍊是一個打擊。
3.長租市場迎來重大政策支持和資金支持
國開、建設、農業、華夏四家北京分行已出具集體土地長期租賃貸款方案；深創投安居集團人才租賃資金專項支持計劃獲得深交所通過，總額200億元；深圳發佈租售租售並舉意見稿，計劃到2035年，新增的170萬套住房中，用於公共租賃住房佔比20%；保險公司通過直接投資，並以各種形式參與長租市場。
這些政策表明，長租市場順應歷史趨勢，走在風口。其實，在房價高企和建設用地逐步減少情況下，根據國外經驗，長租市場迎來發展是必然產物，這也註定一些居民需要一生租房解決居住問題。不過，我們也要看到，通過層層資本運作和包裝的租賃住房市場，相信租金價格水平會迎來上揚，萬科180萬租金包就是代表例證。
4.“限售”大家庭成員越來越多
瀋陽、青島、長春、哈爾濱、成都、丹東、寧波、三明、貴陽、西安、宜昌、徐州、長沙等城市相繼出臺或加碼限售措施，其中尤以長沙、青島、徐州限售年限長為甚，分別為5-6年，其他城市均基本在合同備案或者產證取得2-3年後方可上市交易。
限售政策對打擊炒房具有較大的殺傷作用。以前炒房客都是用槓桿短炒以最大限度獲益，現在限售後，期房到交房時間加上辦理產證時間，4-8年時間不是一般炒房客能承受的。當然，房子流動性被凝固，也限制了市場不穩定帶來的拋房動作，房價大幅調整也失去了一股力量。
5.招賢納才政策眼花繚亂
珠海、山東、海南、西安、福州、太原、浙江、南京、天津等省市紛紛出臺吸引人才優惠政策，主要包括對具有一定學歷的人才零門檻落戶，對特殊人才進行獎勵，其中海南和珠海人才達到一定工作年限，可以無償獲得房屋產權。西安、天津更是成為引才網紅城市，讓其他城市望塵莫及。
在城市卡位戰中，吸引人才政策，本身是一件好事，但在樓市調控紛紛限制購房資格的前提下，看看這些引人城市基本也是樓市調控嚴厲城市，也難怪人才政策被一些人看作是變相放鬆樓市調控舉措，此項政策為當地房地產市場注入新鮮購買力（接盤俠）。筆者相信，隨著樓市調控的深入，這種削弱樓市調控的政策措施可能會有所收斂。從這個角度也說明，未來房地產市場競爭終究還是城市吸引力的競爭，人口流入多，房地產市場越有潛力，反之遠離。
6.“限價”讓開發商很受傷
海南要求6個月內不得調高備案價，長春要求成交價格不得高於預售申報價格。這裡不一一列舉，其實，在一定期限內不得調高價格的政策，甚至更嚴厲的1-2年都未突破限價的城市大有存在，雖然很多城市未公開說明，基本也都存在此項心照不宣政策。
限價帶來的影響是深遠的：一方面壓制了一手房的價格，讓剛需購房者有機會上車；另一方面限價也對二手房的預期有所影響，大家紛紛去搶一手房，而二手房市場無人問津，隨著時間推移，二手房高高掛起的掛牌價會有所調整；再一方面，開發商拿地成本高，但價格賣不上去，對開發商利潤和後期拿地意願大幅降低。其實，最近一些城市土地市場溢價率大幅降低、土地成交價格下降都是其直接反應，這種連鎖反應會逐步體現。這裡也提一點，一些城市限價盤，仍是剛需者的福利，機會要把握住。
7.棚改政策生變
近期，國開行收回棚改項目審批權限。鼓勵實物安置，言下之意，貨幣化安置比例將下降。對於嚴重依賴棚改資金的三四線城市樓市是個打擊，棚改造就的需求比例大概是20%左右，各城有異。其實，大家知道，大規模棚改計劃截止時間是2020年，未來三年計劃為每年500萬套，相比去年600萬套低16.7%，棚改力度本身有所減弱，加之現在的貨幣化安置比例減少，三、四線手握現金的待購者減少是必然，對三四線市場的影響不可小覷。
8.不動產信息平臺聯網
全國已基本實現聯網，不動產登記系統運行指日可待，這也是房產稅實施的必要前提。筆者之前也撰文論述過，不要認為聯網就可以隨便查詢，肯定是封閉運行，對震懾普通房產持有者沒什麼作用。但是，這項工作是多年努力的結果，也意味著財稅改革推進進入了一個新階段。
寫在最後兩件事，這不是房地產政策之事，隨便也提提：一是定向降準。這個其實跟房地產沒有多大關係，人家說了這是針對小微企業的，即使爬山涉水流點進來，對房地產這個行業也是杯水車薪，所以，大家不要理解為樓市注水；二是隨著這輪樓市冷卻期到來，大家還是不要把心思都放在房子上，現在很多城市買賣都不太合適（要仔細理解這句話），正因為是冷卻期，自然因好賣房子偷工減料引發的房屋質量維權問題也會多起來。
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